Строительство коммерческих объектов на земельных участках по правилам оформления отличается от возведения частных капитальных домов. К производственным помещениям предъявляются более жёсткие требования. Разрешение на строительство получить сложнее. Юристы «Истрариел» рассказали предпринимателям, как согласовать и законно оформить строительство магазина (до 1500 м2).
До получения разрешения начинать строительство нежилого капитального объекта запрещено законодательством. В противном случае застройщика ожидают не только крупные штрафные санкции, но и снос постройки и изъятие земельного участка.
На каких земельных участках допустимо строительство магазинов
По статистике около 40% предпринимателей в Московской области считают, что можно сначала построить капитальный объект, а потом получить разрешение. И допускают ошибку. При незаконном строительстве и желании легализовать магазин уже перед подключением к инженерным сетям, владельцы рискуют: велика перспектива сноса объекта. Юристы напоминают: любое строительство должно быть узаконено и получать разрешение нужно до начала монтажных работ.
Магазин может быть снесён не только из-за отсутствия разрешения. Но и если выяснится, что участок под ним не предусматривает расположение торговых объектов. Прежде чем начинать строительство магазина нужно убедиться, что выбранный участок подходит под коммерческие цели. Для этого нужно изучить ПЗЗ — правила землепользования и застройки, определить к какой категории относится участок и проверить ВРИ.
Основные требования к земельному участку для коммерческой застройки:
- Соответствие условиям для строительства. Например, не подойдет слишком узкий участок, на котором трудно соблюдать отступы;
- Наличие дороги. К участку можно беспрепятственно подъехать;
- Возможность подключения к инженерным сетям;
- Допустимость перевода участка из одной категории в другую или вероятность сменить вид разрешённого использования.
Разберём, можно ли строить магазин на землях ИЖС, ЛПХ и СНТ.
ИЖС
Законодательством не разрешено строительство магазина на участке, предназначенном для ИЖС. В судебной практике были случаи сноса капитальных объектов по решению суда. И всё из-за нецелевого использования земли. Перед выбором земли под строительство торгового объекта нужно определить действующий ВРИ — вид разрешённого использования и проанализировать, подходит ли земля под застройку коммерческих объектов недвижимости. Если участок ИЖС, первым этапом в получении разрешения на строительство становится изменение вида разрешённого использования на подходящий для предпринимательской деятельности.
При расположении на участке ИЖС жилого дома нужно провести межевание, отделив тем самым дом от коммерческой постройки и поменять ВРИ части участка, на котором планируется расположение магазина. То есть сначала нужно сделать разделить участок на два самостоятельных объекта. При определении расстояния от дома до магазина важно соблюдать нормы пожарной безопасности и СНиПы. Отступить нужно минимум 50 метров от торгового объекта до жилого строения.
Если вы уже построили магазин на неподходящем участке и не знаете, что делать, обратитесь к нашим юристам, которые на консультации изучат ситуацию, определят ход действий, оценят перспективы дела. Во избежание сноса коммерческого объекта проведут строительную экспертизу и помогут обратиться в суд. Шансы на положительное решение судебных органов 50/50 — всё зависит от конкретного объекта.
ЛПХ
Земли ЛПХ не предусматривают строительство магазина, но аналогично, как в ситуации с ИЖС, возможно изменить основной ВРИ и выделить часть участка под коммерческую деятельность. После этого получить разрешение и узаконить капитальный объект. При незаконном строительстве магазина и дальнейших попытках зарегистрировать в качестве жилого дома, объект подвергнут сносу. Даже через суд не получится оформить право собственности.
Для законного оформления торгового объекта на участке ЛПХ нужно:
- Обратиться в администрацию с просьбой выделить землю под коммерческие нужды;
- Провести межевание;
- Изменить ВРИ;
Выбранный участок обязательно должен быть оформлен в собственность или в аренду. После смены вида использования нужно собрать документы для подачи в Минстрой для получения РнС и далее зарегистрировать магазин в Росреестре.
