В России нет реестра заброшенных участков. Однако проблема с бесхозными землями в Московской области стоит остро. Свыше 20 % участков визуально выглядят опустевшими. Варианты оформить их в собственность есть, но прежде нужно выяснить, действительно ли у земли нет владельца.
Тот факт, что участок заброшен, ещё не гарантирует отсутствие у него собственника. С точки зрения законодательства объекты недвижимости не могут быть «ничьими». Земля должна числиться в частной, государственной или муниципальной собственности. Об этом говорит закон — ст. 16 ЗК РФ.
В каких случаях участок признаётся бесхозным
Юридическая справка: «Бесхозными считаются те объекты недвижимости, у которых не установлен владелец. А также те, чьи собственники отказались от имущественных прав».
Землёй, у которой нет собственника, пользоваться самовольно запрещено — такие участки считаются муниципальными. Можно оформить в собственность бесхозные участки и пользоваться ими на законных основаниях, после того, как будут получены правоподтверждающие документы.
Участки в Московской области признаются бесхозными, если предыдущий владелец умер либо подписал отказ от имущества. Земля, считающаяся неиспользуемой, юридически имеет собственника. Эти два понятия следует отличать. Регистрировать бесхозный участок можно только после того как заявитель всеми способами убедился, что других претендентов на него нет.
Обнаружить заброшенные участки могут как владельцы смежных земель, так и муниципальные органы. Далее проводится поиск собственника, при отсутствии результатов — земля переходит муниципалитету либо другому собственнику.
Как стать владельцем бесхозного участка
У заинтересованного лица есть несколько вариантов стать собственником бесхозного участка:
✓ Отыскать владельца, выкупить землю или оформить в аренду;
✓ Получить землю в собственность по давности — способ подходит, если заявитель присматривал за недвижимостью 15 лет;
✓ Выкупить участок у муниципалитета по аукциону.
Ниже юристы пояснили каждый способ.
Вариант 1. Поиск владельца заброшенного участка
Начать поиски лучше с анализа кадастровой карты и реестра недвижимости. Нужно ввести адрес либо номер участка для получения данных о владельце, ограничениях на землю и параметрах объекта.
Можно сделать запрос в Росреестр. Если собственник земли не обнаружен, госорганы должны прислать уведомление, что право собственности не зарегистрировано. Кроме того, стоит обратиться за информацией в администрацию. Возможно, участок уже перешёл в собственность муниципалитета.
При расположении желаемого участка в СНТ получить данные можно у председателя товарищества, других членов СНТ.
➔ Если владелец нашёлся: постарайтесь договориться о покупке либо аренде участка. При несогласии собственника продать участок и отсутствии причин для изъятия земли, например, если объект заброшен недавно, менее 3-х лет и по уважительной причине, шансы на оформление такого участка в собственность другого лица очень низки.
➔ В том случае, если участок находится без присмотра более 3-х лет, можно попытаться:
1️⃣ Изъять участок с помощью администрации. Для этого нужно подать заявление, указать, что действия владельца несут угрозу для безопасности соседей.
2️⃣ По факту жалобы муниципалитет проведёт проверку и примет решение: есть основания для изъятия участка по закону либо нет. Если да, то органы власти самостоятельно направят заявление в Росреестр. Спустя год можно будет подать иск в суд.
3️⃣ После получения положительного решения суда органы власти снова обратятся в кадастровую палату для оформления земли в муниципальную собственность.
После того, как участок изымут у недобросовестного владельца и признают в собственность администрации, заинтересованное лицо сможет принять участие в аукционе и оформить землю в аренду или собственность.
🏡 Если на участке есть заброшенный дом, недвижимость тоже можно признать бесхозной.
При невозможности найти собственника участка дом на нём тоже можно поставить на учёт как бесхозяйный. Органы власти также делают запрос в Росреестр и ставят объект на учёт как «ничейный», затем оформляют дом через суд.
Вариант 2. Бесхозный участок в собственность по истечении 15 лет
Владельцем объекта недвижимости могут становиться лица, которые ухаживали и присматривали за ним в течение 15 лет. При владении имуществом, как собственным, можно попытаться оформить его юридически. Лучше обратиться к юристу для составления искового заявления и подать документы в суд по местонахождению земли. Если суд удастся выиграть, то Росреестр на основании выданного решения зарегистрирует право собственности на участок и выдаст кадастровую выписку.
Чтобы выиграть суд, нужно предоставить весомые доказательства, что участок не имеет владельца. Потребуется паспорт, документы на участок, какие есть, письменное уведомление от Росреестра, что сведения о собственнике не зарегистрированы, кадастровая выписка. Дополнительно прилагается копия осмотра участка муниципалитетом, если ранее проводились проверки.
Несмотря на то что самозахват участка не допускается, закон даёт шансы заинтересованным лицам оформить в собственность заброшенный участок после длительного пользования, это право закреплено в ст. 234 ГК РФ. Если владелец даст о себе знать в течение времени пользования участком и заявит о своих правах, законно завладеть объектом не удастся.
