Владельцы стали чаще интересоваться, можно ли перевести нежилой дом в статус «жилой». Смена назначения капитального объекта позволяет оформить прописку и проживать в доме в течение всего года на законных основаниях. Также увеличивается рыночная стоимость и повышается ценность объекта в глазах покупателя, если планируется продажа. Юристы «Истрариел» поделились информацией об этапах перевода нежилого дома в жилой.
В последнее время отмечено, что спрос на перевод дома из нежилого в жилой возрос и увеличилось количество обращений в администрацию. Владельцы чаще инициируют проведение технического обследования дома для понимания, соответствует ли дом условиям, необходимым для перевода. Полученное заключение кадастрового инженера прикладывают к технической, правоустанавливающей документации на участок и дом и направляют на рассмотрение.
Зачем переводить дом из нежилого в жилой
В нежилых помещениях по закону проживать нельзя, но собственники часто оформляют дома в нежилой статус и используют объект фактически как жилой, без права прописки. Для получения такого права дом нужно перевести в другое назначение. Нежилые объекты предназначаются для коммерческих нужд. Поэтому, даже если прописка владельцу дома неважна, то при попытке продажи такого объекта могут возникнуть проблемы. Большинство желающих приобрести дом рассматривают к покупке именно жилые объекты. Процесс перевода дома из нежилого в жилой кажется достаточно простым, но получить одобрение органов власти не так легко, как кажется. Предварительно нужно проанализировать ситуацию и понять, возможен ли это сделать в отношении конкретного объекта. Дело в том, что дом для смены назначения должен отвечать определённым требованиям. Только после того, как станет ясно, что перевод возможен, владелец переходит к следующим этапам, которые мы описали далее в статье.
Можно ли перевести садовый дом в жилой
Перед началом процедуры перевода нужно убедиться, что категория и вид разрешённого использования позволяют размещение на земле жилых объектов. По правилам градостроительного зонирования дома располагаются в зонах Ж1, Ж2. Садовые дома, построенные на участках СНТ, в жилые переводить можно. С условием, что такое строение безопасно, пригодно для проживания, оснащёно всеми коммуникациями (электричество, водо- и газоснабжение, отопление). Перевести садовый дом в жилой возможно, когда конструкции его признаны безопасными, обеспечена система защиты от неблагоприятных погодных условий. Нежилые помещения зачастую не отвечают критериям, установленным к жилым. В некоторых случаях перевод возможен после перепланировки.
Требования для признания дома жилым
Переводить нежилой объект в жилой статус допустимо при соблюдении условий:
- В отношении помещения не установлено никаких обременений;
- Объект принадлежит лицу, который обратился за процедурой перевода;
- Нежилой дом соответствует критериям, установленным для жилых объектов, либо есть возможность сделать перепланировку для соблюдения таких условий (ст. 22 ч. 4 ЖК РФ).
Важно: перед подачей заявления и сбором документов для перевода дома в жилой из нежилого предварительно нужно убедиться, что есть возможность сделать отдельный вход в помещение. Если на текущий момент такой вход не предусмотрен, в работы по перепланировке должно входить создание проёма. Все планируемые изменения фиксируются в проекте и в заключении техническо-строительной экспертизы, без которой перевести дом в жилой не получится. На участок выезжает кадастровый инженер,обследует дом, оценивает текущее состояние конструкций, после чего заказчик получает заключение экспертизы для перевода дома.
Если установлено, что объект подходит для проживания, в нём есть жилые изолированные помещения и санузел, а конструкции объекта не имеют дефектов, в дом проведены коммуникации, шансы на то, что органы власти одобрят перевод, повышаются.
Порядок перевода нежилого дома в жилой
Инициировать процесс смены назначения объекта владелец может, предприняв следующие действия.
Шаг 1. Сформировать проект перепланировки объекта с целью приведения дома в соответствие условиям для перевода
Перепланировку проводят для того, чтобы дом отвечал санитарным и противопожарным нормам, для этого владельцу потребуется проект. Оказать помощь в разработке такого проекта могут кадастровые инженеры «Истрариел», которые состоят в СРО и имеют лицензию на проведение работ. Если капитальный объект находится в долевой собственности, то сначала нужно получить согласие на перепланировку от всех владельцев объекта.
