Регистрация права собственности на земельный участок 2025. Подробное руководство от юриста

60 % собственников не могут оформить право собственности на землю с первого раза. Проблемы возникают, даже если документы составлены верно, проведены кадастровые работы. Почему всё больше владельцев участков жалуются на сложности в оформлении участка?

Кратко о содержании статьи:

⇒Пошаговая инструкция от юриста по регистрации земельных участков (стандартный порядок).

⇒Специфика оформления разных видов земель (садовых, вновь образованных, ранее учтённых).

⇒Правила регистрации участка в водоохранной зоне.

⇒Оформление земли под гаражом.

⇒Сроки регистрации садовых, сельскохозяйственных, промышленных, предназначенных под жилую застройку участков.

⇒Распространённые сложности в оформлении земельных участков.

При оформлении участков в собственность учитывается вид разрешённого использования, правовой статус, наличие/отсутствие межевания, характеристики земли, кем и когда был получен участок в пользование. Прямое отношение к возможному отказу в регистрации имеют действующие ограничения: охранные зоны, сервитуты, арест.

Инструкция по регистрации участка в собственность

Регистрировать право собственности на участок нужно независимо от того, каким образом он получен. Оформление проводится после заключения сделок купли-продажи, мены, дарения, наследования, выделения земли муниципалитетом и других операций с недвижимостью. Можно также добиться получения участка через суд.

Для оформления земельного участка нужно соблюдать ряд действий по алгоритму, который составили наши юристы. Но прежде чем начать сбор документов, нужно определить:

Поставлен ли участок на кадастровый учёт.

Если да: Росреестр будет регистрировать только право собственности.

Если нет: одновременно с оформлением земли в собственность будет проведена процедура по постановке объекта на кадастровый учёт. Отдельно заполнять заявление и направлять документы нет необходимости.

Определить, по какой форме будет проводиться регистрация участка.

Пояснение — всего есть 2 способа, общий формат оформления и упрощённый. Под какой способ попадает конкретный участок, зависит от даты приобретения, правовых оснований и других факторов.

Пример 1. По стандартному порядку подготавливаются правоустанавливающие документы, заявление, межевой план и направляются в Росреестр. Сотрудники ведомства рассматривают заявку и принимают решение: оформить право собственности и выдать выписку на участок или направить уведомление об отказе.

Пример 2. В соответствии с упрощённой процедурой регистрации владельцу присваивается право собственности на землю на основании времени фактического владения и поданных документов. Зарегистрировать участки упрощённо могут лица, получившие участки до момента вступления в силу ЗК РФ (до 2001 года). Закон об упрощённой форме регистрации неоднократно продлевался и продолжает действовать в 2025 году.

Шаг 1. Подготовка перечня документов для регистрации земли

На текущем этапе проверяется, имеются ли на руках необходимые документы. Если нет, справки и планы запрашиваются в ведомствах, а также проводятся кадастровые работы.

✓ Проверяем, сделано ли межевание. Если границы участка не установлены, перед регистрацией права собственности собственник должен обратиться к кадастровому инженеру за получением межевого плана. Если межевание проводилось, стоит проверить, актуальны ли результаты на данный момент. При изменениях в площади участка старый межевой план теряет актуальность. Заказать межевание несложно — в установленный день на участок выезжает геодезист, проводит замеры, передаёт данные кадастровому инженеру. Формируются схемы и готовый план выдаётся заказчику.

Обязательно ли межевание для регистрации земельного участка? Юристы отвечают: да, межевание необходимо, иначе Росреестр откажет в оформлении права собственности. Уже более 6 лет кадастровая палата выносит приостановки в регистрации земель по Московской области из-за неполного перечня документов. В межевом плане находится информация о точных координатах границ земли. На основании документа проводится постановка на учёт.

✓ Подготавливаем правоустанавливающие документы. В качестве документации, подтверждающей право собственности, может выступать свидетельство старого образца, выписка из ЕГРН от предыдущего владельца, договоры сделки, акт о приватизации. Дополнительно может понадобиться:

♦ Разрешение на строительство объекта недвижимости на земельном участке.

