Дом стоит на красной линии как защитить свои права

Расположение дома на красной линии (КЛ), может быть результатом того, что владелец начинал работы без получения разрешения на строительство и проверки градостроительного плана. Или администрация внесла обозначения позже, по этой причине собственник не может ввести объект в эксплуатацию и оформить права. В большинстве ситуаций разрешить вопрос получится только в суде. Например, представить доказательства, что разрешение на застройку получено раньше, чем была расширена площадь КЛ. Рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру для пересмотра границ, если есть небольшое отступление от ограничений, то можно попытаться оформить строение упрощённо.

Красными линиями обозначаются общие земли, например, дороги, проезды, улицы. А также проходящие коммуникации и трубопроводы. Такие правила фиксируются по проекту планировки территории и отображаются в ГПЗУ. За попадание на красную линию собственника штрафуют, также администрация может потребовать сноса капитального объекта через суд.

Что значит дом на красной линии

Расположение дома на красной линии означает, что строение стоит в недопустимой близости к автодороге, железной дороге или сооружениям (трубопроводы, линии электропередач). Часто красным обозначаются те участки, которые только запланированы в использовании государством.

Чем грозит строительство дома на красной линии

Если правообладатель выяснил, что постройка размещена на красной линии, то требуется немедленно приступить к узакониванию. В противном случае собственник столкнётся со следующими проблемами:

• Не получится распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, сдавать в аренду.
• Если строение без разрешения на строительство, то комиссия при администрации не узаконит объект и не одобрит ввод в эксплуатацию, так как здание не соответствует установленным параметрам.
• Муниципалитет признает постройку самовольной. При обнаружении нелегального объекта администрация через суд может потребовать сноса. Такое постановление, как правило, выполняется за счёт владельца.
• За незаконное строительство на собственника наложат штраф. Для граждан от 1 до 2 тыс. рублей, для должностных лиц – 20–30 тыс., для юридических – от 100 до 300 тыс. (п.1, ст. 9.4 КоАП РФ).
• По завершении строительства Росреестр откажет в оформлении права собственности.

Границы линии могут быть действующими или запланированным местными властями. Например, в последнем случае администрация вправе расширять контуры дороги. Однако в этой ситуации собственнику должны предоставить компенсацию. Но на практике получается, что в суде муниципалитет представил утверждённый на собрании генеральный план, чтобы владельцы считались захватчиками земель общего пользования. Чаще суд занимает сторону собственников домов, так как постройки узаконены ранее, а КЛ утверждена недавно. Представители судебного органа обязаны сравнить информацию о времени возникновения права собственности на землю и нанесения красных линий. В любом случае из-за таких разбирательств затягивается процесс оформления.

Порядок действий при расположении дома на красной линии

Если владельцы после строительства дома обнаружили под объектом прохождение красной линии, то дальнейший порядок действий зависит от следующих обстоятельств:

Чаще всего красная линия в этих случаях представляет собой кадастровую ошибку, поэтому собственнику требуется заняться исправлением несоответствий.

Красные линии относятся к реестровым ошибкам

Одной из причин, по которой дом заходит на красную линию, становятся реестровые ошибки. Например, границы участка были неверно определены. Обратитесь к кадастровому инженеру для проведения осмотра площади. Предварительно представьте исходные сведения о земле: правоустанавливающие документы, межевой план или ГПЗУ (при наличии). Сотрудник повторно выполнит уточнение границ объекта.

Если в процессе камеральной обработки будет обнаружено наложение контуров на красную линию или смещение, то потребуется исправить несоответствия. Когда ограничения относятся к землям общего пользования, правообладатель может воспользоваться прирезкой. Если – к коммуникациям, то от владельца могут потребовать сноса, например, при близком расположении к трубопроводам. Исключением становятся случаи, когда технически возможен перенос сооружения, например, линий электропередач.

Ситуация, с которой столкнулся клиент «Истрариел»: участки, что расположены в охранной зоне, попадают в область риска, так как становится труднее оформлять дома. Например, капитальный объект клиента располагался в зоне РЖД. На тот момент соседние здания уже были зарегистрированы, а владелец только что построенного не мог оформить право. Причиной возникшей ситуации стал перенос КЛ.