Шаг 2. Собрать документы для признания дому статуса «жилой»
Перечень документов регламентирован Жилищным Кодексом РФ. В соответствии со ст.23 ЖК РФ ч. 2 и 2.1 и, учитывая постановления Правительства для перевода нежилого дома в жилой, нужно предъявить следующие справки:
- Заявление, заполненное по образцу или в произвольной форме, с просьбой перевести нежилое помещение в жилое;
- Паспорт владельца капитального объекта или доверенность на кадастрового инженера при представлении интересов (если это необходимо);
- Выписки, договоры, свидетельства, подтверждающие, что дом находится в собственности у конкретного лица, обратившегося за переводом;
- Проект перепланировки или переустройства, если дом будет подвергаться изменениям для приведения его в жилое состояние;
- Заключение экспертизы, выданное кадастровым инженером после обследования дома и подтверждающее, что он отвечает всем требованиям, установленным к жилым объектам. В ходе экспертизы проверяется безопасность дома для эксплуатации и состояние стен, перегородок, крыши, фундамента. В заключении прописывается результат осмотра дома;
- Если домом владеет несовершеннолетний, дополнительно потребуется разрешение от органов опеки и подтверждение, что законный представитель имеет право проводить смену назначения объекта;
- Технический план;
- Иные справки и акты по требованию администрации.
Выписку из ЕГРН, необходимую для перевода и данные о постановке дома на кадастровый учёт, органы власти могут запросить самостоятельно. Также собственник может подать данный документ сразу вместе с другими.
Шаг 3. Обратиться в местные органы власти для проведения перевода
Изменение статуса капитального объекта начинается для собственника с подачи документов в администрацию. После принятия заявки органы власти обязаны рассматривать её не более 48 дней. После того как решение принято, собственнику направляется уведомление о переводе дома в жилой или о том, что в процедуре отказано. В случае отрицательного решения администрации владелец объекта может обжаловать отказ через суд, но только если он законодательно неправомерен, и собственник уверен, что объект полностью отвечает установленным требованиям. Оспорить отказ администрации возможно не позже 3 месяцев. Для этого юрист по недвижимости составляет исковое заявление, собирает документы для начала судебного процесса, представляет интересы владельца дома на заседании и приводит аргументы, почему дом можно переводить из нежилого в жилой.
Шаг 4. Провести перепланировку объекта
После одобрения администрации о переводе дома проводится перепланировка, после окончания которой выдаётся акт приёмочной комиссии. На основании этого документа объект будет переведён в жилой. Владелец получает акт в течение 10 дней после подачи заявления.
Шаг 5. Обратиться за помощью к кадастровому инженеру для разработки технического плана
Для составления техплана кадастровый инженер проводит замеры дома, формирует чертежи и переносит полученные данные в электронный формат. Диск заверяет цифровой подписью.
Шаг 6. Обновить данные об объекте в ЕГРН и получить выписку
Администрация, которая проводила смену назначения объекта, отправляет в Росреестр документы для внесения изменений. В список входит техплан, решение, принятое органами власти о переводе, акт приёмочной комиссии (после перепланировки). Сотрудники Росреестра корректируют данные в ЕГРН и направляют собственнику уведомление и выдают выписку.
Назначение садового дома жилое или нежилое
Ранее садовый дом строили с целью сезонного проживания, и объекты считались нежилыми. Кроме того, площадь таких домов была небольшая — около 25 м2. Позже, с 1998 года, ввели в действие федеральный закон № 66, благодаря которому появилась возможность строить жилой объект садовом участке без права прописки и размещать жилые дома на дачных землях с правом прописки.
На текущий момент садовые дома строятся с целью сезонного проживания, для хозяйственных нужд, соответственно, они не предусмотрены для круглогодичного пребывания. Но таким домам можно присвоить жилой статус, при условии, что сам объект соответствует условиям, будут проведены коммуникации, соблюдена пожарная безопасность. Для понимания, возможно ли перевести садовый дом в жилой, кадастровый инженер выезжает на объект и проводит экспертизу. В результате устанавливается, соответствует ли объект требованиям, учитывается назначение участка и определяется, нужна ли перепланировка дома.
Отказали в переводе дома
В некоторых ситуациях администрация отказывает в смене назначения объекта ещё на этапе подачи документов. Это происходит, когда:
- В справках и выписках есть технические ошибки или они оформлены неверно (отсутствие печатей, подписей, наличие исправлений);
- Нет доверенности на кадастрового инженера, если владелец подаёт документы не самостоятельно.