♦ Документ о снятии обременений с участка (если таковые были ранее установлены).

♦ Заявление, заполненное по установленному образцу.

♦ Договор купли-продажи (если участок получен после покупки).

♦ Решение суда о признании права собственности на участок.

♦ Разрешение от органов опеки (при оформлении права собственности на несовершеннолетнее лицо).

♦ Паспорт заявителя и иные справки.

Точный список документов зависит от того, в результате какой сделки земельный участок был получен в собственность. Ниже образец потерявшего актуальность свидетельства о праве собственности. Документ заменён выпиской из ЕГРН на участок.

✓ Направляем документы в Росреестр. Вариантов подачи заявления и документов у заявителя несколько: путём самостоятельного обращения в кадастровую палату, через МФЦ, в электронном виде, через кадастрового инженера. У каждого способа есть свои плюсы и минусы. В МФЦ придётся подождать, пока передадут документы в ведомство и направят документы обратно. К тому же как показывает практика, возникают сложности при подаче справок в многофункциональный центр — нужно заверять планы и заявления электронной подписью, что не всегда удобно собственникам. При самостоятельном обращении владельцев Росреестр чаще выносит приостановки. Причина тому — неверно собранный пакет документов и наличие технических ошибок.

Некоторые заявители делают выводы, что Росреестр специально отказывает в регистрации, но мнение ошибочно. Все отрицательные решения подкрепляются правомерными формулировками. Указываются номера нормативных актов и статей Земельного Кодекса, на основании которых государственные органы принимают решение об отказе.

Для минимизации риска отказа лучше обратиться к кадастровому инженеру за правовой помощью в оформлении земельного участка.

Шаг 2. Ожидание рассмотрения заявления о регистрации участка

После принятия документов на рассмотрение заявитель должен ожидать установленный законом срок. Регистрация различается по срокам в зависимости от вида земельного участка.

Вид участка.	Срок рассмотрения заявки на регистрацию права собственности.
ИЖС (земли под жилую застройку).	10-12 дней максимум, при упрощённой регистрации 5-7 дней.
СНТ (садовые участки).	Примерно 10-12 дней.
Земли сельхозназначения.	Около 10 рабочих дней.
Промышленные участки.	От 15 рабочих дней.

В целом, стандартные сроки, на которые может ориентироваться заявитель, составляют 10 дней с момента принятия документов. Регистрация участка может занять больше времени при наличии земельных споров, невыполненных кадастровых работах, выявлении ошибок в документах. При обнаружении неточностей Росреестром выносится приостановка для исправления заявителем обнаруженных ошибок. На скорость регистрации влияет способ подачи документов: самостоятельный или с помощью кадастрового инженера, проверка справок и актов перед подачей.

Шаг 3. Получение выписки о регистрации права собственности на участок

После рассмотрения и одобрения заявки в ЕГРН вносятся сведения о владельце участка, и выдаётся выписка. Свидетельства о регистрации не выдают с 2017 года. В кадастровой выписке содержится информация об участке, включая параметры, площадь, данные о границах и так далее.

Стандартный порядок регистрации может отличаться в отдельных случаях, в зависимости от типа регистрируемого участка.

Типы земельных участков и виды регистрации

Сроки и порядок регистрации могут отличаться в зависимости от вида участка.

Вид I. Оформление в собственность ранее учтённых земельных участков

Порядок регистрации. Ранее учтёнными участками считаются те объекты недвижимости, которые были оформлены до вступления в силу закона ФЗ «О регистрации», № 218. Такие участки получили статус «ранее учтённый объект» в базе ЕГРН. Регистрируют земли по стандартному порядку после покупки, дарения, наследования и после уточнения границ.

Что необходимо предоставить. Для оформления участка заявитель предоставляет паспорт, межевой план, старый кадастровый паспорт, договор сделки или устаревшее свидетельство о праве собственности.