Прирезка участка при расположении дома на красной линии

Исправить несоответствия, чтобы зарегистрировать дом, поможет прирезка или перераспределение земельного участка. То есть часть земли общего пользования владелец оформит в собственность, тем самым увеличит площадь и расстояние от дороги со стороны строения. Проще присоединить такую землю, когда недвижимость расположена в СНТ:

1. Первоначально требуется установить по документам, относится ли дорога или проход к землям общего пользования (ЗОП).
2. Далее определяем, отмежёвана ли прилегающая площадь к участку. Так как это влияет на дальнейшее оформление. Если границы не уточнены, то проблем с прирезкой не возникнет.
3. Важно, чтобы после перераспределения проезд или проход не ограничивал перемещение других лиц.
4. Затем требуется проинформировать председателя СНТ о прирезке и согласовать этот вопрос.
5. Как правило, решение о присоединении части дороги или проезда выносится на общее собрание. Собственник представляет доказательства о том, что при оформлении земли, не будут нарушены чужие права. Если участники одобрят перераспределение, то по результатам сбора выдаётся протокол.
6. Рекомендуем на основании протокола заказать геодезическую съёмку. С помощью этой услуги кадастровый инженер подготовит схему расположения участка с вхождением новой площади.
7. Далее составляется заявление в администрацию с просьбой присоединить часть земли. К обращению прикладывается протокол и схема. Когда представители в муниципалитете выносят постановление об утверждении, то можно приступать к оформлению нового межевого плана.

По завершении сведения регистрируются в Росреестре. После этого выписка передаётся в муниципалитет для расчёта стоимости за прирезаемую часть. Так как в СНТ часто происходят смещения на красную линию земель общего пользования, то оформлять прирезку проще. Если участок не расположен в СНТ, то требуется представить весомые доказательства того, что проход не используется и не будет нарушать права третьих лиц при перемещении. Для этого может потребоваться схема расположения, ГПЗУ, информация о других домах на конкретной улице.

Дом на красной линии инженерных коммуникаций

Собственники чаще обнаруживают на участке прохождение коммуникаций визуально. Если есть подозрения, что объект стоит на красной линии инженерных систем, рекомендуем проверить кадастровый план местности. Также запросите выписку ЕГРН или ГПЗУ на участок. С помощью этих сведений можно выявить, где именно проходят системы и числятся ли они в Росреестре. Так как если сведений в регистрационной службе не будет, возможно, сооружение убрали с базы, но не монтировали на местности.

Когда информация об объекте отображается в Росреестре, значит – сети в обслуживании и по причине близкого расположения ответственные ведомства могут требовать переноса дома или сноса конструкции. Направьте запрос в службы (водоканал, теплосети, газ) и уточните допустимое расстояние от конкретного сооружения.

Также нужно проверить способы переноса коммуникации. Например, на близком расстоянии от дома расположены ЛЭП: строение зарегистрировать в этом случае не получится, но есть возможность договориться с ответственной организацией о переносе. Чаще такая процедура проводится за свой счёт. Но если владелец получил разрешение на строительство, а уже после этого появились линии электропередач, то это нарушение со стороны Россетей. Даже если вопрос дойдёт до суда, при предоставлении доказательств в виде разрешительной документации, представители займут сторону собственника и обяжут службу самостоятельно перенести ограничения. Когда капитальный объект стоит на красной линии сооружений, исправить ситуацию можно следующими способами:

• Согласование с ответственной организацией.
• Перенос сооружений, если присутствует такая техническая возможность.
• Реконструкция дома, например, уменьшение площади для исправления ошибки.

В некоторых случаях может потребоваться проведение строительно-технической экспертизы. Благодаря обследованию удастся определить, не представляет ли капитальное строение угрозу для сооружений.

Как убрать красную линию под домом

Способы, при которых получится снять красную линию, могут быть долгими и затруднительными. Однако некоторым собственникам следующие варианты подходят. Важно первоначально проконсультироваться с юристом по земельным вопросам и получить оценку рисков. При обновлении информации об обременениях приступите к следующим действиям:

Направьте заявление на изменение или перенос ограничений. Как правило, обращение требуется передать в муниципалитет или ведомство, что утвердило КЛ. Дополнительно приложите правоустанавливающие документы на землю (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании), межевой план, выписку ЕГРН, а также разрешение на строительство дома. Заявите о снятии или корректировке линии при этом укажите, что ограничения препятствуют использованию площади.

Рассмотрите способ внесения изменений в ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Учтите, что такой вариант длительный и дорогостоящий. Правообладатели могут инициировать внесение изменений. При отказе в администрации собственники оспаривают в суде документы по планировке (п. 17 ст. 45 ГрК РФ). Во время разбирательств потребуется подтвердить, что КЛ не соответствует условиям использования и нарушает права владельца. То есть не позволяет зарегистрировать постройку, несмотря на то, что красная линия не влияет на безопасность эксплуатации.

