К нашим юристам обращаются собственники при получении отказа от Росреестра в регистрации сделок. За последние годы часто причина отказа не указывается в уведомлении. Либо собственники сталкиваются с техническими проблемами на государственном портале и с отсутствием обратной связи. Также могут появиться противоречия в рамках межведомственного взаимодействия с государственными организациями. Мы выявили и проанализировали основания для приостановок, которые можно устранить законным способом.
Почему Росреестр отказывает в регистрации сделок
Частой причиной отказов становится отсутствие одного из документов: правоустанавливающие акты (договор мены, дарения, купли-продажи) или доверенность на проведение регистрационных действий. На объект может налагаться арест в связи с задолженностями по коммунальным платежам, неуплата налогов либо задолженность перед банком. Распоряжение имуществом возможно после того, как продавец выплатит долги. Арест возникает, если имеются доказательства того, что недвижимость, подлежащая конфискации, получена в результате совершения преступления. Собственник такого объекта не может совершать юридические действия и заключать договора до тех пор, пока не будут сняты ограничения. Налагая арест, суд обосновывает решение и устанавливает условия по владению, пользованию и распоряжению имуществом.
Причиной отказов также становится неустранение причин приостановки. Некоторые собственники при получении уведомления не исправляют ошибки в срок. Наши юристы определили перечень распространённых причин:
- Неполный пакет документов. Например, отсутствие согласия на регистрацию одного из супругов или собственников.
- Спор о границах. Разногласия могут возникнуть, например, если один из владельцев участка считает, что сосед намеренно нарушил границы.
- Незаконные перепланировки или постройки на участке, нарушение отступов. Регистрация и переход права не будут осуществлены, пока самострой или изменения планировки не узаконены.
- Расхождение данных в ЕГРН и в представленных документах. При межевании были устранены проблемы с границами, а изменения не были внесены. Из-за этого в реестре может фиксироваться информация о пересечении границ смежных участков.
- Технические и реестровые ошибки. К первым относится наличие грамматических и арифметических опечаток, например, неверные личные данные заявителя. Второй вид ошибок включает в себя недостоверную информацию в техническом, межевом плане, акте обследования.
При наличии ошибок для регистрации сделки понадобиться исправить несоответствия. В первую очередь проводим обмер здания или участка. Наши кадастровые инженеры проводят геодезическую съёмку с помощью спутникового оборудования, минимальная погрешность которого составляет до 1 см и уточняют границы. Перед возобновлением регистрации направляем заявление в Росреестр для внесения изменений.
При наличии незаконной перепланировки согласовываем проведённые работы путём обращения в местную администрацию и иные государственные инстанции. После согласования формируем новый технический план и получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Также при оформлении сделок стороны могут допускать ошибки в договоре.
Проведение экспертизы документов при отказах
При отказах в регистрации необходимо провести правовую экспертизу, которая поможет установить соответствие документов законодательству. Правовая экспертиза проводится по решению суда или по желанию сторон при заключении сделок (купля-продажа, наследование, дарение). Такое исследование рекомендуется для проверки содержания договора, анализа юридической чистоты недвижимости и соблюдения прав покупателя во избежание финансовых потерь. При составлении договоров аренды, купли-продажи, ренты помощь юриста необходима и для обеспечения статуса добросовестного покупателя. В этом случае можно рассчитывать на возврат средств, если сделка признается незаконной.
С помощью такого анализа устанавливаются полномочия заявителя или представителя при обращении в орган регистрации прав. Определяется соответствие сведений законодательству и данным, содержащимся в представленных документах и ЕГРН. Проверяется информация на наличие прав у лица или организации, подготовивших документ. Поможем выявить, нет ли противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными. Проведём экспертизу для внесения изменений в Росреестр и исправления технических, реестровых ошибок. Также учитываем, что дарение жилых помещений запрещено от имени несовершеннолетних владельцев, недееспособных граждан и между коммерческими организациями. По завершении составляется экспертное заключение, которое содержит результаты исследования и рекомендации по устранению ошибок. Если юрист пришёл к выводу, что отказ неправомерен, помогаем оспорить решение Росреестра.
