К продажам участков сельскохозяйственного назначения предъявляются особые требования. Сделка проходит по установленной законом схеме. Преимущественное право приобретения сельскохозяйственного участка принадлежит муниципалитету.
К участкам сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за пределами населённых пунктов. В отдельных случаях их можно перевести в другую категорию, снять ограничения по строительству и продаже, но процедура отличается сложностью. Требуется внесение изменений в генплан, проведение публичных слушаний. Такие земли имеют особый правовой статус и продаются после уведомления органов власти.
Оборот участков находится под контролем государственных ведомств, поэтому перед продажей участка подаётся извещение в органы местного самоуправления. В письме нужно указать намерение продать участок, указать размер площади, стоимость, местоположение объекта и срок продажи, до какого числа собственник желает получить расчёт.
При отказе муниципалитета от покупки участка собственник получает право продать такую землю по истечении года с момента подачи извещения. Причём стоимость участка не должна быть ниже, чем указана в извещении. Чтобы оформить право собственности в Росреестре одновременно при подаче договора на регистрацию, нужно включить в список документов извещение. Без документов о преимущественном праве аренды сделка может признаваться ничтожной, так как заведомо несёт в себе нарушение. Если администрация не будет приобретать участок, то она должна направить отказ. При этом продажа участка возможна спустя 30 дней с момента получения.
Как продать земельный пай сельхозназначения
Сельскохозяйственные участки можно дарить, продавать или сдавать в аренду, но по закону сначала это право нужно предложить администрации. Если речь идёт о продаже пая сельхозназначения, то в таком случае органы власти не могут требовать приобретения, так как он не является самостоятельным объектом. Однако извещение направлять всё равно нужно, чтобы по истечении 30 дней с момента отказа администрации можно было заключать сделку.
Нужно учесть нюансы: продать пай иностранному лицу или компании нельзя. Рекомендуется сразу договориться о цене, по которой пай будет продан. При изменении стоимости извещение в администрацию будет подаваться заново, стороны сделки будут ждать ещё месяц для заключения.
Владельцев интересует продажа пая без межевания, возможно ли это. Можно продать долю и не устанавливать границы, но в таком случае есть вероятность, что покупатель запросит снижения стоимости. Если паем владеют несколько собственников, но не более 5-ти, продажа может осуществляться без требований к покупателю. Единственное ограничение — нельзя продавать иностранным лицам. Но тут нужно учитывать преимущественное право сособственников на приобретение. Предварительно нужно предложить купить пай им, а другого покупателя искать уже после отказа.
Если паем владеет больше 5-ти лиц, продажа возможна только другому собственнику или арендатору. Лица, не являющиеся членами общедолевой собственности, в качестве покупателя не рассматриваются.
Органы власти при продаже пая не имеют преимущественных прав, также на продажу не потребуется получать разрешение других лиц или владельцев. Сделка продажи пая или самостоятельного участка сельхозназначения проходит в Росреестре, как и другие. Договор сделки подлежит обязательной регистрации, поэтому за заключением лучше обратиться к юристу. Он поможет правильно определить права и обязанности сторон для совершения безопасной сделки.
В перечень документов включают письменное подтверждение, что права других собственников были учтены. Проводится сбор отказов владельцев пая, если их меньше 5-ти. При большем количестве пайщиков нужно подтвердить, что покупатель является арендатором или владельцем. В качестве основания можно предоставить договор аренды.
При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор, направляется на регистрацию в Росреестре, вносится аванс. Что касается цены пая, то на неё оказывают влияние такие же факторы, как и на самостоятельный участок. Имеет значение местоположение участка, рельеф и плодородность земли, наличие мелиоративных систем.
Цена повышается, если объект расположен вблизи с аграрными центрами. Стоимость зависит и от того, кто купит участок. Если приобрести объект хочет предприятие, то есть шансы продать землю на выгодных условиях. Чтобы узнать стоимость земельного пая сельскохозяйственного назначения, нужно обратиться за оценкой недвижимости. Цена доли участка варьируется и зависит от местоположения и уровня кадастровой стоимости. Оценщик проводит анализ рынка недвижимости, определяет характеристики пая, сравнивает с аналогичными предложениями в конкретной местности. Также в качестве расчёта используется информация о кадастровой стоимости, однако лучше воспользоваться сравнительным методом определения рыночной цены и получить отчёт об оценке части объекта недвижимости.