Как показывает практика, добиться узаконивания бесхозного участка по истечении 15 лет сложно. Но всё зависит от самого объекта и определённых нюансов. Если земля принадлежит одному владельцу, а дом на нём — другому, то право на участок может перейти собственнику капитального объекта.
Суд будет учитывать добросовестность истца — нужно подтвердить, что вы ранее не были заинтересованы в оформлении участка и не знали, что спустя 15 лет можно зарегистрировать его законным путём. А ещё можно попросить выступить на заседании свидетелей, которые подтвердят, что в течение указанного времени вы непрерывно пользовались землёй. Важным доказательством послужат квитанции об оплате коммунальных платежей за срок использования. Также учитывается состояние участка, проводились ли ранее на нём геодезические и кадастровые работы. Если вы сомневаетесь, можно ли оформить никому не принадлежащий участок, которым вы пользовались длительное время, получите консультацию юриста по недвижимости.
Вариант 3. Участие в аукционе бесхозных участков
Выше упоминали, что можно оформить в собственность заброшенный участок путём выкупа у администрации. Юрист поможет подать заявление в органы власти, поставить землю на учёт, составить иск в суд. Выступит на заседании с аргументами, почему землю нужно зарегистрировать на истца. Укажет, что был выдержан установленный законом срок — 1 год, в течение которого владелец земли не появился.
На аукционе заявитель должен предложить стоимость за участок выше, чем у других — только в таком случае можно победить на торгах. Если другое лицо предложит муниципалитету более выгодные условия, то сделку могут заключить с ним. В отдельных ситуациях землю можно в собственность и вовсе не оформлять — достаточно заключить договор аренды.
Можно ли оформить бесхозный участок в СНТ
Ответ юриста: да, можно оформить бесхозный участок в СНТ. Но для этого понадобится получить согласие от участников СНТ. Проводится собрание, на котором председатель и участники товарищества дают разрешение лицу, желающему приобрести землю. Им может быть как член СНТ, так и просто физическое лицо, которое планирует оформить участок.
В Московской области заброшенные участки в СНТ остаются одной из главных проблем. Ведутся списки бесхозных земель, не оплачиваются членские взносы. Зачастую сами председатели заинтересованы в том, чтобы землю скорее оформили в собственность и занялись освоением.
Для оформления участка, который не имеет владельца и располагается в СНТ, действовать нужно пошагово.
1 шаг. Уточнить кадастровый номер земли у председателя.
2 шаг. Обратиться в муниципалитет за данными о собственнике.
3 шаг. Узнать, выдавались ли ранее членам СНТ книжки и акты на участки о праве собственности. Уточнить, может быть в отношении земли действует право пожизненного владения, бессрочного пользования. В таком случае будет понятно, почему земля не во владении.
4 шаг. Займитесь оформлением заброшенного объекта недвижимости в собственность. Попробуйте получить согласие всего товарищества на регистрацию, заплатите взносы в СНТ. Подготовьте перечень документов: справку от председателя, копию протокола собрания участников товарищества, справку о принятии заявителя в члены СНТ. Дополнительно подготовьте схему участка, описание местоположения, получите заключение.
5 шаг. Направьте перечень справок в администрацию. Дождитесь решения муниципалитета, утверждения схемы.
6 шаг. Поставьте участок на учёт, если это ранее не было сделано (если администрация выдала разрешение).
7 шаг. Проведите межевание участка и получите план. Направьте диск со сведениями в Росреестр, спустя 5-7 дней на карте в кадастре отобразится информация с границами земли. Дополнительно закажите в госорганах выписку, где будет указано, что владелец отсутствует.
8 шаг. Снова обратитесь в администрацию для получения решения о предоставлении участка СНТ в собственность.
9 шаг. Направьте в кадастровую палату заявку и перечень документов, который выдала администрация. На руки в результате выдаётся правоустанавливающая выписка с оформленным правом собственности на заброшенный участок.
Процедура оформления бесхозных земель сложная и долгая, независимо от того, проводится она через аукцион, суд или берётся разрешение у муниципалитета на предоставление заброшенного садового участка. Наши юристы готовы помочь даже в трудных ситуациях и оформить земли в собственность, если на то есть законные основания.
Владельцы интересуются, может ли председатель СНТ продавать заброшенные участки. Нет, такие полномочия с точки зрения закона у председателя отсутствуют. Членская книжка — это не подтверждение права собственности, а подтверждение членства в садовом товариществе. Любые действия председателей, требующих деньги за бесхозные участки, незаконны. Документы о праве собственности выдают только сотрудники Росреестра.
Вопросы юристу по оформлению бесхозных участков
Те, кто заинтересован в оформлении заброшенных участков, задают вопросы юристам. Дали ответ на распространённые темы по бесхозным землям.
Можно ли присоединить бесхозный участок к своему без согласия соседа?
Спорный вопрос, который задают заявители, подготавливающие документы к оформлению бесхозного участка. Ответ неоднозначен: нужно ли согласие соседа, зависит от совокупности факторов.