СНТ
Для строительства магазина на участке СНТ нужно изучить ПЗЗ. Если выяснится, что вид разрешённого использования не подходит, собрать документы и поменять ВРИ через Росреестр. Кроме того нужно разобраться, нет ли каких-либо ограничений в документах на участок, которые запрешают строительство. Для возведения коммерческой постройки на земле СНТ понадобится:
- Решение общего собрания садового товарищества;
- Межевание участка с учётом площади магазина (до 1500м2);
- Перевод земли в другой статус.
Возможно ли на конкретном участке СНТ построить магазин определяется после сбора дополнительных данных из организаций, в том числе из ИСОГД. Сначала запрашиваются сведения, далее составляется алгоритм последующих действий.
Перед обращением в Минстрой потребуется:
| Поменять ВРИ на предусматривающий строительство коммерческих объектов недвижимости (если это нужно) | Согласовать технические условия для подключения к инженерным сетям | Сделать межевание участка и определить границы | Получить градостроительный план, определить наличие или отсутствие ограничений |
| Провести геодезические и геологические изыскания перед строительством | Получить согласования от служб (ГУКН, Управление архитектуры). Определить соответствует ли объект нормам безопасности | Подготовить проектные документы | Зарегистрировать проект в ИСОГД. После получения согласования направить документы в Минстрой |
Изменение ВРИ для строительства коммерческих объектов
В ПЗЗ (правилах землепользования и застройки) определены территориальные зоны, в отношении которых устанавливается регламент возможного использования участков. Собственник земли имеет право выбрать ВРИ, установленный градостроительным зонированием. Это закреплено законодательством в ст. 7 п. 2 Земельного Кодекса РФ. Существует классификатор видов разрешённого использования, в котором каждому ВРИ присваивается код.
Для строительства на участке коммерческого капитального объекта ВРИ «ИЖС» меняют на вид «4.4 Магазины» (входит в пункт 4.0 «Предпринимательство»). Учитывают минимальные параметры разрешённого строительства — максимальную и минимальную площадь, этажность, процент застройки, отступы.
Если ограничений нет, можно строить магазин желаемой площади. До 1500 м2 нет необходимости в проведении экспертизы проектной документации, свыше 1500 — требования Минстроя к получению разрешения становятся жёстче. Определение, нужна экспертиза или нет, зависит не только от площади (менее 1500м2), но и от этажности и санитарно-защитной зоны. Для оформления по упрощённой схеме капитальный объект должен иметь не более 2 этажей.
Перед тем как изменить ВРИ анализируется, выбранный вид считается основным или условно-разрешённым. Если вид основной, в Росреестр подаётся заявление и документы для изменения ВРИ, если условно-разрешённый, дополнительно понадобится организовать публичные слушания и получить одобрение администрации. Самостоятельно разобраться в нюансах сложно. Юристы берут на себя подготовку документов в соответствии с принятыми ПЗЗ района, запрашивают нужные сведения в органах власти и меняют ВРИ на подходящий под коммерческую деятельность.
Внимание! При нарушении законодательства и попытки строительства магазина на участке с любым другим ВРИ (кроме указанных в классификаторе в п.4.0 «Предпринимательство»), не удастся получить разрешение. Самовольный объект подвергнут сносу, а владелец заплатит штраф. Дело может дойти до суда, где собственник будет вынужден доказывать, что здание безопасно и за свой счёт проводить техническую экспертизу. На первоначальном этапе важно обратить внимание на ВРИ, если нужно, поменять и подготовить участок под коммерческую застройку.
Этапы получения разрешения на строительство магазина
Получение ГПЗУ. К заявлению нужно приложить результаты топографической съемки участка и всех проведённых геодезических и геологических изысканий, иначе повышается риск получения неверного ГПЗУ. Топографический план нужно согласовать с организациями, коммуникации которых попадают в зону съёмки или могут проходить по участку.
