Мошенничество с недвижимостью никуда не пропадало — поменялись схемы, по которым аферисты действуют, обманывая доверчивых покупателей. Так называемые «чёрные риелторы» подстраиваются даже под нововведения в законодательстве и предпринимают попытки подделывать электронные документы. Цифровизация Росреестра отчасти решила проблему обманных сделок, но по наблюдениям юристов, процессы признания сделок недействительными в суде рассматриваются часто — истцами выступают покупатели, которые пренебрегли проверкой юридической чистоты недвижимости.
В текущем году приманкой для доверчивых лиц становится низкая цена на объект, подмена договора задатка на договор купли-продажи и другие схемы, о которых подробнее можно прочитать здесь. Многие уже усвоили, что нужно ждать подвоха при подозрительно сниженной стоимости на объект не только потому, что он окажется проблемным, но и потому, что есть риск остаться без денег, и без квартиры. Несмотря на это, сниженная цена продолжает привлекать покупателей. Особенно мошенники активизировались в связи с последними событиями в мире и в регионе. Покупатели ожидают падения рынка недвижимости и не удивляются низкой цене на квартиры и дома, а в итоге попадаются на уловки мошенников.
Как проверить квартиру перед покупкой
Чтобы обезопасить себя, перед тем, как согласиться на сделку, проверьте квартиру по 10 способам, о которых не устают предупреждать юристы.
1. Получение выписки из ЕГРН.
Проверка любой недвижимости начинается с проверки правоустанавливающего документа. Им может быть свидетельство о праве собственности, которое выдавалось ранее. Но сейчас выписка из ЕГРН заменила выдачу свидетельств, и данные об объекте и владельце содержатся в выписке из ЕГРН. Ранее документ мог запросить любой пользователь, интересующийся приобретением конкретного объекта: покупатель, его риелтор или юрист. Это позволяло получить информацию о параметрах квартиры, проверить историю возникновения права собственности у продавца, получить данные о том, находится ли квартира в залоге, под арестом или имеет иные ограничения. Личное присутствие продавца было не обязательным для получения выписки из ЕГРН.
Весной 2023 года, после нововведений в Федеральный закон о регистрации недвижимости, сведения об объекте и характеристиках скрыты для посторонних: просмотр доступен только владельцу. Получить выписку из ЕГРН может исключительно правообладатель, если в Росреестре нет соответствующего заявления о том, что владелец не против открытого доступа к информации об имуществе. С одной стороны, подобный закон принят для обеспечения конфиденциальности сведений и призван снизить количество мошеннических схем. Но есть сторонники обратной версии: махинации с недвижимостью после 1 марта 2023 года и запрета получения данных из ЕГРН другими лицами может сыграть аферистам на руку, ведь теперь перепроверить данные становится сложнее.
2. Проверка истории приобретения квартиры продавцом.
Избежать мошенничества поможет проверка оснований, по которым имущество было приобретено. Устанавливается, в результате чего недвижимость перешла в собственность: по договору купли-продажи, дарения, вступления в наследство или при оформлении приватизации. Если квартира получена в наследство, нужно учитывать, что сделка может быть оспорена и признана недействительной неожиданно объявившимися наследниками. По закону в течение 3 лет кандидат на квартиру сможет оспорить наследство, поэтому лучше для покупки рассматривать объект недвижимости, которым собственник владеет более 3 лет.
3. Определение всех прописанных лиц в квартире.
Для того чтобы избежать негативных последствий, связанных с иными зарегистрированными лицами в квартире, нужно попросить продавца предъявить справку о составе семьи или справку о регистрации. Делается это с целью проверки, нет ли несовершеннолетних лиц, прописанных в квартире или тех, кто отбывает срок в местах лишения свободы. В юридической практике часто были случаи, когда имеющие законные права дольщики заявляли о себе и подавали в суд. Если квартира приватизирована, то несовершеннолетние входят в состав собственников. К продаже квартиры привлекаются органы опеки, которые выдают разрешение на совершение сделки и следят за предоставлением новых жилищных условий для детей.
4. Наличие разрешения на продажу от супруга или супруги владельца квартиры.
Если собственник квартиры состоит в браке, то продажа без согласия супруга или супруги считается незаконной, когда недвижимость приобреталась в браке и считается совместно нажитым имуществом. Попытка сокрытия информации о семейном положении часто оказывается мошенничеством, сделка отменяется из-за нарушения прав третьих лиц. Если квартира приобретена до брака или получена продавцом в наследство или по договору дарения, согласия супруга не требуется.
Многих вводит в заблуждение тот факт, что собственник объекта расторг брак. Но даже в этом случае риск оспаривания сделки продажи велик, если не проводился раздел имущества. Стоит запросить у владельца копию судебного решения о разделе, чтобы убедиться, что квартира принадлежит ему единолично.