Специфика оформления ранее учтённых участков. Из особенностей, отличающих регистрацию ранее учтённых земель от других видов участков, отмечают следующие сложности: предоставление неполного пакета документов из-за утери, трудности в восстановлении свидетельств и выписок, несоответствие информации из старых документов реальному положению дел, отсутствие межевого плана и другие причины. Собственникам сложно оформить такие земли даже после подачи запроса в архив инстанций, в отдельных случаях доказывать право собственности приходится через суд. Не обойтись без поддержки юриста по недвижимости.

Ранее учтённые участки допустимо оформлять в собственность по дачной амнистии — упрощённой процедуре оформления. Такой способ актуален, если утеряны документы на участок, а земля была предоставлена в собственность до 2001 года. Для подтверждения прав подойдут любые сохранившиеся у владельца документы на участок. Если справки и акты не сохранились, можно попытаться оформить участок в собственность через суд. При вынесении решения в пользу истца нужно направить постановление в Росреестр для проведения регистрации.

Вид II. Регистрация вновь образованных земельных участков

Порядок регистрации. Вновь образованные участки возникают в результате выдела, прирезки, перераспределения, раздела, объединения земель. В таком случае проводится снятие исходного участка с кадастрового учёта и постановка новых. Право собственности также переоформляется. Порядок стандартный: сбор документов, подача, получение выписок.

Что необходимо предоставить. Кроме базовых документов, для оформления права собственности на землю дополнительно прикладывается межевой план нового участка либо акт о разделе, соглашение администрации на перераспределение — какой именно документ подавать зависит от процедуры, благодаря которой образовался новый объект.

Специфика оформления вновь образованных земельных участков. Оформление нового участка в собственность тесно связано с комплексными кадастровыми работами и возможно только по решению администрации. Без согласия органов власти изменить конфигурацию участков не получится, если дело касается муниципальных объектов. Кроме того, частые поправки в законодательство могут повлиять на процесс регистрации, быть причиной приостановки. Межевой план — ключевой документ при оформлении вновь образованных участков.

Вид III. Оформление в собственность садовых земельных участков

Порядок регистрации. Заявителям, регистрирующим садовые участки, проще пройти процедуру. Земли допускается оформлять по упрощённому порядку (дачной амнистии). Можно приватизировать землю с последующим оформлением строений, расположенных на ней. Подобным образом можно зарегистрировать садовые участки до 2031 года. Способ остаётся актуальным в 2025 году, когда всё больше собственников хотят упростить процесс вступления в право собственности.

Что необходимо предоставить. Согласно законодательству, заявитель предоставляет в Росреестр схему расположения садового участка, протокол собрания членов СНТ, подтверждающий, что данному лицу был предоставлен объект. Также стоит приложить документ, который подтверждает, что конкретный участок относится к садовому товариществу и межевой план.

Специфика оформления садовых участков. Отличительной чертой регистрации земель СНТ считается простота процедуры, предоставление небольшого пакета документов, скорость выдачи кадастровой выписки.

Вид IV. Регистрация земельных участков под индивидуально-жилищное строительство (земли ИЖС)

Порядок регистрации. При оформлении земель ИЖС учитывается целевое назначение объекта. При присвоении участку ВРИ, например, для коммерческой застройки, потребует предварительной смены вида разрешённого использования.

Что необходимо предоставить. Документы, как для других видов участков: межевой план, заявление, правоустанавливающий договор сделки, иные справки по требованию.

Специфика оформления участков ИЖС. При регистрации земли под ИЖС нужно учитывать ограничения на строительство построек (если они есть на участке), проверить отсутствие земельных споров и историю приобретения земли предыдущими владельцами.

Вид V. Регистрация земли в долевой собственности

Порядок регистрации. Сначала нужно сделать повторное межевание для раздела участка на отдельные части. Далее между собственниками подписывается соглашение с информацией о кадастровом номере участков, данными владельцев, размером долей. При отказе подписывать соглашение раздел и регистрация участка, находящегося в долевой собственности, проводится в суде.

Что необходимо предоставить. К стандартному перечню документов добавляется заключённое соглашение, заявление о присвоении адреса для выделенных участков. А также свидетельство о наследстве или договор дарения, приватизации. Для одобрения оформления права собственности нужно чётко указать размеры долей и указать обязанности каждого из владельцев. В Росреестре одновременно проведут регистрацию, постановку на учёт, снятие старого объекта с учёта.

