Владельцы индивидуальных жилых домов часто откладывают постановку недвижимости на кадастровый учёт: после строительства или изменения параметров. На практике возникают ситуации, когда обращаются собственники, что пользовались неоформленными постройками десятилетиями. А теперь возникла необходимость в продаже, сдаче в аренду или подготовке договора дарения. Эти процедуры сложно выполнить, если здание не стоит на государственном учёте. В некоторых случаях это означает, что одновременно с постановкой, отсутствует и регистрация. Такие факторы не позволяют распоряжаться домом на правах собственника и ограничивают ряд действий в отношении имущества. Также появляется риск возникновения реестровых ошибок.
Чтобы исправить такую ситуацию, владельцу требуется обозначить, первичное это оформление или после изменения характеристик объекта. В зависимости от ситуации подготавливается перечень необходимых документов (самостоятельно или при обращении к юристу).
Порядок постановки индивидуального дома на кадастровый учёт
Действия собственника при постановке дома на учёт зависит от того, будет ли регистрация первичной или после изменения параметров капитального объекта. Кадастровый учёт и перечень необходимых документов может отличаться в зависимости от некоторых факторов:
- Первичная постановка на госучёт:
- После строительства индивидуального дома.
- Если в процессе собственники выделили самостоятельный объект из общей постройки. Например, при разделе строения.
- Смена характеристик здания:
- Уменьшение или увеличение площади, надстройка этажа.
- Изменение назначения объекта, например, перевод статуса из нежилого в жилой.
Документы для постановки индивидуального жилого дома на кадастровый учёт
Для постановки дома на государственный учёт требуется подготовить перечень необходимых документов и убедиться в том, чтоб список был полным. Так как если будут обнаружены недостающие справки, то собственник получит уведомление о приостановке. Комплект сведений включает:
| После строительства капитального объекта: | В случае изменения параметров: |
|---|---|
| Сведения-основания на землю. Например, свидетельства старых образцов (зелёнка) | Правоустанавливающие документы на индивидуальный дом (свидетельство о наследовании или договор купли-продажи) |
| Технический план на построенное здание | Техплан с отображением изменений характеристик капитального объекта. Также при необходимости прилагается поэтажный план |
| Уведомление о начале строительства и положительный ответ о соответствии недвижимости градостроительным требованиям | Акт обследования объекта |
Также во всех случаях может потребоваться межевой план на участок, где расположено здание. Последний формируется, если ранее в базе Росреестра координаты не числились. Подготовленная документация прикладывается к заявлению. Обращение формируется по установленному образцу: владелец может составить заявку самостоятельно или обратиться за комплексной услугой к юристу.
Как передать документы в Росреестр
После того как список справок сформирован, и заявление составлено, требуется выбрать способ, с помощью которого материалы будут переданы в регистрационную службу:
1. Через сайт Госуслуг. Такой вариант представляет собой возможность передать сведения онлайн не выходя из дома. Для этого требуется регистрация на сервисе, наличие усиленной электронной подписи (ЭЦП). А также комплект документов в электронном формате (архивных файлах).
2. Официальный интернет-ресурс Росреестра. Способ похож на первый вариант. Владельцу потребуется зайти на сайт регистрационной службы. Затем выбрать кнопку «Электронные услуги и сервисы» и нажать на услугу «кадастровый учёт». В выпадающем списке нужно подобрать подходящий вариант, например, «постановка на кадастровый учёт». Далее нужно заполнить информацию о заявителе (реквизиты паспорта, СНИЛС, адрес регистрации, электронная почта и телефон для связи). Также указываются сведения о недвижимости: адрес, местоположение, вид, наименование. Прикрепляется пакет документов и ставится ЭЦП.
3. Обратиться в территориальное отделение Росреестра. Услуга позволяет заполнить заявление на месте. Представитель рассмотрит перечень представленных материалов и зарегистрирует заявку.
4. Отправка обращения заказным письмом. Документы передаются по адресу территориального отделения регистрационной службы в бумажном формате. Однако учтите, что такой способ самый длительный.
5. Обращение к юристу. Компания «Истрариел» предоставляет услуги по постановке домов на государственный учёт. Работает комплексно: от сбора сведений и составления заявления до передачи материалов в Росреестр. Действия выполняются на основании доверенности, собственнику не требуется лишний раз взаимодействовать с государственной службой.
Кто должен выполнить постановку дома на кадастровый учёт
Направить заявление в Росреестр может:
- Собственник, представив правоустанавливающие документы на недвижимость.
- Представитель владельца по предъявлении доверенности с указанием возможных полномочий.
- Кадастровый юрист, также по предъявлении доверенности.
Посторонние лица, что не могут предоставить подтверждение на выполнение регистрационных действий, обращаются в службу незаконно. При обнаружении таких обстоятельств Росреестр выдаёт отказ в постановке дома на учёт.
Причины отказа в кадастровом учёте индивидуального дома
Внимательно отнеситесь к подготовке документов для оформления имущества. После выявления ошибок представители Росреестра выдают приостановку на выполнение кадастрового учёта. Как правило, до устранения несоответствий. Если собственник уже успел передать сведения самостоятельно и получил отказ, то в письме должна быть зафиксирована мотивированная причина решения:
- Заявитель не является официальным владельцем.
- Обнаружены противоречия в заявленных правах и выявленных.
- Право на строение не подлежит регистрации.
- Не представлен полный перечень документов или некоторые справки недействительны.
- Построенный объект не соответствует разрешённому виду использования земельного участка.
- Земля предоставлена не для целей застройки.
