В последнее время возросло количество спорных ситуаций, касающихся недвижимости. Об этом свидетельствует значительное увеличение поданных в суд исков о признании права собственности на объекты недвижимости. Отмечено, что разрешать конфликт в досудебном порядке претенденты на имущество не спешат. В 2023 году споры редко заканчиваются заключением мирного соглашения сторон. Зато всё чаще ответчик подаёт на истца встречный иск. Юристы «Истрариел» поделились информацией на актуальную тему и объяснили, как признать право собственности на недвижимость в разных случаях.
Не только конфликтные ситуации в отношении домов, участков, квартир приводят к судебным разбирательствам. За юридической помощью обращаются при утере документов, подтверждающих право собственности, при невозможности вступить в наследство по причине пропуска срока (6 месяцев). А также для легализации самостроя, при отказах Росреестра в регистрации или оформления части дома в собственность. Подача в суд иска о признании права на объект и получение положительного решения суда не означает, что дом или участок автоматически перешёл во владение истца. После того как суд вынесет решение, и оно вступит в законную силу, его нужно направить в государственные органы (Росреестр) для регистрации, постановки на кадастровый учёт и внесения данных в ЕГРН. Когда кадастровая палата оформит объект недвижимости на основании судебного постановления, лицо, обратившееся с документами, будет считаться полноправным владельцем имущества.
Порядок признания права собственности
На основании ст. ГК РФ 220 и 221, а также АПК РФ ст. 150 при проигрыше судебного спора в отношении имущества подача повторного искового заявления по этому же вопросу не допускается. Если истец настроен добиться вынесения решения суда в свою пользу, лучше обратиться к юристу. Также можно воспользоваться общим порядком действий для признания права собственности на объекты недвижимости.
1. Изучить законодательство и определиться, на какие акты вы будете ссылаться при вынесении требований к ответчику. Определить основания для подачи иска.
Обычно подаются иски о признании права собственности на следующие объекты:
- Самострои (ссылаться можно на ст. 222 ГК РФ);
- На все капитальные объекты по приобретательной давности (на основании ст. 234 того же кодекса);
- На квартиру (следует приложить к иску инвестиционный договор или договор о долевом участии). Основание — ст. 208 и 218 ГК РФ;
- На гараж (после внесения пая в кооператив). Ссылаться можно на закон 218 ГК РФ.
Кроме этого, можно подать иск о принятии наследства с просьбой признать право собственности на объекты, обратиться в суд в связи с утратой документов на имущество. В юридической практике также рассматриваются дела о восстановлении права на недвижимость после заключения недействительной сделки. Иск о признании права собственности используется в разных случаях, поэтому сначала нужно определиться, какие именно требования заявитель будет прописывать в иске. Неверно указанное основание влечёт за собой отказ в рассмотрении.
| Ситуация | Решение |
|---|---|
| На участке собственника есть капитальный объект, в отношении которого утрачена документация | К решению нужно подходить комплексно. Проанализировать ситуацию и выбрать один из вариантов: узаконить строение как самострой, вступить в собственность на основании фактического владения или обратиться в суд. Рекомендуем получить консультацию юриста для определения дальнейших действий |
| Дом построен или реконструирован без оформления документов и без ведома администрации | Выходом из этой ситуации становится признание права собственности в судебном порядке, если в попытках внесудебной регистрации объекта отказано |
| При строительстве объекта лицо принимало участие как инвестор, а теперь не может зарегистрировать право собственности | После детального рассмотрения ситуации принимается решение: подать в суд иск о признании права или признать незаконным отказ Росреестра |
2. Установить ответчика в зависимости от типа подаваемого иска.
Им может быть администрация, Росреестр, застройщик, кандидат на наследство и иные лица. В отдельных случаях ответчиками могут назначаться несколько человек или организаций. Неверное указание ответчика приводит либо к затягиванию судебного процесса, либо к отказу в рассмотрении иска.
3. Сформулировать исковые требования и составить текст заявления.
Информация, которая указывается в иске, должна быть подкреплена ссылками на нормы закона. Неверная формулировка требований в иске влечёт за собой отказ.
Внимание: в иске не должно находиться лишней информации. Допустимо указывать только те обстоятельства, которые помогут изучить ситуацию с юридической точки зрения.
Формирование искового заявления ещё не гарантирует вынесение решения суда в вашу пользу. Нужно понимать, на чём основываются требования и суметь доказать свою позицию.
На участок
Признать право собственности на участок можно, если ущемлены права владельцев участка или на объект недвижимости претендуют третьи лица. Если решить земельный спор в досудебном порядке не представляется возможным, составляется иск в суд. Также нарушениями имущественных прав считаются: невозможность приватизации, отказ в регистрации сделки, споры о разделе недвижимости после развода супругов. Права могут нарушаться при появлении других претендентов на наследство, утрате документов, самозахвате участка соседом. Более всего распространены конфликтные ситуации об установлении границ участка и невозможность решить их досудебно.
