Самой неприятной для застройщика ситуацией является расположение земельного участка непосредственно в ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования) или рядом с ними. Если зарегистрировать дом на участке, который расположен рядом, вполне возможно, то строения в ЗОУИТ не зарегистрируют и, более того, обяжут снести.
Но надежда у застройщиков всё равно остаётся — можно законно уменьшить охранную зону, через суд зарегистрировать дом или потребовать компенсации за невозможность использовать земельный участок по назначению. Но это только в некоторых случаях. В каких? Давайте разбираться по порядку.
Регистрация дома на ЗОУИТ
Порядок регистрации домов в зонах с особыми условиями использования территории зависит от вида ЗОУИТ. В 105 статье Земельного Кодекса РФ установлены более 20 охранных зон. И строительство, регистрацию недвижимости необходимо согласовывать с ведомством, которое контролирует использование этих земель. В перечень ЗОУИТ входят:
- Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий;
- Охранные зоны объектов культурного наследия;
- Охранные зоны ЛЭП, использование которых прописано в постановлении Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон";
- Водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления;
- Иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.
Возможность регистрации домов в таких зонах определяют ПЗЗ конкретного района. Наши юристы помогают застройщикам получить ГПЗУ и понять, не нарушены ли правила. Если правила строительства нарушены, дом можно попробовать зарегистрировать через суд. В остальных случаях достаточно иметь разрешение на строительство от ведомства, под чьей охраной находится территория и можно оформлять права собственности.
ЗОУИТ водоохранная зона
При регистрации дома в пределах береговой линии собственнику необходимо знать, что ему откажут. На кадастровый учёт можно поставить только строения, которые расположенные на участках вблизи водоохранных зон. При этом застройщику обязательно нужно соблюдать санитарные требования, противопожарные нормы.
Возведение индивидуального жилого или садового дома в границах водоохранных зон обязывает застройщика оборудовать сооружения, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Более того, для регистрации дома в водоохранной зоне необходимо согласовать проект с Росрыболовством. Для этого перед обращением наши кадастровые инженеры подготавливают ситуационный план земельного участка, который отображает, как будет расположен дом относительно водоёма (расстояние от береговой линии). Затем после одобрения Росрыболовством наши юристы направляют уведомление о начале строительства дома в администрацию вместе с пакетом документов:
- Градостроительный план земельного участка, в котором указано пятно застройки с учётом охранной зоны;
- Правоустанавливающие документы на участок (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
- Проект, со схемой контура будущего здания;
- Актом согласования строительства с Росрыболовством.
В течение 10 дней со дня подачи уведомления собственник получает уведомление о соответствии планируемого строительства нормам застройки и землепользования. После этого можно считать строительство согласованным и после завершения строительных работ регистрировать права собственности на дом.
ЗОУИТ затопляемые территории
В границах зон подтопления устанавливаются несколько видов охранных территорий: сильного, слабого и умеренного подтопления. Чтобы определить, какое расстояние необходимо соблюсти при строительстве дома, необходимо изучить ПЗЗ, где обозначены минимальные расстояния. Также зарегистрировать дом можно, если организовать мероприятия по укреплению земельного участка. В ином случае оформлять недвижимость придётся через суд. Задать вопрос по теме строительства на участке в зоне подтопления можно на нашем форуме.
Стоит добавить, что если строится не индивидуальный жилой дом, а многоквартирный или любой иной надзорный объект понадобиться также получить и заключение о соответствии проекта в Минстрое.
Как снять обременение участка в ЗОУИТ
Если взять за пример участок, находящийся в охранной зоне линий электропередач, то можно уменьшить ЗОУИТ путём переноса ЛЭП по согласованию с МОЭСК. Конечно, за работы придётся заплатить застройщику, но если перенос в интересах управляющей компании, перенос производится бесплатно. Также если ваш участок находится вблизи промышленного предприятия, уточните, есть ли возможность изменить границы СЗЗ. Сократить санитарно-защитную зону можно по нескольким причинам: технология производства была заменена на менее безопасную, производственная мощность уменьшилась, и этот факт меняет класс опасности. Для того чтобы помочь застройщикам, наши земельные юристы на консультации изучают ситуацию и документы на земельный участок, которые помогут определить, возможно ли уменьшить охранную зону.
Наши юристы рекомендуют чаще всего регистрировать дом через суд, в особенности если охранная зона была установлена уже после получения разрешения на строительство. В этом случае суду легче доказать правильность позиции истца и шансы на оформление права собственности выше.
Судебная практика регистрации в ЗОУИТ
Чтобы признать право особенности на дом в ЗОУИТ через суд, необходимо предоставить уведомление о соответствии планируемого строительства нормам из ПЗЗ, которое застройщик получил задолго до установки границ охранной зоны. Также возможен ещё один вариант решения конфликта, но он менее распространён. И шансы на выигрыш также 50/50. В августе 2018 года появилась возможность требовать выкуп земельного участка, в отношении которого был установлен ЗОУИТ.
Для этого собственнику нужно обратиться в суд с требованием об обязании ответчика заключить с истцом соглашение о выкупе земельного участка. Данная практика ещё не распространена, но помогает собственникам возместить убытки, которые были понесены в результате установки зоны с особыми условиями использования. При наличии дома на участке суд при рассмотрении дела обращает внимание на то, было ли получено разрешение на строительство и не является ли строение самовольным.
Наши юристы помогают зарегистрировать дома в ЗОУИТ, если того позволяют законодательные нормы. Законными способами оформляем права собственности и представляем интересы застройщиков в суде.