- Выявлены судебные разбирательства в отношении капитального дома.
- Обнаружены реестровые ошибки, например, местоположение здания частично или полностью совпадает с расположением другого строения.
Как правило, причины будут указаны в уведомлении. Пока ошибки не будут устранены, государственный регистратор не выполнит постановку объекта на кадастровый учёт.
Частой причиной становится наличие фактических несоответствий, например, нарушены отступы или другие градостроительные параметры. Представители Росреестра также фиксируют эти ошибки и выносят приостановку.
Постановка на кадастровый учёт индивидуального жилого дома с нарушением границ
Учтите, что строение с нарушением границ не поставят на кадастровый учёт. Часто такая проблема возникает, если объекты размещались в 90-е или раньше. А также когда владелец не подавал уведомление о начале работ, и, соответственно, неверно определил допустимые параметры. Например, постройка расположена близко к соседскому забору вне пятна застройки. В таких ситуациях, чтоб поставить здание на госучёт, можно воспользоваться следующими способами:
| Оформление по амнистии | Индивидуальный жилой дом попадает в перечень зданий, на которые распространяется упрощённый метод. При этом строение должно соответствовать параметрам: не больше 20 метров или 3 этажей. Предназначен для проживания 1 семьи. |
| Прирезка земельного участка | Первоначально требуется выяснить, соседняя земля в частной или муниципальной собственности. В первом случае можно договориться с соседом о выкупе части площади. А во втором – составить схему расположения участка и получить разрешение в администрации на оформление межевого плана. После определения новых границ с включением дополнительной площади представители рассчитают стоимость и подпишут с владельцем договор купли-продажи. Дальше можно выполнить постановку дома на учёт. |
| Перераспределение земли | Процесс заключается в том, чтоб со стороны нарушения границ получить часть соседней площади взамен на уменьшение исходной только с другой стороны объекта. Для этого кадастровый инженер формирует схему перераспределения, на основании которой составляет межевой план. Затем вносит исправленные сведения в Росреестр и регистрирует здание. |
| Обращение в суд | Если не удалось разрешить вопрос в досудебном порядке, потребуется составить иск. Например, поводом может стать то, что несоблюдение отступов повлекло возникновение реестровой ошибки. А исправление последней влечёт прекращение или переход прав третьих лиц. Или же в качестве причины обращения можно приложить доказательства попыток досудебного урегулирования, на которые поступили отказы Росреестра или администрации. Собственнику потребуется подтвердить, что дом не создаёт угроз и безопасен для эксплуатации. Может быть назначена строительная экспертиза, по результатам которой выносится постановление о постановке объекта на государственный учёт. |
Эти способы позволят исправить несоответствия. В зависимости от особенностей недвижимости, выбирается один из методов. После подготовки последних документов (договор на прирезку или заключение суда), на основании полученных сведений правообладатель или законный представитель вносят информацию в регистрационную службу.
Постановка на государственный учёт индивидуального жилого дома по дачной амнистии
Собственники могут применить упрощённый метод постановки на кадастровый учёт с одновременной регистрацией строения. Плюсом становится то, что при первичном оформлении дачная амнистия не требует подачи уведомления о начале или окончании строительных работ. По такой схеме владельцы могут выполнить постановку на учёт не только дома ИЖС, но и тех объектов, что расположены на садовых землях. А также на ЛПХ, отведённого для КФХ (крестьянское хозяйство). Важно, чтоб недвижимость соответствовала требованиям домов ИЖС:
- Высота – не больше 20 метров.
- Не более 3 наземных этажей.
- Включает в состав вспомогательные помещения для бытовых потребностей.
Для оформления также потребуется подготовить заявку о государственном учёте и техплан. Такая процедура доступна и для наследников имущества, если ранее объект не был оформлен и поставлен на учёт правильно.
Стоимость и сроки постановки дома ИЖС на кадастровый учёт
Стоимость постановки дома на кадастровый учёт начинается от 7 тыс. рублей. Учтите, что сумма изменяется в зависимости от возникших сложностей при оформлении. Например, потребуется работать с отказом и исправлять допущенные ошибки (если ранее владелец самостоятельно направлял заявки о постановке недвижимости на учёт).
Общий срок внесения информации в Росреестр составляет: 5–7 рабочих дней.
Учтите, когда требуется оформление дополнительных документов, то время может увеличиться:
Оформление техплана на дом – до 15 рабочих дней (с учётом выезда и подготовки сведений).
Уточнение границ – от 2 недель (срок варьируется в зависимости от обстоятельств).
Исправление реестровых ошибок – от 2 месяцев.
Обращение в суд – от 1 месяца, срок может быть увеличен из-за непредвиденных обстоятельств. Например, выявлена кадастровая ошибка в границах объекта.
Подтверждение постановки дома на кадастровый учёт
На основании выписки ЕГРН можно понять, что недвижимость официально на кадастровом учёте. А, соответственно, правильно будет рассчитана кадастровая стоимость и налог на имущество. Как правило, действие такой справки составляет не больше 30 дней с момента получения. Однако официально срок не установлен и не регламентирован законодательством. Сведения действительны до внесения новых в базу Росреестра.
Компания «Истрариел» предоставляет услуги по постановке индивидуального дома на кадастровый учёт. Наши юристы подготавливают список необходимых документов. Проверяют, не нарушает ли здание установленные требования в области градостроительства. А также представляют интересы собственника в государственных ведомствах. Работают по договору на основании заверенной доверенности. Если после прочтения статьи остались вопросы, напишите на форум или позвоните по номеру, указанному в шапке сайта.