Статус участка. Действительно ли земля считается не имеющей собственника или предварительно нужно признать этот факт через суд.
Наличие или отсутствие обременений. Если в отношении участка действуют ограничения или объект попал в охранную зону, то согласие понадобится не только от соседей, но и от ведомств.
Права соседей на участок. Если земля выступает в качестве предмета земельного спора, границы не согласованы, межевание не проведено, то да, без подписания акта согласования и согласия соседей, оформить бесхозный участок в собственность не получится.
Все юридические действия с участками должны проводиться в рамках закона. Если администрация постановит получить согласие соседей, то без него не получится зарегистрировать права. Самозахват участка недопустим — он влечёт за собой административную ответственность. Лучше убедиться на начальном этапе, что сосед не против присоединения заброшенного участка к вашему, хотя закон не обязывает это делать. Юристы рекомендуют сначала проверить правовой статус земли, получить консультацию, определить список документов, который нужно собрать в конкретном случае. После предоставления заброшенного участка в собственность администрацией — сразу узаконить права в Росреестре, чтобы не возникало спорных ситуаций.
Иногда возникают ситуации, когда соседи подают иск в суд на нового владельца с требованием признать сделку недействительной. Если будет доказан самозахват, собственник понесёт ответственность.
Сколько бесхозной земли можно присоединить к своему земельному участку?
В Московской области действуют Правила землепользования и застройки, в которых прописываются ограничения на максимальную и минимальную площадь участка. При проведении прирезки бесхозного участка к основному нужно проверить вид разрешённого использования участка, проанализировать выписку из ПЗЗ. В среднем допускается присоединять не более 10-15 % от площади бесхозного участка. Точные параметры лучше уточнять у юриста или в местной администрации. Самовольное присоединение чужих соток, даже тех, которые не имеют владельца, недопустимо без соответствующего разрешения органов власти.
Для присоединения заброшенного участка нужно уточнить границы, уточнить статус земли, подготовить документы, согласовать работы с администрацией. Составить схему расположения и снова утвердить с органами власти. Затем зарегистрировать право собственности на новый участок, снять с кадастрового учёта исходный.
Можно ли оформить участок, если собственник пропал без вести?
Если владелец участка пропал без вести, и за объектом никто не следит, родственники не объявились, попробуйте следовать так.
- Подайте заявление о пропаже владельца. Только после официального постановления соответствующих органов собственник участка может быть признан пропавшим.
- Обратитесь в суд с иском, в котором опишите требования: признать пропавшее лицо умершим. Как правило, такими действиями занимаются родственники владельца, если вы не родственник, то маловероятно, что процесс пройдёт в вашу пользу.
- Дождитесь решения суда. При удовлетворении исковых требований владелец заброшенного участка будет признан умершим.
- После получения на руки подтверждающих документов обратитесь к нотариусу для вступления в наследственные права. Оформление собственности на бесхозный участок будет проводиться через наследство.
- После истечения 6 месяцев и предоставления всех документов — оформите право собственности на участок в Росреестре и займитесь освоением объекта.
Процесс сложен, длителен, возникает множество нюансов. Действовать лучше при сопровождении юриста. Нужно собирать большое количество документов: справки о родстве, свидетельство о смерти, иск, выписка на участок и иные акты. Могут возникать наследственные споры, идти судебные процессы по делению имущества.
Какие риски существуют при оформлении бесхозного участка?
Оформление бесхозного участка несёт риски, которых лучше постараться избежать на начальном этапе. Например, можно ошибиться с тем, что земля не имеет собственника, начать процесс регистрации. А когда объявится собственник — доказывать, что ваши действия не были умышленно незаконными. Не стоит исключать наличие технических ошибок в базе Росреестра. Лучше делать запрос и в органы власти, и другие инстанции одновременно.
В процессе регистрации собственности могут возникать споры с другими кандидатами на бесхозную землю, например, во время участия в аукционе. Всё может закончиться судом.
Заявитель может оказаться не готов к дополнительным расходам: на межевание, согласование с ведомствами, ответственными за охранные зоны, экологические экспертизы и другим услугам.
Для снижения возникновения рисков рекомендуем максимально полно проверить участок перед подачей заявки в органы власти, обратиться к юристу за консультацией, следовать чёткой стратегии действий, оформить все документы. Можно поручить регистрацию участка кадастровому инженеру — в итоге вы получите кадастровую выписку с оформленным правом собственности.
Юристы «Истрариел» помогают оформить в собственность заброшенные участки. Анализируют, есть ли у объекта недвижимости владелец. Собирают и подают документы в государственные и муниципальные органы. Составляют схему расположения, делают межевание. Заполняют заявление на предоставление участка в собственность. Оформляют разрешение от членов СНТ и председателя. Регистрируют участки по истечении 15 лет. Консультируют по всем вопросам, которые касаются оформления права собственности на участки в Москве и Московской области. Звоните для получения подробной информации.