При покупке квартиры, для которой предыдущий владелец использовал материнский капитал, создаётся неприятная ситуация. По закону материнский капитал допустимо вкладывать в улучшение жилищных условий, но с обязательным выделением доли в квартире детям. Продать такой объект недвижимости сложно, привлекаются органы опеки, поэтому недобросовестные продавцы часто умалчивают факт использования материнского капитала.
5. Проверка справки о погашении ипотечного кредита.
Если квартира приобреталась продавцом в ипотеку, перед покупкой нужно убедиться, что кредит выплачен и квартира не находится в залоге. Заказав справку из банка, которая подтверждает погашение кредита, можно соглашаться на сделку. Если выяснится, что ипотека не до конца оплачена, понадобится одобрение банка на отчуждение квартиры покупателю. Без согласия банка сделка будет считаться мошеннической.
6. Запрос справок из ПНД.
Нужно убедиться, что продавец не состоит на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере и не имеет психических заболеваний. В противном случае велик риск признания сделки недействительной по причине того, что собственник — недееспособное лицо и не осознаёт совершаемые действия.
Справку из ПНД продавец предоставлять не обязан, но если заинтересован в реализации квартиры и скрывать нечего, то взять соответствующий документ не составит труда. Если владелец отказывается под разными предлогами от предоставления справки, это должно насторожить покупателя.
7. Проверка наличия или отсутствия задолженностей по платежам коммунальных служб.
Проверять коммунальные платежи нужно для того, чтобы после совершения сделки не платить долги за предыдущего собственника. Стоит попросить у продавца справку. Учитывайте, что в случае чего, вместе с квартирой новому владельцу перейдут и предыдущие задолженности.
8. Проверка технического плана на квартиру.
В техническом плане содержатся сведения о характеристиках квартиры, указывается кадастровый номер, адрес, площадь, этажность. Документ отражает необходимую информацию об объекте недвижимости, включает в себя чертежи и планы помещений, данные о проведённых перепланировках (если они проводились).
9. Проверка юридического лица на предмет банкротства.
Если продавец — юридическое лицо, сведения проверяются в Едином реестре сведений о банкротстве. Если сторона сделки признана банкротом, в реестре эта информация будет отражена в отдельной графе.
10. Обращение за юридическим сопровождением сделки.
Для проверки юридической чистоты сделки и снижения риска мошенничества можно обратиться к юристам за помощью и сопровождением сделки. Соберём и запросим необходимые справки, проведём экспертизу документов, вынесем правовое заключение. После проверки продавца и объекта недвижимости формируем экспертное мнение: рекомендовать или не рекомендовать квартиру к приобретению. Указываем обоснованные мнения, если не советуем приобретать объект, обозначаем, какие риски обнаружены и разъясняем возможные последствия. Решение, заключать сделку или нет с учётом проверки, принимает покупатель.
Если сделку признали недействительной
Хорошие новости для покупателей, которые стали жертвами обмана — принят законопроект, который защищает права при признании сделки недействительной. Теперь предусматривается возможность возврата денег, и сохраняется право пользования квартирой в течение полугода. Принятие закона — инициатива Правительства РФ. Правда есть нюансы. Закон принят в отношении сделок, которые заключены в течение года до того, как продавец был признан банкротом. При продаже квартиры, покупка которая впоследствии оказалась недействительной, деньги возвращаются покупателю. Ранее возврат было получить сложно, а те покупатели, которые добились получения денег, сталкивались с риском получить неполную сумму. Кроме возврата оплаты, обманутые люди могут пользоваться квартирой даже после аннулирования сделки, но только определённый срок — 6 месяцев с момента возврата денег. Если сделка проводилась по договору дарения, то изменения в таком случае не действуют, так как оформление дарственной само по себе подразумевает безвозмездную передачу квартиры другому лицу в собственность.
Совет: покупка квартиры — дело дорогостоящее. Приобретение недвижимости без проверки юридической чистоты — риск. Решение заняться покупкой квартиры и проверкой документов самостоятельно оборачивается потерей недвижимости и денежных средств. Рекомендуем обратиться за юридическим сопровождением сделки для убеждения, что беспокоиться не о чем.
Юристы «Истрариел» проводят проверку объектов недвижимости перед покупкой, сопровождают сделки. Составляют договоры и регистрируют операции с недвижимостью в Росреестре. Получают выписку из ЕГРН, составляют технический план, запрашивают справки в инстанциях. Чтобы избежать возможного мошенничества со сделками с недвижимостью, звоните: 8 (495) 649-94-39.
