Какие документы нужны для получения разрешения на строительство?

Вот небольшой экскурс по участку, предполагаемому к застройке, а именно – по его «паспортным данным». Кадастровый паспорт (план, выписка) земельного участка содержит определённые его характеристики – категория земель и вид разрешённого пользования. Так, если участок изначально предназначен под индивидуальное жилищное строительство, или для обслуживания и эксплуатации жилого дома, то получение разрешения на застройку упрощается. Да, и право собственности на дом, возведённый на таком участке (расположенном в границах определённого населённого пункта) можно зарегистрировать без разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию до 1. 03. 2018 года. Если коммуникации к участку подведены, значит большая часть дела сделана. Сложнее обстоит дело со стройками, планируемыми на участках, не относящихся к земельным угодьям населённых пунктов. Категория земли «сельскохозяйственная» даёт возможность перевести надел в требуемую категорию, в таком случае необходим перевод категории земель. Когда владелец не претендует на оформление объекта как жилого дома и на прописку, или же готов решить вопросы в судебном порядке – тогда смена категорий не потребуется. Если же участок находится на «стратегических» землях (особо охраняемая территория, оборона, связь и другие) – разрешение на застройку получить особенно сложно, а порой и невозможно. В этом случае перевод в другую категорию – процедура, не гарантирующая успеха.

Дом построим – будем жить! Решились освоить свой земельный надел, выстроить долгожданный загородный дом — позаботьтесь о документах. Для кого-то построенный дом, или коттедж станет летней семейной резиденцией, другие не прочь обстроиться основательно. Но в любом случае, предстоит «увлекательный» и «долгоиграющий» процесс. При оформлении стротельства потребуется грамотный подход, чёткий и правильный алгоритм действий, объективная оценка своих возможностей... и много навыков. Конечно же, надёжный проводник по лабиринтам «разрешающих» учреждений будет не лишним. Многолетний опыт работы на строительном рынке, высокий профессионализм сотрудников Истрариел, наработанные успешные методики, позволяют нам предложить свои услуги в качестве помощника на всех этапах застройки.

Компания «Истрариел» готова разработать для вас стратегию и тактику процесса получения разрешения на строительство частного дома.

Разрешить или не разрешить – вот в чем вопрос. Начнём, прежде всего, с подготовки документов на участок земли. Не стоит легкомысленно отмахиваться и от кадастровых документов. Существуют, действительно, случаи, когда можно обойтись и без разрешения на строительство, или оформить «постфактум», для регистрации прав собственности на объекты. Но, сам по себе разрешительный документ не отменен и требуется для осуществления строительных работ, реконструкции и перепланировки объектов. За возведение самостроев законом предусмотрены меры административного наказания. Не исключается принятие решения о сносе, а уж штрафовать будут неоднократно в течение всего строительного процесса.

Теперь разберёмся с официальным назначением (разрешённым видом использования) участка. Земельный надел относится к виду «дачный», или «личное подсобное хозяйство» (в черте населённого пункта, разумеется) – строительство жилого дома разрешат без проблем. А вот садовые и огородные участки по закону для этого не предназначены. Даже при категорическом отказе в получении разрешения на строительство на таких землях, мы поможем зарегистрировать собственность на объект и оформить прописку в нем в судебном порядке. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта:

1) объекта капитального строительства, застройщик направляет в Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, или орган исполнительной власти субъекта РФ, или орган местного самоуправления заявление выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• материалы, содержащиеся в проектной документации:

1. пояснительная записка;
2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
3. схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
4. схемы, отображающие архитектурные решения;
5. сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
6. проект организации строительства объекта капитального строительства;
7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
8. положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 ГСК РФ);
9. разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 ГСК РФ);
10. согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.К заявлению также может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации;

2) объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти соответствующего уровня заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Перечень указанных документов является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Требовать предоставления иных документов для получения разрешения на строительство, за исключением указанных, не допускается.

Обращайтесь к нам за помощью, и мы поможем вам справиться сэкономить ваше время и силы!

