20 марта Комитет Мособлдумы по имущественным отношениям и землепользованию провёл заседание, посвящённое результатам государственной кадастровой оценки недвижимости за прошлый год. Спикерами выступили сотрудники Министерства экономического развития, Министерства сельского хозяйства, Росреестра, Государственного центра кадастровой оценки и др. Выступающие отчитались о проделанной в предыдущем году работе, в частности о количестве удовлетворённых заявлений собственников.
На заседании было объяснено о новшествах в процедуре оспаривания кадастровой стоимости: теперь не обязательно дожидаться отказа комиссии в снижении кадастровой стоимости, можно сразу подавать иск в суд. Также появилась возможность подать заявление в электронном виде, на портале размещён список требуемых документов.
Зачем знать кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость служит основой для расчёта налога на недвижимость. Для этого значение кадастровой стоимости умножают на ставку налога с учётом льгот, если они есть. Соответственно, чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше сумма налога. Зная кадастровый номер объекта, собственник может узнать его кадастровую стоимость, заказав выписку из Росреестра. Каждые 5 лет значение кадастровой стоимости пересчитывают, так как объект может быть реконструирован, может измениться экономический статус района или вид разрешённого использования земли.
Узнать кадастровую стоимость, можно на сайте Росреестра. Для этого потребуется знать адрес или кадастровый номер объекта. Если на сайте Росреестра нет подобной информации, получить её можно на публичной кадастровой карте или заказать электронный или бумажный вариант выписки ЕГРН. Однако, следует учесть, что указанная сумма может быть неактуальна, так как она меняется после реконструкции и увеличения или уменьшения площади, развития инфраструктуры района, износа строения и т.д. При возникновении трудностей, обратитесь в агентство Истрариел, наши юристы в короткие сроки узнают всю информацию об объекте недвижимости.
Часто кадастровая стоимость отличается от рыночной. Этот показатель рассчитывается методом массовой оценки. Берётся большое количество аналогичных объектов и сравнивают их характеристики и цену. При этом не учитывают особенности дома или квартиры, потому что осмотреть все квартиры в доме нереально. Эксперты осматривают одну и присваивают одинаковую стоимость всем аналогичным квартирам.
Как вычисляется кадастровая стоимость
Чтобы рассчитать кадастровую стоимость, площадь объекта умножают на удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). При оценке объекта рассматривается подобная недвижимость в этом же населённом пункте, при этом учитывается социально-экономическое развитие района, наличие построек, категория участка, наличие коммуникаций и выводится среднее значение УПКС. Это значение умножают на площадь конкретного объекта. Полученную стоимость вносят в сведения ЕГРН.
При расчёте стоимости земельного участка главным фактором будет удельная стоимость квадратного метра в этом квартале, которая умножается на площадь. Кроме этого, учитывается:
- Категория земли и ВРИ;
- Местоположение населённого пункта;
- Отсутствие или наличие инженерных сетей на участка или возможность их проведения;
- Рельеф и качество почвы;
- Наличие строений их состояние;
- Социальное и экономическое развитие района.
Рассчитать точную сумму могут только эксперты-оценщики, так как средний показатель получают путём умножения площади на цену квадратного метра в этом районе, а потом добавляются различные коэффициенты.
Власти Московской области стремятся к тому, чтобы кадастровая стоимость была приближена к рыночной. Для этого они разработали методы оценки с учётом индивидуальных особенностей, влияющих на кадастровую стоимость. Например, участки для коммерческих целей оценивают с помощью двух методов — доходного и сравнительного. Для зданий коммерческого использования применяют три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Здания не для коммерческих целей оценивают с помощью затратного и сравнительного метода. Для всех объектов берутся также в расчёт особенности ценообразования в Московской области и удалённость от МКАД. Такой подход направлен на уменьшение массовых ошибок при расчёте кадастровой стоимости.
Как оспорить кадастровую стоимость
Для собственников, которые не согласны с кадастровой стоимостью своей недвижимости, законом предусмотрены правила её оспаривания. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости станет то, что она значительно выше рыночной, а так как налог рассчитывают с учётом именно кадастровой стоимости, в пересчёте за год собственник переплачивает существенную сумму. Ошибки связаны с тем, что раньше присваивали одинаковый показатель всем аналогичным земельным участкам и домам, сейчас у оценщики рассчитывают точный показатель с учётом особенностей объектов. Опираясь, на эти сведения, собственник может снизить кадастровую стоимость. Сделать это можно двумя путями:
- Обращение в комиссию при Росреестре;
- Обращение в суд.
Раньше процедура проходила в два этапа. Сначала владелец подавал заявление с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость в Росреестр. С этого года снизить кадастровую стоимость можно, подав заявление в Росреестр либо обратившись напрямую в суд. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН и обратиться к оценщику, который подготовит отчёт, где будет указана стоимость объекта недвижимости. Если этот показатель отличается от рыночной на 15-20 %, то есть смысл заниматься снижением.
Для рассмотрения заявления о пересмотре кадастровой стоимости в досудебном порядке в Московской области собирается специальная комиссия, состоящая из шести человек. В неё входит председатель комиссии от Правительства МО, руководитель аппарата уполномоченного по защите прав предпринимателей в МО, представитель Росреестра, а также три члена от предпринимательских сообществ. При этом голоса всех членов комиссии равны. К поданному заявлению прилагаются следующие документы: отчёт о рыночной стоимости, правоустанавливающие документы на недвижимость и справка о кадастровой стоимости.
Представители компании АН Истрариел присутствовали на проведённом мероприятии и выяснили все нюансы оспаривания кадастровой стоимости.
Оценщики и юристы компании рассчитывают выгоду при снижении стоимости. Для оспаривания и уменьшения налога составляют заключение о рыночной оценке, подготавливают документы, подают заявление на рассмотрение в Росреестр, либо составляют иск и представляют интересы заказчика в суде. После пересмотра наши стоимости могут внесут поправки в сведения Росреестра. Мы бесплатно вас проконсультируем по всем этим вопросам. Звоните!