Оспаривание отказа в апелляционной комиссии
При отказе в регистрации сделок с недвижимостью необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования. В иных ситуациях обращаемся сразу в суд. Жалоба в апелляционную комиссию подаётся по месту нахождения регистрационной службы. Обратиться могут физические и юридические лица, их представители, а также кадастровые инженеры, которые подготовили технический план или межевой. Если жалобу направляет представитель, необходимо оформить доверенность.
В заявлении указываются данные о владельце, контакты, сведения о кадастровом инженере, который изготовил планы. Вносятся дата, номер отказа и обращение о регистрации, ранее представленного в Росреестр. Информацию о том, что решение не соответствует законодательным нормам, можно указать в произвольной форме. Если при оформлении допущены нарушения, апелляционная комиссия отказывает в принятии заявления, о чём информирует в течение трёх рабочих дней. Повторное обращение не допускается в отношении одного и того же вопроса.
В процессе рассмотрения будет принято решение отклонить жалобу, если отказ признан обоснованным. Либо выдаётся заключение об удовлетворении требований, когда заключение Росреестра признано необоснованным. Последнее становится основанием для постановки на государственный кадастровый учёт или регистрации с одновременной постановкой. В случае отрицательного ответа формируется и направляется иск в суд.
Обжалование отказа при регистрации сделки в суде
Когда выяснено, что нарушены законные интересы собственника, заявление подаётся в суд. Перед этим важно определить, что физические лица направляют иск в районные суды, а юридические и индивидуальные предприниматели — в арбитражные.
Вопрос о принятии иска решается в течение 3 дней после направления заявления. Поводом для отказа может стать наличие постановления по этому спору между теми же сторонами, или то, что обращение подлежит рассмотрению в порядке иного судопроизводства. К основаниям относятся несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, неисправленные в срок недостатки заявления или подача иска недееспособным лицом. Перед подачей заявления наши юристы проверяют, нет ли оснований, подписано ли заявление лицом, имеющим полномочия для проведения таких действий.
Если владелец при самостоятельной подаче получил возврат иска, суд не лишает возможности повторного обращения и предоставляет срок для исправления недостатков. В заявлении нужно указать требование признать отказ нелегальным и обязать регистрационную службу провести оформление сделки. Во время рассмотрения дела проверяется законность действий государственной службы и должностных лиц. Выясняется факт нарушения прав заявителя, изучаются основания и порядок принятия отказа, соответствие его содержания законодательным нормам. Если Росреестр не представит доказательств в пользу своего решения, суд истребует их, а при повторном непредоставлении может быть наложен штраф и приняты меры ответственности.
В ходе разбирательств проводится правовая экспертиза (если ранее не проводилась), которая установит юридическую силу и чистоту документов. При земельных спорах может потребоваться проведение землеустроительной экспертизы. На основании полученных данных формируется доказательная база и выносится вердикт.
Сроки обжалования
Период рассмотрения жалобы в апелляционной комиссии составляет 30 дней. Не позже чем через месяц принимается решение об удовлетворении или об отказе в проведении регистрации. Для обращения в суд у владельца есть три месяца.
Если заявитель или представитель направляет иск по истечению срока принятия, суд принимает иск, после чего проводится заседание, где рассматриваются причины позднего запроса. К таким обстоятельствам относятся болезнь, несвоевременное направление сведений и иные ситуации, которые лишили заявителя возможности обращения. Дополнительно предоставляются доказательства (справки, акты). Когда уважительные основания были установлены судом, период подачи заявления возобновляется, и дело подлежит дальнейшему рассмотрению. После вынесения решения в пользу истца, проводится регистрация перехода права.
Регистрация сделок при отказах Росреестра
При получении отказа и после исправления допущенных ошибок недвижимость можно зарегистрировать по решению апелляционной комиссии. Если отказ оспорен в судебном порядке, для проведения регистрации в Росреестр направляется копия вердикта. По завершении разбирательств отказ признаётся незаконным, а регистрационная служба обязывается оформить сделку. Повторная подача сведений и уплата государственной пошлины не требуется. Зарегистрированное право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН, после чего постановление считается исполненным.
Наши юристы проводят правовую экспертизу, помогают обнаружить и исправить допущенные ошибки. Проводим сделки с недвижимостью и оспариваем отказы Росреестра при регистрации перехода права. Сопровождаем заказчика на этапах досудебного и судебного разбирательства, по завершении предоставляем выписку. Отвечаем на вопросы об отказе в оформлении сделки на форуме «Истрариел».