Если интересует качество и скорость оформления Истрариел предлагает свои услуги получить разрешения официально​ от 2 недель. Мы настоятельно не рекомендуем фирмы однодневки, тем более, что данный документ в дальнейшем крайне необходим для оформления строения и ввода в эксплуатацию. Некоторые умудряются не просто возвести фундамент, или стены без разрешения на данный вид деятельности, но и построить весь дом целиком. За что и платят огромные штрафы. Чтобы не случилось так, что у вас возникли проблемы с оформлением дома, получите разрешение заранее! Местные власти вправе запретить продолжение строительных работ, если у вас нет на то разрешения и вы потеряете не только от того, что уже потратили на материал, но также заплатите неустойки и штрафы. Если такое произойдёт мы Истрариел поможет решить эту проблему. Не важно, что вы строите – дом-усадьбу, загородный дом, коттедж, дачу или любой другой строительный объект – вы обязаны получить разрешение на данную деятельность!

Надзор за строительством может осуществить любая строительная фирма: Госэнергонадзор, Госархстройнадзор, Госсанэпидемнадзор, Госгортехнадзор, Госпожарнадзор и тому подобные организации. Без знания законов осуществлять строительство не следует. С ними вы можете ознакомиться в нормативных документах, так как перечислять их все не имеет смысла. От вас требуется оформление следующих документов:

1. Генплан;
2. Документ, устанавливающий права на земельный участок;
3. Разрешение главы Администрации;
4. Проект объекта;
5. Договор с подрядной организацией.

Написав заявку о получении разрешения, вы должны помнить, что сроки, которые вам придется выжидать, оправдываются количеством заявок, поступивших на рассмотрение в органы местной власти. Данный аспект может зависеть также и от множества других факторов. Как вы поступите - займетесь разрешением самостоятельно или обратитесь в специальную фирму – решать только вам.

Оценив перспективы на застройку, с точки зрения характеристик земельного участка, приступим к рассмотрению первого этапа строительства – получения разрешения на строительство. Регламентируется данный процесс Градостроительным кодексом, ст. 51.

Что собой представляет разрешение на строительство, по сути? Это документ, удостоверяющий соответствие разработанного застройщиком проекта требованиям утверждённого Градостроительного плана по конкретному земельному участку. Это – подтверждение права на осуществление строительных мероприятий.

Рассмотрим подробнее: зачем нужно разрешение на строительство частного дома, в каких случаях разрешение на строительные работы категорически необходимо, когда желательно, и когда не обязательно.

Градостроительный кодекс РФ содержит широкий перечень ситуаций, не предусматривающих получение разрешения на строительство. Но, и в таких случаях законодательством предусмотрено соблюдение застройщиком градостроительных и технических регламентов (строительных норм, правил и других нормативны правовых актов), в том числе - предельных параметров допустимого строительства. Недопустимо хаотичное и неконтролируемое строительство.

От получения разрешения на строительство освобождает чудодейственная «дачная амнистия» (Федеральный закон N 93 от 30.06. 2006 г. с дополнениями 2009 года ФЗ № 174). В Истрариел справедливо отметили, что согласно ее положениям, главным и единственным документом, требуемым для регистрации прав на объект недвижимости до 01.03.2018 года, является его кадастровый паспорт. Поэтому, уверенно заявляйте свои права на жилой дом, выстроенный без разрешения на застройку и ввод в эксплуатацию, до истечения данного периода. При этом следует помнить, что земельный участок под объектом должен располагаться в границах поселения и являться приусадебным наделом, предназначенным для подсобного личного хозяйства. А завершить строительные работы, и подать необходимые для регистрации прав документы нужно успеть до 01 марта 2018 года. Не забывайте, что совершение сделок любого рода с недостроенным объектом (объектом незавершённого строительства) без разрешения на строительство невозможно.

Когда желательное становится необходимым.