Специфика оформления участков в долевую собственность. Сложности и специфичность регистрации права собственности заключаются в том, что владельцам нужно договариваться между собой о выделе долей. Это часто становится причиной возникновения споров. Кроме того, права владельца существенно ограничены из-за прав другого дольщика. Все действия с объектом недвижимости подлежат обсуждению с другими владельцами, в отдельных случаях требуется письменное разрешение.

Как оформить участок в водоохранной зоне

Оформить право собственности на участок, который находится в пределах водоохранной зоны, стандартным способом не получится. На земли в таких случаях накладываются ограничения на использование, строительство. Все действия с участком нужно предварительно согласовывать с ведомствами.

Собственнику нужно действовать следующим образом: проверить участок, установить вид наложенных ограничений. Затем проанализировать градостроительный план, разработать проект планировки участка, получить заключение экологической экспертизы. Росреестр выносит отказы в регистрации при попадании участка в водоохранную зону, поэтому лучше доверить процесс оформления кадастровому инженеру. При расположении земли в Москве и области юрист сделает запрос в Московскую межрайонную природоохранную прокуратуру, получит согласование, направит в заявку в Росрыболовство и департамент охраны окружающей среды. Дополнительно при необходимости, совместно с регистрацией права кадастровый инженер поможет владельцу получить разрешение на строительство на участке в водоохранной зоне.

Порядок оформления собственности на участки под гаражами

Законодательство упростило оформление земель под гаражами. Но оформить по облегчённой форме можно только те участки, на которых размещены гаражи, построенные до 2004 года. Гаражная амнистия сохранит актуальность и в 2025, и в 2026 годах. Воспользоваться таким способом регистрации земли могут те, кто получил бесплатно государственный или муниципальный участок с расположенным на нём гаражом, а также если ранее земля была передана в пользование рабочей организацией, выделена сотруднику.

Для оформления понадобятся документы, подтверждающие передачу гаража заявителю, протокол собрания участников гаражного кооператива. Если регистрируется в собственность муниципальный участок под гаражом, в заявлении указывается дата строительства капитального объекта. Перечень документов и заявление собственник подготавливает в соответствии с положениями федерального закона о гаражной амнистии.

Если участок предварительно не был сформирован, то до Росреестра нужно подать документы в портал государственных и муниципальных услуг для согласования предоставления участка. На основании этого в Росреестре регистрируется право собственности на участок.

Гаражи, построенные на землях оформляемых по амнистии, могут быть соединены с другими строениями, иметь общую крышу или фундамент. Либо являться отдельными автономными гаражами.

Как оформить участок в собственность по наследству

Регистрация права собственности на участок по наследству тоже отличается от стандартного процесса оформления. Действовать изначально нужно через нотариуса, который откроет наследственное дело. От наследника понадобится собрать документы: паспорт бывшего владельца, свидетельство о смерти, справки о родстве, завещание. Спустя полгода после открытия наследства нужно обратиться в Росреестр.

Если наследников несколько, понадобится провести межевание для раздела участка на равные доли. Умерший собственник участка, находящегося в бессрочном владении, передать в наследство землю не имеет права — такие объекты принадлежат государству. При желании оформить участок можно воспользоваться процедурой выкупа земли у администрации или государства.

Что делать, если право собственности изначально не было оформлено на наследодателя? Обратиться к юристу, который поможет приватизировать участок через суд, соберёт доказательства, запросит архивные выписки. Признать право собственности на наследуемый участок в суде можно по следующим документам:

• Выписка из единого реестра, если участник — юридическое лицо;
• Паспорт и доверенность на юриста, который будет заниматься судебным делом;
• Паспорт заявителя;
• Заявление о регистрации права собственности;
• Соглашение о разделе участка, заверенное нотариусом;
• Завещание или свидетельство о праве на наследство.

Оформление проводится в течение 18 дней, после чего наследник получает выписку из ЕГРН на участок.