Если в качестве ответчика указана администрация или нотариус, то сначала потребуется провести досудебные попытки регистрации права на участок. Иск не станут рассматривать, если заявитель, минуя обращение к государственным органам, сразу обратился в вышестоящую инстанцию. Стоит сначала направить претензию администрации или другому органу с требованием восстановить нарушенные права. И указать, что в случае отказа будет подан соответствующий иск. Только после получения отрицательного ответа или игнорирования поданной претензии можно обращаться в суд.
При подаче иска ответчиком становится лицо, с которым возник земельный спор — сосед, а если это организация, её интересы на заседании в суде представляет руководитель. В конце иске нужно обратиться к суду с просьбой либо удовлетворить требования в полном объёме, либо признать право собственности на участок. К иску прикладываются документы, которые могут подтвердить правомерность заявления. В качестве доказательств могут предоставляться квитанции об оплате земельного налога, если есть на участке капитальный объект — документы на дом.
Для восстановления утерянных правоустанавливающих документов на участок можно запросить выписку из похозяйственной книги, поискать сведения о владении участком в архиве. Положительно отразятся на рассмотрении дела показания свидетелей, например, соседей. При необходимости собирают заключения кадастровых инженеров после проведённой землеустроительной экспертизы, отчёты об оценке земельного участка.
На дом
Прежде чем подавать в суд, можно попробовать стать собственником объекта в досудебном порядке. Иногда удаётся зарегистрировать дом по дачной амнистии. Если предоставить доказательства, что домом владеют более 15 лет, Росреестр оформит дом на основании приобретательной давности. При невозможности зарегистрировать дом таким образом следует обратиться в архив или администрацию за получением выписок на участок и обратиться в суд.
Для восстановления прав собственности понадобятся документы на дом и участок, какие есть у собственника, а также технический план, межевой план, паспорт, договор сделки (если земля куплена), свидетельство о наследстве (если объекты недвижимости получены после смерти предыдущего владельца). Загвоздка заключается в том, что зачастую эти документы отсутствуют. В таком случае нужно обратиться в администрацию и запросить копии решений. Возможно, сохранились важные для судебного процесса документы. Если участок выделялся много лет назад, нужно поискать справки о конкретном доме в архиве. Раньше не было единой базы объектов недвижимости, и все документы были исключительно в бумажном виде. В связи с этим они утрачивались при форс-мажорных ситуациях: наводнениях, пожарах, кражах.
При получении участка до 2001 года, до момента вступления в силу Земельного Кодекса, для строительства или ведения подсобного хозяйства, можно оформить право собственности по дачной амнистии. Для этого подают в Росреестр технический план, паспорт и документ, подтверждающий предоставление участка владельцу.
На самострой
Самовольными постройками считаются капитальные объекты, которые построены без ведома администрации, а также на участке, изначально не предусматривающем строительство (например, в зоне рекреации или зоне КУРТ). Самостроем признаётся строение, возведённое на незарегистрированной земле, если застройщик не оформил участок в собственность или не взял в аренду. Такой объект подлежит обязательной легализации, в противном случае администрация формирует уведомление о сносе постройки. Признание права собственности на незаконно построенные дома чаще всего проходит в суде, так как при попытках застройщика узаконить уже готовый дом Росреестр выносит отказ.
Некоторые считают, что если потеряны правоустанавливающие документы на дом или постройки старые, построенные ещё в советское время, то такие объекты тоже признаются самостроем. Однако Верховный Суд РФ при рассмотрении подобных дел отмечает, что владельцы имеют право регистрировать старые дома на основании приобретательной давности. Должно соблюдаться условие — отсутствие претензий за всё это время от государственных и муниципальных органов, а также соответствие капитального объекта установленным нормам и параметрам. Легализация самостроя и признание права собственности нужны не только для того, чтобы избежать сноса, но и для дальнейшего полноправного распоряжения домом. Пока он не зарегистрирован, не получится продать, подарить, завещать объект. Для возможности совершать сделки дом должен находиться на кадастровом учёте и зарегистрирован в собственность. И так как Росреестр в этом отказывает, остаётся единственный выход — легализация самостроя через суд. В Москве и Московской области уполномоченные органы строго следят за незарегистрированными домами и принимают жёсткие меры для пресечения самовольного строительства.