Регистрация дома на красной линии

Чтобы легализовать дом на красной линии, нужно проверить, соответствует ли строение установленным требованиям:

Построен ли объект согласно нормам градостроительства	Учитываются санитарные и противопожарные требования. А также отступы (за исключением красных линий: в конкретном случае).
Есть ли документы на земельный участок	Оформление недвижимости при отсутствии правоустанавливающих сведений усложняется. Собственникам требуется подтверждать права в судебном порядке.
Выдавалось ли разрешение на строительство (РнС)	Если владелец не уведомлял администрацию о начале работ, то объект считается самовольным. Узаконить строение также потребуется через суд.
Как построены другие дома на улице по отношению к ограничениям	В некоторых случаях администрация может пойти на уступки, если остальные здания также заходят за границы КЛ и при этом оформлены в Росреестре.

На практике собственникам помогла информация из градостроительных требований о возможности нарушения норм или отклонения от них. Важно, чтоб такие отступления не противоречили параметрам безопасности. Если речь о коммуникациях, то несоответствия не должны привести к нарушению функционирования сетей или препятствовать обслуживанию (иногда вопрос регулируется путём установления сервитута).

Когда установлен запрет на отклонение от красных линий, то разрешить вопрос потребуется в суде. Для грамотного составления иска и описания требований рекомендуем обратиться за юридической помощью в компанию «Истрариел».

Перечень документов при регистрации дома

Для оформления права собственности необходимо подготовить перечень документов на здание. Собрать и передать комплект в Росреестр можно самостоятельно или через представителя на основании доверенности. В список входит:

• Копия паспорта владельца дома.
• Правоустанавливающие документы на участок и строение.
• Разрешение на строительство (если нарушение выявлено в процессе работ).
• Технический план.
• Градостроительный план участка.
• Согласование с администрацией на отклонение от красных линий, например, если в градостроительных требованиях разрешён отступ от норм застройки.
• Разрешение на ввод в эксплуатацию.

Пакет сведений прикладывается к заявлению. Обращение в регистрационную службу формируется по установленному образцу. После передачи материалов в Росреестр представители рассматривают исходную документацию и принимают решение: о регистрации или отказе. Во втором случае нужно проанализировать причину и устранить несоответствия. В некоторых ситуациях требуется обратиться в суд, и тогда основанием для регистрации станет постановление судебного органа. Важно, чтоб решение вступило в силу.

Дом построен без разрешения и с нарушением красной линии

Последняя инстанция, где можно узаконить дом на красной линии – это суд. Когда объект построен без разрешения, высок риск проигрыша. Более того, представители посчитают расположение постройки незаконным и вынесут постановление о сносе на основании представленных в суд Актов. Поэтому рекомендуем начинать строительство только после уведомления администрации о начале работ.

Рекомендации юристов компании «Истрариел»

На практике ситуации, при которых строение расположено близко к красным линиям, встречаются часто. Чтобы избежать трудностей при регистрации и не допустить сноса конструкции, наши юристы подготовили рекомендации. Как проверить землю на наличие КЛ перед строительством дома:

Проведите межевание участка и получите межевой план. Когда границы участка известны и зарегистрированы в Росреестре, владельцу недвижимости будет проще проверять сведения на наличие ограничений. Также после установки контуров получится запросить такой документ, как ГПЗУ или проверить кадастровую карту.

Закажите ГПЗУ. В градостроительном плане указывается информация о возможных ограничениях. Также отмечается допустимое пятно застройки, чтобы строительство происходило по законодательству. Если план уже в наличии, проверьте, чтобы срок с момента получения сведений не превышал 3 лет.

Проверьте публичную кадастровую карту. Источник представляет собой интернет-ресурс, который можно найти на официальном сайте Росреестра. Проверить ограничения в границах участка получится при условии, что координаты установлены. Далее потребуется ввести кадастровый номер или адрес объекта в поисковую строку сервиса.

Рассмотрите проект планировки территории. Ознакомление доступно на официальном сайте администрации конкретного района. По этим сведениям можно также проверить планируемые красные линии, например, если в будущем власти будут расширять дорогу, и площадь для этого уже «зарезервирована».

Лично обратитесь в муниципалитет. Подайте заявку в отдел архитектуры и градостроительства. Сотрудники подготовят информацию об интересующем участке и КЛ.

Также рекомендуем проконсультироваться с кадастровым инженером или юристом. В этом случае собственник сможет получить комплексную оценку недвижимости, проверить наличие красных линий и проанализировать возможные риски при регистрации и эксплуатации строения в недопустимом расстоянии от КЛ.

Предоставляем услуги по регистрации домов на красных линиях. Выполняем оформление по законодательству. Взаимодействуем вместо клиента с государственными службами (администрация, Росреестр, суд). Работаем по договору на основании доверенности. При возникновении вопросов пишите на форум или звоните по номеру, указанному в шапке сайта. Наши юристы предоставляют бесплатную консультацию.