Не разрешают строительство гостевого дома из-за отсутствия ПЗЗ

Нелли, Добрый вечер. Я заказывала ещё выписку из генплана, и там написано, что зона деловой застройки, уже не было сказано, что на землях лесного фонда. В последующем заказали ещё один градплан из-за изменений того, что сейчас разрешение на строительство носит уведомительный характер. Там было указано, что помимо того, что лесная зона, добавилась ещё археологическая зона. У нас было два ГПЗУ и две выписки из генплана. В последней выписке указано, что участок отнесён к зоне жилой малоэтажной до 3-х этажей застройке. На руках четыре документа, и все они разные.

Наталья, так как сейчас ввели уведомление о строительстве, то можно проще оформить. Если они вас отнесли к этой зоне, то можно подать уведомление о строительстве и получить ответ от них. У вас много градпланов и не понятно, какой обжаловать. Если администрация откажет в строительстве, то вы можете обжаловать отказ в согласовании уведомления. Либо есть второй путь. Зона деловой застройки не предусматривает строительство жилых домов. А если строительство жилых домов само по себе не предусмотрено, то пятна застройки и не будет. Это такой закон. Если собственник хочет строить то, что нельзя на этой земле, то пятно застройки никто не нарисует. Даже несмотря на то, что ВРИ ИЖС. Вам нужно уточнить параметры, которые указаны обычно в ПЗЗ. Например, гостиничное обслуживание можно переводить в земельный участок такой-то площади. И можно будет, например, построить гостиницу. Тогда эта земля не может находится на землях Лесфонда, потому что государственный Лесфонд не может быть частным. Это какая-то глупость, не понятно откуда они берут зону леса и каким образом они её ставят.

Мы подавали заявление в Министерство природных ресурсов для того, чтобы они исключили наш участок из земель Лесного фонда. А с министерства нам ответили, что мы не числимся у них, что они к нам никаких претензий не имеют, чтоб разбирались с муниципалитетом.

Я об этом и говорю, Гослесфонда здесь быть не может. Это какая-то ошибка. В противном случае, вам везде давали бы отписку, что это земли Лесфонда. А так не понятно, на что они ссылаются. Вам нужно либо подать на уведомление, получить отказ, и смотреть по нему, что не соответствует. Потому что там должно быть это чётко указано. А ГПЗУ сейчас вообще не является обязательным документом. Второй путь идти с уведомлением о несоответствии в суд, чтобы там разобрались. Либо построить дом, и потом его регистрировать через суд. Пока по вашим документам, которые есть, ничего не понятно. И попросите посмотреть ПЗЗ. Обычно они есть в сети. Там можно посмотреть и чётко понять, в какой зоне вы находитесь. Там обозначены зоны, и расписано, что на этой зоне можно делать, какие критерии земельных участков должны быть.

Нелли, у меня есть две выписки из ПЗЗ. В одной деловая застройка, в другой жилая застройка.

В том-то и дело, что они дают вам выкопировки непонятного содержания. Поэтому нужно запросить сам ПЗЗ, откуда они их берут. Он должен быть в открытом доступе. Либо они его где-то печатали, либо он размещён на официальном сайте. В нём должна быть ясная картина. Потому что они присылали вам выписки, в которых вроде бы есть критерии, по которым можно строить, но нет критериев земельных участков, то есть какой земельный участок подходит под эти критерии.

Нелли, еще вопрос если позволите — по поводу археологической зоны? Мы один раз подавали на разрешение, ещё до того, как уведомление ввели, и нам пришёл отказ на основании первого ГПЗУ.

Сейчас повсеместно ставят ограничения по культурному наследию. Это вы должны уточнить в областном управлении культурного наследия, они эти согласования обычно выдают. Если у вас участок вблизи населённого пункта, то они просто дадут официальное письмо о том, что эти участки уже освоены и есть возможность их использования. Здесь тоже они могут ссылаться на ГПЗУ, но сейчас порядок поменялся, и обжалование уведомления происходит в срок до 3-х месяцев. Если в течении трёх месяцев не обжаловали, то срок пропущен, они даже документы не возьмут.

Если земля ИЖС, а я планирую построить гостевой дом, мне нужно менять ВРИ под гостевой дом? Когда я заполняла уведомление, там надо было указать, что я планирую строить, я написала, что гостевой дом. А секретарь сказала, что документы не примут, потому что у меня документы под ИЖС, а хотим мы гостевой дом.

Под гостевые дома требуется проектная документация. ВРИ менять не надо, единственное, что вы не можете использовать гостевой дом под коммерческие цели. Это должен быть гостевой дом для гостей. Загвоздка ещё может быть такая: вы можете думать о гостевом доме только тогда, когда у вас уже будет жилой. Потому что участок под ИЖС, и если там будет только гостевой дом, то это нецелевое использование участка. Должен быть обязательно жилой дом. Но для вас нет разницы, как его назвать гостевой или жилой. Вы можете построить жилой дом из 8 комнат, просто не указывайте, что он гостевой.

Могут возникнуть проблемы из-за этого?

Нет, проблем не будет. Вы просто будете оформлять как жилой дом. Могут появиться вопросы, если у вас будет 10 кухонь в одном доме. Но главное, что вы можете построить, как вы хотите, пока ввода нет, никто проверять не будет.

У вас сейчас должен быть такой порядок действий: 1. уточнить, было ли межевание; 2. Подать уведомление и посмотреть, какие несоответствия в отказе будут; 3. Найти и изучить ПЗЗ.

Нелли, спасибо вам огромное. Но поясните пожалуйста, чем отличаются ПЗЗ и выкопировка из генплана?

Генплан был раньше, сейчас должен быть ПЗЗ. Генплан разрабатывается в соответствии с ПЗЗ. Генплан это чертёж, где ничего не понятно. А ПЗЗ основной документ, где описывается, что конкретная зона предусматривает. Что в какой зоне можно строить, критерии земли, этажности, площади застройки. У вас написано, что зона деловой застройки, но нет критериев. Не понятно, какие здания здесь можно строить, на каких участках и как вы можете использовать участок. У вас есть основное гостиничное обслуживание. Дальше должно быть написано, какая площадь земельного участка от и до необходима для данного вида разрешённого использования, площадь застройки и т.д.

Спасибо большое за консультацию, информация очень ценная на этом форуме. Я вначале не знала, что делать, а вы мне указали чёткий план действий. Спасибо.