Выстроенные, но ещё незарегистрированные дома, могут нуждаться в документальной «защите» в виде того же разрешения на строительство, выполненного постфактум. Такой шаг потребуется, например, в случае возникновения проблем с «коммунальщиками». Инженерные службы могут отказать в разработке техусловий для подводки энергоносителей – газа, электричества и других. Такие ситуации возникают редко, но влекут за собой очередной виток «хождения по мукам». Иногда приходится выставлять разрешение на строительство в качестве щита при недоразумениях с соседями. Данный документ станет залогом успеха в судебном разбирательстве, инициированном «смежниками», доказывающими ущемление своих интересов.

Даже, если есть все законные основания для начала стройки без официального разрешения, получить данный документ будет все же полезно. Особенно, если речь идёт о строительстве капитального семейного дома на многие поколения. Процесс подготовки проектной документации поможет ещё до начала возведения объекта детально рассмотреть и оценить его планировку, энергосберегаемость, точки входа и внутреннее проложение коммуникаций. Проигнорировав эти «детали», в результате строительства можно получить дом, совершенно не соответствующий первоначальным замыслам. Кроме того, могут возникнуть и более серьёзные объективные моменты, неучтенные при составлении проекта. Они могут касаться возможностей местных коммуникативных систем и их ресурсов или планов застройки. Все это выяснится при обращении в местные службы для подключения дома к «питанию». Именно так на рынке возникают выставленные к продаже «недострои».

Кстати, здесь уместным будет отметить, что, приобретая «недострой» или участок земли, в отношении которых предыдущим владельцем уже получено разрешение на строительство (при условии, что срок действия 10 лет не истёк), новый хозяин не должен ещё раз оформлять его «под себя». Разрешение выдаётся на участок, а не на конкретное лицо. Нужно ли говорить, что шанс продать участок, снабжённый разрешением на строительные работы, гораздо выше.

А вот когда уж точно не обойтись без разрешения на строительство, так это в случаях основательных реконструкций уже выстроенного и успешно зарегистрированного дома. Здесь «дачная амнистия» не поможет. Все серьёзные нововведения, предусматривающие конструктивные изменения объекта (пристройка террасы, крыльца, летней кухни и подобное) потребуют получения разрешительной документации.

Есть так назваемые, приятные исключения существуют у всех правил и Градостроительный кодекс не предусматривает получение разрешения на строительство «некапитальных» объектов. Без разрешения можно выстроить: гараж на земельном наделе, который предоставлен физическому лицу без права использования в коммерческих целях, или на земельном наделе, отведённом под сад, дачное хозяйство; объекты, не подпадающие под термин «капитальные» - киоски, навесы и подобное; вспомогательные строения и сооружения, то есть постройки, не являющиеся продолжением жилого дома, несущие вспомогательные функции – сарай, летняя кухня, баня, парник, теплица, беседка и подобное. Далее – о ремонтных работах и реконструкциях. Разрешение на строительные работы не нужно оформлять, если предстоит ремонт дома, пусть и основательный, но без изменения конструктивных элементов и характеристик объекта, а также – с соблюдением норм безопасности и предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции, установленных согласно градостроительному регламенту.

Если не изменяется площадь и этажность дома и не затрагиваются характеристики надёжности здания, то такие изменения можно назвать ремонтом и не беспокоиться о разрешении на строительство. Без данного документа можно обойтись при работах по усилению фундамента. Разрешение на ремонт с другим материалом стен, полов также не потребуется. Смело осуществляйте капитальный ремонт, но не изменяйте характерные конструктивные элементы объекта и «не выходите за рамки». Этот же совет можно дать и владельцам пресловутых сарайчиков на территориях многоквартирных домов, мучимых вопросом – надо ли брать разрешение на строительство сарая построенного взамен временного в 2013 году. Такой, пришедший в ненадлежащий вид, или временно выстроенный подсобный объект, можно преобразить без разрешительных документов, если итоговый вариант не «выскочит» за прежние границы.

Перечень объектов, не требующих «строительного разрешения» при возведении, реконструкции или ремонте, приведённый в Градостроительном кодексе – не исчерпывающий. Предусмотрены и «иные» случаи на рассмотрение законодательства субъектов РФ, регламентирующего градостроительную деятельность.