Для развития бизнеса и строительства коммерческих объектов земельный участок не обязательно должен оформляться в собственность. Физическим и юридическим лицам допускается брать в аренду государственные и муниципальные земли под различные цели. С условием, чтобы не было нарушений действующих правил землепользования и застройки. Почему заключить договор аренды с администрацией выгодно застройщику и как всё правильно оформить, рассказали юристы «Истрариел».
Стоит отметить плюсы взятия участка в аренду. Для начинающего предпринимателя аренда позволит избежать возможных схем мошенничества, которые нередко возникают при купле-продаже. И несмотря на то что без юридического сопровождения свыше 70 % покупателей стараются не совершать сделки, остальные 30 % остаются в группе риска.
Аренду возможно оформить на длительный срок — до 49 лет. Стоимость платы за землю устанавливается Правительством РФ (если участок государственный), земельным надзором или местной администрацией. Для этого проводится оценка земли. В договоре сделки прописывается сумма арендной платы и обязательства сторон.
Юрист сопровождает при заключении сделки аренды начинающими предпринимателями и помогает избежать рисков со стороны арендодателя и преждевременного расторжения договора аренды в отношении земельного участка. Кроме того обсуждает условия договора со второй стороной и определяет возможность или невозможность выкупа земли в дальнейшем у собственника. Аренда участка под бизнес — базовый этап в развитии коммерческой деятельности. После того, как документы на участок будут оформлены и договор зарегистрирован в Росреестре, арендатор получит право начать строительство на участке.
Как арендовать участок у администрации
Для оформления аренды участка под бизнес сначала нужно проверить, соответствует ли выбранный объект установленным требованиям ПЗЗ. Например, земли сельхозназначения не предназначены для развития коммерческой деятельности. Это касается также ИЖС, ЛПХ и других видов участков. Аренда разрешается, если:
- Участок относится к разрешённой категории. Если нет, на этом этапе юристы могут помочь изменить категорию и вид разрешённого использования, после чего участок получится взять в аренду;
- Проведены инженерные и технические коммуникации. Есть возможность газификации, подключения к водопроводу, электрическим сетям;
- Участок стоит на кадастровом учёте, но не оформлен в частную собственность других лиц.
При соответствии объекта недвижимости вышеназванным критериям начинается подготовка к обращению в администрацию. Заполняется заявление, и формируется пакет документов.
Для оформления участка в аренду следует действовать поэтапно:
- Выбрать подходящий объект недвижимости. Изучить характеристики и сведения о земельном участке.
- Собрать пакет документов и заполнить заявление.
- Подать заявку на участие в аукционе, если участок выставлен на торги. Если информации о торгах нет, следует обратиться к арендодателю с заявлением. После этого должно прийти уведомление о дате проведения торгов.
- Принять участие в аукционе, и при выигрыше заключить договор аренды.
- Зарегистрировать сделку в Росреестре.
Организацией торгов занимается администрация. Участники аукциона предварительно уведомляются. От будущего арендатора, кроме участия в торгах, понадобится схема расположения участка. Проводятся кадастровые работы. Устанавливается размер задатка. После завершения торгов сделка оформляется официально в Росреестре.
В отдельных случаях арендовать участок под бизнес можно без торгов. Это происходит, если нет других участников, претендующих на землю или если администрация не может в данный момент провести торги. Действия арендатора: заполнить заявление для проверки администрацией, не числится ли выбранный участок в чьей-то собственности, а также на факт принадлежности к резервному фонду. Если нет, претендент на участок занимается оформлением аренды самостоятельно, проводит кадастровые работы и постановку земли на учёт.
Если в дальнейшем планируется выкуп участка, это нужно прописать отдельным пунктом при составлении договора аренды. Также стать владельцем арендованной земли можно, если на участке располагаются строения, оформленные в собственность. Арендатору предоставляется преимущественное право выкупа. Есть исключение: землю в рекреационной зоне выкупить не получится. Для получения информации о приобретении конкретного участка лучше обратиться к юристу, который изучит документы и определит возможность смены категории земли или ВРИ и последующего выкупа.
Как проходят торги:
Администрация устанавливает время и место проведения аукциона. Информирует участников, публикует информацию на официальном сайте органов власти. Далее каждый из претендентов на землю оплачивает членский взнос и получает на руки квитанцию. После внесения платы участники собираются в установленном муниципалитетом месте и знакомятся с правилами проведения торгов. Организатор называет изначальную стоимость участка и озвучивает права участников.