При составлении иска в суд нужно опираться на ст. 222 ГК РФ, но предварительно проверяется соблюдение требований:
- Вид разрешённого использования участка позволяет строительство жилых домов;
- На момент обращения в суд строение соответствует градостроительным нормам, ПЗЗ, соблюдено пятно застройки;
- Есть заключения кадастрового инженера о том, что самовольно построенный дом не нарушает ничьи права, считается безопасным для проживания и эксплуатации, не создаёт угрозы для жизни.
Отметим, что предварительно перед подачей в суд собственник должен предпринимать попытки регистрации самостроя досудебно. Если таковых обращений не было, суд откажет в рассмотрении иска. Для подачи иска в суд нужно подготовить следующие документы:
- Заключение техническо-строительной экспертизы, которая установит степень безопасности объекта. Для получения этого документа можно обратиться к кадастровому инженеру, который проведёт обследование постройки.
- ГПЗУ участка, на котором расположен самострой. Необходим для того, чтобы убедиться, что дом находится в пределах участка, не заступает на чужую землю, а сам участок не попал в ЗОУИТ.
- Отказы администрации, свидетельствующие о том, что владелец участка пытался подать уведомление в органы власти.
- Разрешение на отклонение от предельных параметров, выданное администрацией, если самострой возведён или реконструирован с нарушением отступов.
Во время судебных заседаний судья может запросить дополнительные экспертные заключения и согласования. Формирование искового заявления проводится по порядку, описанном выше в статье.
Если в заключении, выданном экспертом, будет установлено, что дом отвечает противопожарным нормам, конструкции объекта не нарушены, дефектов не выявлено, строение безопасно, то шансы на одобрение регистрации самостроя через суд увеличиваются в разы.
Правомерно ли признавать дом самостроем, если в отношении него утрачены документы? Несмотря на то что отсутствие правоустанавливающего документа является признаком самостроя, ситуация здесь немного иная. На основании юридической практики и по итогам рассмотрения подобных дел в суде, можно отметить следующее. Если был установлен факт утраты архивных документов, постройка давняя, но собственник пользовался домом открыто и добросовестно в течение 15 лет, значит, оснований для отказа в оформлении нет. В пользу владельца говорит факт того, что сноса дома никто не требовал. При подобном споре объект признавать самостроем неправильно, поэтому права собственника не должны ограничиваться. Наши юристы помогают в подобных ситуациях признать право собственности.
На гараж
Владельцы кооперативных гаражей сталкиваются с тем, что не могут распорядиться имуществом по причине отсутствия регистрации. Росреестр отказывает, а попытки подать в суд самостоятельно не приводит к желаемому результату. Мало только подать иск, нужно документально доказать заявленные требования. Именно отсутствие юридических знаний и опыта влечёт за собой отказ в удовлетворении иска. Рекомендуем обратиться к юристу за сопровождением в суде. Признать право собственности на гараж можно, если постройка возведена с разрешения администрации и предоставлена собственнику в пользование.
Как действовать для признания права собственности на гараж
Этап 1. Составить иск и указать ответчика.
В заявлении указываются данные сторон, причины обращения в суд. Ответчиком назначается кооператив или отдел муниципалитета по управлению имуществом.
Этап 2. Сформировать пакет документов, прилагаемых к иску.
Перечень документов может отличаться в зависимости от требований, но обычно предоставляются:
- Платежи о погашении паевого взноса;
- Справка, свидетельствующая о том, что истец состоит в кооперативе;
- Справка о том, что участок отведён под строительство гаража и выделении его заявителю;
- Свидетельство о наследстве (если объект перешёл к собственнику после предыдущего владельца);
- Выписка из ЕГРН о том, что гараж стоит на кадастровом учёте;
- При долговременном владении, свыше 15 лет — доказательства о пользовании имуществом.
После того как иск и пакет документов готовы, переходим к следующему этапу.
Этап 3. Подать иск и документы в канцелярию суда и дождаться назначения даты судебного слушания.
Далее нужно явиться на заседание и выступить с аргументами в свою пользу либо доверить юристу ведение дела, который добьётся положительного решения суда. После вынесения акта и вступления его в силу в Росреестре гараж будет зарегистрирован в Росреестре.
Действия для признания права собственности на часть дома
Право собственности на недвижимость возникает после регистрации в Росреестре. Однако ситуации, когда часть дома не удаётся оформить, встречается часто. Если в техническом плане будет указана формулировка «часть жилого дома» вместо «жилое помещение» или «жилой дом», государственные органы в регистрации отказывают. При возникновении имущественного спора в отношении объекта рекомендуем дольщикам обращаться в суд. К исковому заявлению можно приложить отказ Росреестра в качестве доказательства, что предпринимались попытки досудебной регистрации.
Перед тем как подать документы в суд для признания права собственности на часть дома, нужно действовать поэтапно.