Согласование АГО (архитектурно-градостроительный облик). Архитектура предъявляет требования к внешнему виду фасадов и благоустройству зоны возле капитального объекта. Срок утверждения АГО занимает от 3 до 5 месяцев. При согласии застройщика на стандартный тип архитектурного облика понадобится 3 месяца.
Согласование с инстанциями. После утверждения АГО и получения ГПЗУ начинается сбор согласований от ГУКН, Росавиации (если участок находится в приаэродромной зоне), санитарной службы. При наличии поблизости ЗОУИТ, для получения разрешения на руках должно быть письменное одобрение от служб, ответственных за эти зоны.
Проведение инженерных изысканий на земельном участке. В этап подготовки участка к строительству входит организация геологических, геодезических и экологических полевых работ (если они не были проведены ранее).
Составление проекта и эскиза коммерческого объекта. Для разработки используются сведения, полученные в результате инженерных изысканий, указанные в ГПЗУ и в утверждённом АГО.
Регистрация проекта в ИСОГД. Для загрузки проекта в портал понадобится цифровая электронная подпись, регистрация. Загружаемые документы подписываются. В личный кабинет приходит уведомление: проект согласован или вынесена приостановка. Отказ в регистрации проекта в ИСОГД чаще всего выносится при самостоятельной загрузке застройщика. Лучше доверить работу с порталом юристу — проекту присвоят номер и можно будет перейти к следующему этапу в оформлении разрешения.
Обращение в Минстрой за получением разрешения. Заполнить заявление и предоставить пакет документов (ниже в статье приводим перечень справок и актов).
При наличии ошибок в документации или отсутствии необходимых справок может быть вынесен отказ в оформлении разрешения на строительство магазина. Срок формирования документов занимает минимум 5-8 месяцев. Получение разрешения на строительство затягивается на длительный срок из-за требований Минстроя к формату документов, подготовки участка под строительство и необходимости получения большого количества согласований от отдельных организаций.
Отказ может вынести ИСОГД, санитарная служба, инстанции, несогласные на строительство из-за ограничений и охранных зон вблизи участка. Срок действия разрешения, выданного Минстроем, составляет 1 год. Продлевать допустимо не более 3 раз. Наши юристы помогут собрать все согласования, акты и справки и оформить в соответствии с требованиями инстанции.
Документы на разрешение строительства магазина
Кроме заявления, паспорта застройщика (или доверенности) в пакет документов входит:
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на участок;
- Градостроительный план (ГПЗУ);
- Отчёты о проведённых инженерных изысканиях;
- Проектная документация, состоящая из 5 разделов (для строительства магазина площадью до 1500м2);
- Технические условия для подключения к инженерным сетям;
- Согласование АГО (при необходимости);
- Заключения ГУКН, санитарно-защитной зоны и ЗОУИТ;
- Одобрение проекта в ИСОГД;
- Разрешение на примыкание к дороге;
- Иные схемы, акты (при необходимости).
Юристы «Истрариел» консультируют застройщиков и определяют, какие документы обязательно нужно предоставить. Собирают перечень справок и одобрения организаций.
Разработка проектной документации
В разработку проектной документации входят разделы: архитектурные решения (внешний облик магазина и характеристики), объёмно-планировочные и конструктивные решения (описание помещения внутри). Составляется СПОЗУ. Прописываются требования пожарной безопасности, энергетической эффективности. В отдельный раздел об инженерных системах вносятся данные о подключении к коммуникациям. Прикладывается пояснительная записка. После завершения разработки проектная документация проходит проверку в ИСОГД и передаётся на дальнейшее рассмотрение.
Юристы «Истрариел» оформляют разрешение на строительство. Взаимодействуют с Минстроем, ГУКН, отделом архитектуры, Федеральной службой с учётом правил, установленных инстанциями. Разрабатывают проектную документацию. Проводят изыскания, формируют СПОЗУ, топографический план. Загружают проект в ИСОГД. Помогают при отказе и приостановке в оформлении разрешения. Предоставляют услугу по получению разрешения на строительство под ключ. Звоните, проконсультируем, определим стоимость и объём работ.