При единственном претенденте на землю, договор аренды оформляется сразу же, торги не проводятся. При участии двух и более лиц аукцион длится до тех пор, пока не будет сделана максимальная ставка. С победителем будет заключён договор аренды, который вступает в законную силу только после регистрации в Росреестре.
Под автомойку
Нужно внимательно отнестись к выбору участка под автомойку. Место должно быть удачным: не располагаться далеко от коммуникаций и трасс. При неверном выборе придётся самостоятельно проводить коммуникации. Рекомендуем обращать внимание на тип грунта. Но главным критерием считается целевое назначение участка. При несоответствии ВРИ стоит задуматься о смене вида разрешённого использования.
Для аренды участка под автомойку у государства рекомендуем заключить договор о краткосрочной аренде, например, на 3 года. Если всё устраивает арендатора, в будущем можно продлить на любой срок, главное, чтоб он не превышал 49 лет.
Лучше всего подойдут под строительство автомойки земли с целевым назначением 4.9.1 «Объекты придорожного сервиса». Для оформления сделки нужно обратиться в администрацию с заявлением, схемой расположения участка и другими документами.
Категория участка для строительства автомойки — земли промышленности. К помещению Минстрой предъявляет требования, особенно по водоотведению. Для оформления участка под автомойку в аренду нужно обратиться с заявлением в местную администрацию, приложить схему расположения и ожидать ответа.
Под торговлю и коммерческую деятельность
Земля для строительства магазинов в аренду предоставляется администрацией. Размещаемые на участке объекты недвижимости должны соответствовать целевому назначению, установленному правилами землепользования и застройки. Если выбранный участок не сформирован, нужно обратиться в местные органы власти с заявлением. При этом минимальные и максимальные параметры участка могут различаться в зависимости от района. При сформированном участке необходимо собрать пакет документов: заявление о предоставлении земли в аренду, выписки с указанием характеристик объекта и целевого назначения, сведения о заявителе.
Для строительства магазина понадобится участие в торгах. ВРИ земли должно соответствовать предпринимательской деятельности. Арендовать участок может как физическое, так и юридическое лицо, при этом арендная плата будет отличаться. После получения земли можно заниматься оформлением разрешения на строительство магазина. О возможности взятия земли в аренду без торгов нужно уточнять в администрации или у юристов. Есть лица, имеющие льготы, поэтому в некоторых случаях оформление участка проводится в упрощённой схеме. Договор аренды регистрируется в Росреестре, если заключается на срок более года, и содержит в себе пункты: сведения об обеих сторонах, размер арендной платы, действия в случае возникновения споров, банковские реквизиты, описание характеристик участка.
Для фермерства
Получить в аренду участок КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство) можно без проведения торгов. Для этого необходимо:
- Зарегистрировать КФХ. Подавать заявку на аренду земли можно до открытия фермерского хозяйства.
- Выбрать подходящий участок. Если он не сформирован, провести кадастровые работы, межевание, поставить на учёт.
- Если участок сформирован, другие лица не претендуют на взятие в аренду, администрация готовит договор аренды без торгов. При несформированном участке муниципалитет формирует предварительное соглашение об аренде.
Для регистрации фермерского хозяйства физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Для выбора участка под аренду изучают данные Публичной кадастровой карты. Там можно найти информацию о зарегистрированных в Росреестре землях. Если участок не отмежёван, на карте он отображаться не будет. При желании приобрести землю по аукциону, данные о ближайших торгах можно посмотреть на сайте администрации.
Для оформления предварительного согласования об аренде без торгов заполняется заявление, где указывается кадастровый номер участка, данные об арендаторе, целевое использование земли, межевой план и иные схемы. Администрация рассматривает заявку в течение 30 дней и выносит одобрение либо отказ. Несогласие местных органов власти происходит, если лицо не имеет права на получение участка без торгов, количество соток земли превышает установленную норму или участок изъят из оборота либо зарезервирован для нужд муниципалитета.
Под спортивное сооружение
Выбирать участок в аренду под строительство спортивных сооружений нужно тот, который не связан с промышленностью. Начать следует с ПЗЗ района (если правила землепользования и застройки установлены). Изучают данные о территориальных зонах и видах разрешённого использования. Для спортивных сооружений подойдёт ВРИ с кодом 5.0 «Отдых (рекреация)» , 5.1 «Спорт». Арендованные рекреационные участки можно использовать для организации занятий спортом, в том числе и верховой езды, туризма, охоты и иной деятельности, связанной с природой. Для строительства капитальных объектов — спортивных лагерей, клубов, спортзалов, автодромов лучше выбрать ВРИ «Спорт». Тут подробнее рассказываем о том, как взять участок в аренду в зоне рекреации у администрации.