Во избежание отказа на первом этапе рекомендуем обратиться к кадастровому юристу, который составит документы в соответствии с требованиями администрации, поможет оформить доверенность и будет взаимодействовать с органами власти самостоятельно.
При подаче документов в администрацию собственником отказ также могут вынести и после изучения заявки. Отрицательное решение должно быть обосновано. Перечень правомерных причин для отказа:
- Отсутствие какого-либо документа, необходимого для перевода объекта;
- Заявка на смену назначения объекта была подана не владельцем, а другим лицом (не считая случаев, когда кадастровый инженер занимается оформлением перевода);
- Капитальный объект не стоит на учёте в Росреестре и данные о нём в ЕГРН отсутствуют;
- Вид разрешённого использования земли не соответствует строительству жилого дома;
- Участок попал в охранную зону (электросетей ЛЭП, культурного наследия, газопроводов и иных зон) и отсутствуют согласования от организаций, ответственных за установку ЗОУИТ;
- Нарушены градостроительные нормы и отступы при строительстве или у дома более 3 этажей.
Даже при наличии отказа собственник может обратиться за помощью к юристу, инициировать проведение экспертизы для перевода нежилого объекта в жилой, получить необходимые согласования или рекомендации для устранения причины отказа.
Как зарегистрировать жилое помещение
Перевод дома завершается согласованием проведённой перепланировки и регистрации изменений в Росреестре. Строительные работы должны строго соответствовать проекту. В противном случае собственник не получит заключение до тех пор, пока не устранит несоответствие. Акт приёмки работ считается предпоследним этапом в смене назначения объекта, а завершающим — регистрация изменений в Росреестре и получение обновлённой выписки. Для этого кадастровый инженер разрабатывает технический план и подаёт в государственные органы.
Если у владельца есть сомнения в том, что удастся пройти процедуру смены назначения дома самостоятельно или возникли сложности, юристы «Истрариел» помогут на любом этапе, обжалуют отказы, составят документы, возьмут на себя взаимодействие с органами власти. Практика показывает, что риск отрицательного решения в переводе минимален, если перечень документов составлен правильно, а в проекте перепланировки и техническом плане нет ошибок. Прилагаемые к справкам заключения экспертиз, проводимые нашими инженерами, позволяют сотрудникам администрации получить полные сведения об объекте. Техническое описание состояния дома, наличие поэтажных планов подтвердит, что объект отвечает всем установленным требованиям для смены статуса.
Оспаривание отказа через суд
Решение администрации об отказе провести смену назначения капитального объекта владелец может обжаловать в вышестоящей инстанции. Юрист по сопровождению в суде составит исковое заявление, которое будет содержать следующее:
- Ссылку на решение администрации о переводе дома;
- Ссылки на законодательные нормы и акты Жилищного Кодекса РФ;
- Обстоятельства, доказывающие неправомерность отказов администрации в переводе дома из нежилого в жилой.
К исковому заявлению прилагаются правоустанавливающие документы на участок и дом, а также акт приёмочной комиссии после перепланировки объекта. Однако для защиты прав в суде грамотно сформулировать иск недостаточно. При рассмотрении дела учитывается множество факторов: правомерен или нет отказ местных органов власти, какое лицо обратилось с инициативой провести смену назначения объекта, кто представляет права на заседании (сам заявитель или адвокат). Истец не всегда может отстоять свои права самостоятельно на судебных заседаниях. Аргументы, приводимые судье, должны подкрепляться действующими законами. К тому же составлять их нужно таким образом, чтобы не оспорила вторая сторона. Для вынесения судебного решения в вашу пользу обратитесь к юристу «Истрариел» за сопровождением в суде.
Поможем перевести нежилой дом в жилой, и наоборот. Проведём обследование капитального объекта, определим состояние конструкций, фундамента. Выдадим экспертное заключение кадастрового инженера. Соберём документы для подачи в администрацию и Росреестр, при необходимости получим согласования от иных организаций. Разработаем проект перепланировки и технический план дома. При отказе местных органов власти составим иск и сопроводим в суде, оспорив отрицательное решение в переводе. Проконсультируем по вопросам смены назначения домов, окажем комплексные кадастровые услуги и перевод дома в жилой «под ключ». Звоните.
