ГПЗУ или градостроительный план представляет собой документ, в котором содержатся характеристики конкретного участка и возможности его использования согласно градостроительным, санитарным и противопожарным требованиям. Строительные работы по ГПЗУ гарантирует законность размещения капитального объекта.
Только за текущий год по Москве было оформлено 4 тыс. таких документов для частных домов, что на 22% больше, чем в прошлом году. Это свидетельствует о том, что собственники стараются исключить нарушения перед строительством, реконструкцией и проектированием.
Что такое ГПЗУ земельного участка
ГПЗУ расшифровывается как градостроительный план земельного участка. Подготавливается такой документ для обеспечения требований градостроительной деятельности. То есть собственники и застройщики получают информацию, на основании которой могут начать оформление проекта, строительные работы, реконструкцию, подсоединение к инженерным системам и другие действия на площади в соответствии с нормами.
Когда нужен ГПЗУ
По ГПЗУ владельцы земель проверяют сведения о рельефе и характеристиках местности. Такая информация помогает избежать ряда проблем, например, перед строительством определить пятно застройки для оптимального размещения объекта. Также документ требуется в следующих ситуациях:
| Пример | Описание |
|---|---|
| При планировании строительства | В ГПЗУ указано, где разрешено строить жилой, садовый дом, коммерческий объект или сооружение. А также определить параметры и плотность застройки, высоту и допустимые отступы. |
| Для оформления проектной документации | Чтобы грамотно составить проект будущего здания, архитекторы опираются на сведения из градостроительного плана. В противном случае проектные разделы не удастся составить правильно. |
| Перед реконструкцией | Если собственник ранее построил основной объект в соответствии с ГПЗУ, это не означает, что при изменениях конструкции не потребуется уточнение норм. Например, при увеличении площади или этажности в обязательном порядке рекомендуем проверить градостроительные требования. |
| При заключении сделок с недвижимостью | При покупке или аренде объекта покупателю или арендатору требуется проверить ликвидность недвижимости и возможность эксплуатации. Градостроительный план снижает риск возникновения препятствий при использовании объекта и повышает вероятность того, что заинтересованное лицо захочет заключить сделку. Поэтому документ выгоден и для продавца. |
| Для подключения и прокладки коммуникаций | Например, к участку требуется протянуть электричество или подключить водоснабжение. С помощью документа получится определить места прохождения остальных сооружений. Это поможет не навредить сетям. В большинстве случаев сведения запрашивает служба, что отвечает за подключение к той или другой сети. |
| Перед изменением ВРИ или категории участка | В градостроительном плане содержится информация об основных, вспомогательных и условно-разрешённых видах. По указанному перечню собственник может подобрать подходящее назначение для ведения деятельности и заказать перевод. |
Большая часть действий в отношении участка требует проверки этого документа. Поэтому лучше не пренебрегать рекомендациями, а сразу запрашивать сведения, чтобы исключить риск незаконного строительства, повреждения сооружений или нецелевого использования земли.
Как связан ГПЗУ с оформлением других документов
Обратите внимание, что ГПЗУ обязателен для получения некоторых документов:
- РнС (разрешение на строительство). Постройка домов, сооружений или коммерческих зданий не может обходиться без детальной информации о местности.
- Проект строительства. Проектировщики оформляют этот документ только на основании ГПЗУ.
- Получение технических условий на присоединение к инженерным коммуникациям. В ТУ содержится информация о проходящих вблизи сетях.
- Выдача разрешений на изменение основного, вспомогательного или условно-разрешённого вида земли. Также с помощью сведений возможна смена категории.
Регистрация самовольных строений. При узаконивании построек на основании ГПЗУ удастся подтвердить то, что объект безопасен и не нарушает права других лиц.
Состав градостроительного плана
Обратите внимание на состав ГПЗУ. В документе содержится информация для ведения работ на участке:
1. Реквизиты ППТ и ПМТ (если такие проекты утверждены в конкретном районе).
2. Кадастровый номер и информация о границах объекта. Включает комплекс сведений о недвижимости. Например, пятно застройки, в соответствии с которым определяется место для размещения капитальных зданий. Указываются параметры строительства: максимальные и минимальные для строений. Как правило, это 40% от общей площади. Дополнительно отмечаются отступы от других построек.
3. Вид разрешённого использования участка (основной, условно-разрешённый и вспомогательный). В зависимости от планов собственника назначение можно поменять. Важно, чтоб нужный ВРИ указывался в одном из пунктов.
4. Параметры застройки и реконструкции в отношении земель, что относятся полностью или частично к природоохранным зонам.
5. Фиксируется обеспеченность местности коммуникациями (газ, водоснабжение, электричество). Также отмечается инфраструктура (социальная и транспортная), если земля относится к местности, где утверждён план по комплексному развитию территории.
6. Возможность эксплуатации земли при расположении в охранных зонах. Дополнительно отмечается частичное или полное попадание недвижимости в ЗОУИТ. Например, Росавиация, ЛЭП, Росрыболовство или культурное наследие.
7. Информация о сервитутах (публичных) и возможной деятельности вблизи объекта.
8. Отступы от красных линий для построек. Отмечаются контуры дорог, проходов, проездов.