Взять участок в аренду можно как с торгами, так и без. Нужно обратиться к юристу или в администрацию. Но если земля уже значится в бессрочном пользовании или размеры участка превышают нормы, администрация откажет в заключении договора аренды. Поэтому лучше сначала проконсультироваться у юриста, который окажет помощь в подборе подходящего участка.
Как оформить аренду на заброшенный участок
В разных регионах есть заброшенные дачные участки. По данным органов власти в Московской области свыше 15 тыс. не освоенных дач. Сначала нужно установить владельца земли. Если его нет (пропал без вести, отказался от участка, информация о нём неизвестна), такой участок переходит в собственность муниципалитета. В этом случае можно заключить с администрацией договор аренды, однако стоит быть готовым к длительному процессу оформления. Дело в том, что участок признаётся бесхозным только спустя год после вынесения решения суда. Без соответствующего судебного распоряжения земля может числиться бесхозным 10 лет.
Если собственник участка умер и наследников, готовых принять имущество, не осталось, объект недвижимости считается выморочным. После того как участок перешёл в собственность муниципалитета, арендатору нужно обратиться с заявлением об аренде в администрацию. Далее назначают аукцион либо заключают договор аренды с единственным претендентом.
Администрация расторгла договор аренды в одностороннем порядке
В последнее время участились случаи расторжения договора аренды администрацией из-за нарушений со стороны арендаторов. Причинами указываются нецелевое использование земли или незаконное строительство. В таких ситуациях одностороннее расторжение договора обосновано, ведь нарушаются условия аренды. При выявлении самостроя высылается уведомление, а затем комиссия выносит акт о сносе объекта недвижимости, построенного без разрешения. Дело может дойти до суда, где арендатора привлекут в качестве ответчика. Также договор часто расторгается из-за просрочки платежей за аренду участка (когда более 2-х раз подряд не вносится оплата).
При расторжении договора в одностороннем порядке нужно освободить участок в течение 30 дней и составить акт приёма-передачи. Если арендатор не согласен с таким решением, спор рассматривается в судебном порядке. При отсутствии нарушений со стороны арендатора и расторжении договора со стороны администрации можно воспользоваться услугами земельного адвоката, который приведёт судье доказательства, что участок используется в соответствии с действующим ВРИ, и арендодатель регулярно получал платежи за землю.
При нецелевом использовании участка суд чаще встаёт на сторону администрации. Но при наличии на участке объекта незавершённого строительства (построенного на законных основаниях) арендатор освобождать землю не должен вне зависимости от расторжения договора аренды. Суд встанет на сторону арендатора.
Каждый случай рассматривается индивидуально с учётом нюансов, изучаются документы на землю, анализируется, не было ли нарушений условий договора с каждой из сторон. Наши юристы консультируют по спорным вопросам и оценивают перспективы дела: возможно ли в данном случае оспорить решение администрации или органы власти действуют в рамках закона. О том, что делать, если администрация не продлила аренду участка подробнее здесь.
Отказ в аренде земельного участка
При отказе администрация или государственные органы должны вынести письменный отказ. Нужно проанализировать, соответствует ли он закону или неправомерен. При обнаружении недочётов нужно обратиться в суд с исковым заявлением и оспорить отказ. Срок обжалования — 3 месяца с момента получения ответа администрации. Кроме иска потребуются доказательства неправомерности решения местных органов власти. Оспаривание лучше доверить земельному юристу, который сопроводит в суде и подготовит иск, ходатайства и приведёт аргументы, подтверждающие позицию истца.
Причинами отказа в оформлении аренды участка могут быть:
- Не проведены инженерные коммуникации;
- Участок находится в бессрочном пользовании у другого лица;
- Не установлены границы участка;
- Нет данных о кадастровой стоимости участка;
- Выбранный объект недвижимости считается землёй общего пользования.
Для оценивания шансов на положительный исход при оспаривании отказа нужно обратиться за юридической консультацией. Если отказ был связан с неверно составленной схемой расположения, кадастровые инженеры составляют документ заново и подадут в администрацию.
Юристы «Истрариел» оформляют участок у администрации в аренду под коммерческие цели. Изучают ПЗЗ, определяют действующий вид разрешённого использования земли, меняют ВРИ, если это необходимо. Оказывают помощь в подборе подходящего участка. Оформляют землю под бизнес, составляют и регистрируют договор аренды, получают разрешение на строительство капитальных объектов. Помогают взять в аренду участок в зоне рекреации. Оспаривают отказы администрации. Звоните.