Возможные трудности при регистрации участков в Московской области

Отсутствие документов. Юристы восстанавливают утерянные выписки. Получают дубликаты, заполняют заявление, переоформляют договоры сделок. При наличии на руках членской книжки участок можно попытаться оформить в суде. Решить можно даже сложные ситуации.

Несовпадение данных в Росреестре с реальными сведениями. Если подобное несоответствие будет выявлено при регистрации, заявитель получит отказ. Расхождения могут быть в вычислении углов, размера площади. Наложение и пересечение границ оспаривается в суде. Переоформить участок не получится, пока не будут скорректированы данные в ЕГРН.

Нецелевое использование участка. При наличии на земле строений, не соответствующих ВРИ (например, на участке ИЖС построено коммерческое здание), в переоформлении участка откажут. Придётся сначала сносить объект либо менять вид разрешённого использования, и потом оформлять право собственности.

Неточности в межевом плане. В отношении участков, расположенных в Московской области, можно выявить множество ошибок, допущенных при межевании. К ним относятся споры о границах, наложение, несоответствие площади, отсутствие указания координат поворотных точек, неверное указанное целевое назначение. В Московской области повсеместно действуют ограничения на использование земель. Требуется историко-культурная экспертиза, возникают проблемы с сохранностью экологии. Все эти ошибки может помочь решить кадастровый инженер «Истрариел». Компания на рынке недвижимости с 2011 года, состоит в СРО. Подробнее по ссылке.

Строгие требования к документам. Процент отказа повышается при неверно заполненном заявлении, наличии неточностей в межевом плане, схеме расположения, кадастровой выписке.

Признание права собственности на участок через суд

При невозможности зарегистрировать участки базовым и упрощённым способами, юрист начинает подготовку к судебному процессу. На заседании приводит аргументы для удовлетворения просьб истца о признании права собственности на землю. На начальном этапе подготавливается исковое заявление, исключается вероятность имущественных или земельных споров. Проверяется объект на наличие ограничений, ареста, поднимается история приобретения участка другими лицами и прежние переходы права собственности. Рекомендовано обращаться в суд при наличии оснований:

1. Невозможность оформить участок из-за смерти продавца или отсутствии информации о его местонахождении.
2. Отсутствие правоустанавливающих документов при фактическом использовании участка свыше 15 лет.
3. Самозахват участка другим лицом и необходимость доказать право собственности.
4. Возникновение споров между дольщиками земельного участка.
5. Трудность при оформлении участка в результате наследования.

Рассмотрение исковых заявлений проводится в Арбитражном суде. В иске заявитель должен сформулировать просьбу к суду, кратко описать ситуацию и привести доказательства отсутствия права собственности на участок других лиц. Юристы берут на себя взаимодействие с высшими инстанциями, заявитель может не присутствовать на заседаниях. В сопровождение входит разработка искового заявления, анализ стратегии для удовлетворения иска в пользу истца, сбор документов, формирование доказательной базы, получение согласований. В ведомствах запрашиваются сведения, необходимые суду для рассмотрения дела о признании права и дальнейшего оформления земли.

В зависимости от конкретной ситуации юристы на заседании ходатайствуют о недействительности межевания, оспаривании имущественных прав, достижении соглашения о разделе участка, находящегося в долевой собственности. Итогом рассмотрения дела становится удовлетворение требований истца судом, отказ или частичное удовлетворение. Если дело о регистрации участка в суде заведомо проигрышное, наши юристы скажут об этом сразу, при отрицательном результате — возвращаем деньги. Процент отказов по Московской области у компании «Истрариел» низкий. Практически все рассмотренные иски с участием наших юристов решаются в пользу клиента.

Юристы и кадастровые инженеры «Истрариел» оформляют в собственность участки. Помогают зарегистрировать вновь образованные, ранее учтённые, садовые, промышленные земли и выдают выписку из ЕГРН. Признают право на участки в суде, в результате наследства, сделок дарения. Собирают документы и направляют в Росреестр для стандартной и упрощённой регистрации. Звоните, оформим ваши участки в краткие сроки.