9. Требования к архитектурному облику строений. Как правило, прописывается в отношении тех земель, что расположены в исторических поселениях.
10. Реквизиты нормативных Актов, на основании которых утверждены правила по благоустройству местности.
Также вносятся чертежи объекта (ландшафт, рельеф, особенности местности с отметками самых высоких и низких точек). Состав ГПЗУ содержит полную информацию об участке и правилах использования недвижимости: от общих сведений до законодательных Актов. На основании полученных материалов собственники смогут понять, как правильно использовать объект, и какие установлены ограничения.
Где заказать градостроительный план участка
Запросить градостроительный план можно в местной администрации. Для этого подготавливается заявление о выдаче и прикладываются документы. Затем не позднее 14 дней заявителю предоставляют сведения. Учтите, что ГПЗУ действует в течение 3 лет со дня получения. Если собственник планирует начать строительство или реконструкцию, при этом план на руках имеется, следует проверить сроки документа. Однако юристы рекомендуют запрашивать новый ГПЗУ (заказ сведений в государственных службах бесплатный).
Обратите внимание, если участок не стоит на кадастровом учёте, и в отношении границ не проведено межевание, представители откажут в выдаче ГПЗУ.
Кто может заказать ГПЗУ
Запросить сведения вправе собственник земельного участка, законный представитель (по предъявлении доверенности) или арендатор. Также получать ГПЗУ могут лица, что владеют недвижимостью на праве бессрочного пользования или пожизненного наследования. При заказе услуг в государственных ведомствах поступает отказ, если заявление направило лицо, не имеющее никаких законных прав на объект.
Какие документы нужны для получения ГПЗУ
Для предоставления градостроительного плана требуется правильная подготовка заявления и сбор необходимой документации. Сделать это можно самостоятельно или обратившись за помощью к юристу. Комплект должен содержать следующие документы:
- Копия паспорта владельца или представителя (с предоставлением доверенности).
- Выписка ЕГРН на землю.
- Правоустанавливающие сведения (свидетельство старого образца, договор купли-продажи и другие).
- Технические планы, если на местности уже размещены капитальные строения.
В некоторых случаях представители запрашивают топографический план. Передать сведения можно лично в отдел градостроительства и архитектуры или в электронном формате при помощи сервиса Госуслуг. В последнем случае требуется поставить электронную подпись в заявке.
Трудности в получении градостроительного плана
На практике юристы часто сталкиваются с ситуациями, когда первоначально собственники решили самостоятельно запросить сведения, но столкнулись с отказами или долгими сборами документов. Распространённой причиной ошибок становится неверно подготовленный комплект справок и Актов: недостаточно сведений или материалы недействительны. При рассмотрении представители не примут такое заявление. Также если использование площади не предполагает строительство, то ГПЗУ не выдадут.
Причиной становится и то, что участок не стоит на кадастровом учёте. Владельцы игнорируют этот этап и позже сталкиваются с отказами. Помимо этого, поводом для отрицательного ответа становятся фактические контуры площади, которые отличаются от зарегистрированных в Росреестре.
Чтобы не потерять время на оформление и не начинать работу заново, рекомендуем сразу обратиться к юристам компании «Истрариел».
Срок действия градостроительного плана земельного участка
Срок действия градостроительного плана составляет 3 года с момента получения. Продлить документ нельзя. Но собственник или законный представитель могут снова направить заявку на повторную выдачу сведений (ограничений по количеству запросу нет). В ч. 10 ст. 57.3 ГрК РФ отмечен период, в течение которого информация считается действительной.
Срок получения сведений составляет 14 дней и не должен превышать 20 дней. Для выдачи в ускоренном порядке обратитесь к юристам. На практике сотрудники компании «Истрариел» предоставляют документацию в течение 10 дней.
Стоимость градостроительного плана
Оформление ГПЗУ в местной администрации бесплатное. Стоимость услуги при получении через юриста составляет 15 тыс. рублей. В перечень работ входит сбор необходимой документации, оформление заявления по установленному образцу, взаимодействие с представителями. А также консультация по полученным сведениям.
Юридическая помощь при получении ГПЗУ
Юридическая помощь упрощает процесс получения ГПЗУ, сокращает сроки выдачи и помогает минимизировать риск поступления отказов от государственного ведомства. Как правило, в услугу входит:
- Консультация. Кадастровый юрист оценивает правовой статус участка и указывает перечень требуемых исходных сведений для проверки. Разъясняет этапы получения градостроительного плана и возможные трудности.
- Сбор необходимых документов и анализ на соответствие требованиям. Оформления заявления по установленной форме.
- Сопровождение при передаче обращения в муниципалитет. Подразумевает контроль сроков и взаимодействие с представителями вместо клиента.
- Помощь при возникновении трудностей. Работа с отказами, оспаривание ответа ведомства.
Во время представительства юристы работают по заверенной доверенности. Юридическое сопровождение поможет сэкономить время на получение документа и снизить риск выдачи отказа.
Получаем ГПЗУ вместо собственника. Отслеживаем, чтобы земля соответствовала требованиям. Подготавливаем документы для запроса информации. При отказах защищаем интересы клиента. Если возникли вопросы, свяжитесь с нами по этим контактам.