Пай сельскохозяйственного назначения подразумевает юридический статус, то есть право на долю в участке. Собственник пая не считается собственником самого участка. Плюсом такого владения можно отметить отсутствие необходимости в выплате земельного налога. Пай можно продать в качестве доли, а также можно предварительно образовать из него самостоятельный участок и реализовать, как отдельный объект. Для этого владелец обращается к кадастровому инженеру за формированием выдела доли из общей собственности.
Какие документы нужны для продажи земли сельхозназначения
В пакет документов для оформления сделки входит паспорт собственника, выписка из ЕГРН, договор, заключённый сторонами, отказ администрации в приобретении участка, межевой план, разрешение супруга на проведение сделки, согласие органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние лица. Дополнительно предоставляется справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
При наличии на участке объекта капитального строения, правоустанавливающие документы на неё также прикладываются к списку справок на участок.
Как продать долю в земельном участке сельхозназначения
Процедура продажи доли участка аналогична передаче земельного пая сельхозназначения. Нужно составить письменное обращение к каждому дольщику, где указать намерение продать свою часть. В извещении прописываются условия продажи и стоимость.
Для передачи доли другим лицам, совместно владеющим объектам, проводится по письменному решению. Отказ также высылается в виде уведомления продавцу. Срок, в течение которого, дольщик ожидает ответ, составляет 30 дней. При получении отказа в приобретении доли можно сразу продавать часть имущества другим покупателям.
Нужен ли отказ администрации для продажи
Да, отказ администрации нужен для продажи участка сельскохозяйственного назначения. Последствиями несоблюдения права на преимущественное приобретение становится признание сделки недействительной. На это указывает Земельный Кодекс. К заполнению извещения тоже предъявляются требования. Указание в письменном обращении факта о продаже участка ниже рыночной стоимости становится нарушением порядка извещения органов власти.
Преимущественное право покупки муниципалитета не касается тех сельскохозяйственных участков, которые относятся к садовым, огородным или ЛПХ. Эти земли владельцы могут продавать без соответствующего решения муниципалитета. Оборот участков проходит по положениям Земельного Кодекса. Стороны заключают договор, регистрируют, формируют акт передачи, вносят денежные средства, оформляют переход права собственности.
Право на покупку сельскохозяйственного участка имеют региональные власти, а именно, юридические лица — представители структур. Для заключения сделки нужно указать основные положения договора:
- Стоимость земельного участка (по договорённости сторон);
- Информация об имеющихся ограничениях в реализации права собственности на землю;
- Сведения об участке.
Стоит учитывать, что нужно соблюдать определённые нюансы перед продажей сельхоз участка. Передать участок другому лицу, если настоящий собственник находится в браке, можно только с согласия супруга. Один из супругов не может продать землю без ведома другого, если участок считается совместно нажитым имуществом. В таком случае оформляется разрешение второго лица, заверяется у нотариуса и документ прикладывается к списку. Если же земля приобретена до момента заключения брака, владелец может реализовать её без ограничений и разрешений.
Если продаётся участок, в качестве правоустанавливающих документов при этом предоставляется свидетельство старого образца, перед заключением сделки его нужно поменять. Для этого собственник обращается в Росреестр, самостоятельно или при помощи юриста получает выписку из ЕГРН. Документ включается в список справок, необходимых для заключения сделки.
Продать сельхоз участок, полученный в наследство, можно только после завершения процедуры наследования и получения документов, подтверждающих право собственности. Закон предусматривает для владельца покупку доли, находящейся в совместной собственности. Арендатору позволяется заключить новый договор аренды.
Последствиями несоблюдения положений закона о преимущественном праве покупки становится обращение органов власти в суд. Сделку могут отменить и по решению суда предоставить во владение муниципалитету. В таком случае возникает правовое последствие в виде реституции.
Также возможен вариант, когда ведомство, у которого есть преимущество на покупку, соглашается со сделкой и передачей объекта третьему лицу. Или, наоборот, требует заключения сделки в свою пользу с условиями, предложенными покупателю.
При выявлении нарушения прав в сделке купли-продажи сельхозназначения администрация вправе через суд признать операцию ничтожной, даже если само ведомство не планирует приобретение. Поэтому перед продажей земли администрация уведомляется в обязательном порядке. Под ответственность перед законом попадают даже предварительные договоры сделки, хотя они не влекут за собой переход права собственности и могут быть отменены в любой момент.