Определить основания, по которым право собственности на часть жилого дома нужно признать
К ним относится отсутствие соглашения о разделе дома, который находится в собственности нескольких лиц. Или отсутствие согласия одного из владельцев о выделе доли другого на объект. В таком случае нужно проверить, а возможно ли выделить такую долю в этой ситуации. Проверяются и учитываются параметры объекта: если есть изолированное от остальной части объекта жилое помещение с отдельным входом, коммуникациями, то суд, скорее всего, пойдёт навстречу истцу, обяжет несогласных собственников провести выдел и признает право собственности на часть жилого дома.
Каждую ситуацию нужно рассматривать отдельно, учитывая все нюансы и тщательно изучая объект, который собственники хотят поделить между собой. Наши юристы при необходимости проконсультируют вас и определят, возможно ли в вашей ситуации добиться вступления в собственность на часть дома и владеть им независимо от других собственников.
Также основанием для признания права собственности на часть дома становится необходимость вступления в наследство. В том случае, когда предыдущий собственник (наследодатель) не оформил соответствующие документы при жизни, а также если был пропущен срок вступления в наследство по уважительным причинам. Как действовать в таких ситуациях: подать исковое заявление в суд о включении дома в состав наследства (если документы не оформлены) или о признании права на наследство (при пропуске срока).
Если наследник не вступил вовремя в права, но имеет право на часть дома, а другие наследники не согласны на принятие им положенной доли, дело также рассматривается в суде с учётом обстоятельств. При фактическом владении частью дома — свыше 15 лет, действует закон о приобретательной давности. Для признания права собственности юридически подаётся исковое заявление с указанием, известен или неизвестен предыдущий собственник имущества.
Составить исковое заявление с указанием оснований
Для оформления части дома в иске, поданном в суд, должны быть указаны следующие сведения:
- Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
- Сведения об истце: Ф.И.О., адрес прописки, контактные данные для связи. Данные о представителе, если в суде сопровождает юрист;
- Аналогичные сведения об ответчике. Им может быть указан дольщик на дом, прежний владелец и иное лицо, с которым возникла спорная ситуация в отношении дома;
- Кратко, но ёмко описанная информация о том, в чём нарушены права истца, чётко сформулированные требования, например, «прошу суд признать право собственности на часть жилого помещения» с указанием веских оснований. Написанное нужно подкрепить ссылками на действующие законодательные акты, нормы и законы;
- Прошение о продлении пропущенного срока на наследство (указывается только в случае пропуска 6 месяцев для наследования имущества);
- Иные доказательства, на основании которых основываются требования к ответчику и просьбы к суду.
К исковому заявлению для признания права собственности на часть дома и выдела дома в натуре прилагаются правоустанавливающие документы на участок и дом, выписка из ЕГРН, технический план с основными характеристиками дома, заключение о возможности выдела, выданное в результате технической экспертизы и обследования дома. Иногда к рассмотрению дела привлекаются третьи лица, если это необходимо. В таком случае в исковом заявлении указываются данные об этих лицах.
Как подать иск о признании части дома собственностью
Можно подать как самостоятельно, так и электронно. При обращении к нашим юристам подавать самим ничего не придётся — документы будут составлены и поданы юристом по недвижимости. Если при рассмотрении дела будет назначена садом или инициирована истцом строительно-техническая экспертиза для подтверждения возможности раздела дома, наши кадастровые инженеры проведут обследование объекта и выдадут заключение.
После завершения рассмотрения дела судом решение вступает в законную силу в течение 15-30 дней. Если истец или ответчик не согласны с постановлением суда, то имеют право подать апелляцию в течение месяца.
От результатов судебного процесса зависит возможность или невозможность оформления части дома в Росреестре. При удовлетворении иска истца документы для регистрации и копия судебного решения направляются в государственные органы. Этими документами являются:
- Выписка из ЕГРН на дом с указанием владельцев;
- Договор купли-продажи, аренды или другие;
- Квитанции об оплате коммунальных услуг;
- Технический план объекта.
Сотрудники Росреестра рассматривают документы в течение 3-5 рабочих дней, вносят изменения в ЕГРН. После получения выписки о государственной регистрации истец законно признаётся владельцем части дома.
Юристы «Истрариел» составляют исковые заявления и сопровождают в суде, добиваясь вынесения судебного решения в вашу пользу. Регистрируют и признают право собственности на все объекты недвижимости: земельные участки, дома, помещения, гаражи, самострои. Проводят строительно-технические экспертизы, выдают заключения. Собирают документы для регистрации объектов в Росреестре после завершения суда. Помогают восстановить утраченные документы на недвижимость. Звоните и получите правовую помощь и ответы на вопросы о признании права собственности на недвижимость.