Можно ли продать землю сельхозназначения без кадастрового номера
Провести сделку продажи участка сельхозназначения без кадастрового номера нельзя. Если объект не поставлен на учёт в кадастре, с ними невозможно заключать никакие юридические операции. Кадастровый номер присваивается каждому из объектов при постановке на учёт и проверяется при регистрации сделок. Земля без кадастрового номера не числится в ЕГРН, соответственно, сведения об участке не внесены. Неизвестны местоположение границ, площадь, основные параметры. Регистрировать право собственности можно только на те объекты, которые оформлены в Росреестре.
Перед продажей участка рекомендуется проверить, есть ли у него кадастровый номер. Это можно сделать при помощи кадастровой карты, находящейся в онлайн-доступе, обратиться к юристу с просьбой узнать, содержатся ли сведения об объекте в ЕГРН. Также можно самостоятельно сделать запрос в местную администрацию. После этого нужно провести постановку земли на учёт в кадастре. Проводится межевание, в ходе которого уточняются границы. Кадастровый инженер поможет поставить участок на учёт и выдаст межевой план. Стоимость проведения процедуры составляет 15 000 рублей. Возможен срочный выезд геодезиста и ускоренная обработка полученных сведений кадастровым инженером.
Как продать землю сельхозназначения по кадастровой стоимости
Продать участок сельхозназначения по кадастровой стоимости возможно, нужно предварительно узнать информацию о том, какая цена установлена в кадастре для конкретного участка. Уточнить сведения можно у кадастрового инженера, на государственном портале Росреестра или по прямому запросу. Также величина кадастровой стоимости объекта указывается при начислении налоговых платежей на землю и в выписке из ЕГРН.
Для продажи участка сельскохозяйственного назначения по кадастровой стоимости также подготавливается пакет документов для совершения сделки, заключается договор и прописывается, что стороны решили провести сделку по цене кадастровой стоимости земли. После этого документ передаётся в Росреестр для регистрации и оформляется переход права.
В продаже участка сельхозназначения есть нюансы. Нужно, чтобы обе стороны были согласны на проведение сделки по такой стоимости. Такие операции с недвижимостью проводятся с муниципалитетом или государственными органами при оформлении преимущественных прав на приобретение объекта. Продавец должен понимать, кадастровая и рыночная стоимость отличается между собой, и передача земли по такой цене не всегда может быть выгодной. Если с участком есть проблемы, то продажа органам власти по кадастровой стоимости оправдана. Например, если требуется смена ВРИ или установлены ограничения на продажу третьим лицам. Сторонами определяются условия, которые компенсируют собственнику проведение сделки по сниженной стоимости. Сведения об этих условиях фиксируются в договоре.
При оценке стоимости участка обращается внимание на такие факторы, как:
- Климатические особенности местности. Является основополагающим фактором при определении цены, так как ценность участка зависит от направления сельхоз деятельности и возможности выращивания ценных культур;
- Возможность строительства капитальных объектов. Если строить можно и не нужно предварительно менять ВРИ, то это также отражается на стоимости объекта;
- Наличие поблизости производственных объектов сельхоз назначения. Покупателем участка может быть представитель КФХ, ЛПХ или владелец предприятия, которому нужно расширить землю;
- Характеристики участка, к которым относится уровень плодородности почвы, сведения о рельефе;
- Наличие инфраструктуры. На стоимость влияет развитость социальных объектов вблизи участка, наличие инженерных сетей, подъездных путей, транспортной развязки, размер расстояния до населённых пунктов;
- Ситуация на рынке недвижимости в текущий момент.
Для удобства покупателя и продавца в определении цены можно воспользоваться оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости. Результатом проведения процедуры становится выдача отчёта о рыночной стоимости, сведения которого учитываются при заключении сделки.
Юристы «Истрариел» сопровождают собственников при заключении сделок с недвижимостью. Заключают и регистрируют договоры. Помогают реализовать доли в участках сельхозназначения. Оформляют письменные обращения в органы власти и другим дольщикам. Подбирают покупателей для выгодной продажи сельскохозяйственных участков. Меняют ВРИ земли при необходимости. При возникновении претензий от администрации собираем доказательства и защищаем заказчика в суде. Для получения консультации и продажи земельного участка звоните.
