Вид разрешённого использования следует уточнить ещё перед покупкой земельного участка. В результате анализа собственнику не придётся менять ВРИ для оформления строительства. Юристы «Истрариел» рассказали как проверить вид разрешённого использования не собственнику участка и поделились на что ещё стоит обратить внимание при покупке участка.
Зачем проверять ВРИ перед покупкой земельного участка
Для того чтобы собственнику избежать нерациональной покупки и не столкнуться с отказом администрации при согласовании строительства важно перед приобретением уточнить ВРИ участка. Важно детально изучить документы, выявить на начальном этапе недостатки и ограничения, если таковые есть. Если этого заранее не сделать, собственник может столкнуться с отказом в регистрации здания. Также при покупке участка, на котором уже имеется строение важно уточнить возможность изменить ВРИ, если новый собственник хочет использовать здание в иных целях. Например, зачастую приобретая недострои новые владельцы желают перевести участок на ИЖС. В этом случае наши юристы определяют перед покупкой возможность или невозможность смены вида разрешённого использования.
Иногда после изучения документов собственник отказывается от приобретения, понимая рискованность сделки и последствия имеющихся ограничений. При анализе документов необходимо обратить внимание на наличие полного перечня документов у собственника:
- Правоустанавливающие документы и выписки из ЕГРН на земельный участок.
- Согласие супруга, если участок приобретён в браке, а продаётся после расторжения.
- Межевой план и технический, если имеются строения.
- Доверенности, если продажей занимается не собственник.
- Справки об отсутствии задолженностей по уплате налогов.
Проверка правоустанавливающих документов необходима для определения обладает ли продавец правом распоряжаться земельным участком. Если у покупателя есть какие-либо сомнения или он хочет обезопасить себя от рисков целесообразно заказать юридическое сопровождение сделки
Если перечень документов неполный, например, отсутствует межевой план стоит задуматься о его составлении до совершения сделки. По результатам работ могут быть выявлены несоответствия в расположении границ и площади от указанных в базе Росреестра. Кроме этого, отсутствие межевого плана может стать причиной решения регистратора о приостановке регистрации земельного участка. При изучении выписки из ЕГРН стоит обратить внимание, не указаны ли в ней обременения. Если продавец пытается каким-либо образом укрыть достоверные характеристики участка, например, не предоставляет выписку из ЕГРН, для покупателя этот факт должен стать стимулом к тщательной проверке.
Как узнать ВРИ участка если ты не собственник
Для уточнения ВРИ участка собственник или его представитель может обратиться лично в Росреестр или воспользоваться электронным сервисом для заказа выписки. На сайте ЕГРН с помощью кадастровой карты, указав номер участка, можно самостоятельно посмотреть категорию земли и ВРИ. Ещё одним источником информации, в котором указан ВРИ является свидетельство о праве собственности. Этот документ выдавался Росреестром до замены его выпиской из ЕГРН.
Выбираем ВРИ участка исходя из цели покупки
Приказом Минэкономразвития определены ВРИ предназначенные для личного пользования, это участки для:
- Индивидуального строительства.
- Осуществления сельскохозяйственных работ.
- Ведения садоводства, огородничества, подсобного хозяйства.
Если покупатель планирует строительство целесообразно подобрать участок с предусмотренным к этому ВРИ. Если участок приобретается для строительства, но целевое назначение не подходит для возведения здания, понадобится изменение ВРИ.
Что делать если приобретён участок с неподходящим ВРИ
Если ВРИ не предполагает использование земли для целей, планируемых собственником, потребуется его изменение. Для этого подаётся заявление в органы местного самоуправления. Затем главой администрации организовываются общественные обсуждения и слушания, изучаются документы (паспорт, выписка из ЕГРН). На основании проведённых работ, а также основываясь на правилах землепользования и застройки принимается решение об изменении или отказе в смене ВРИ. При положительном решении собственник получает постановление о переводе.
Можно попытаться изменить, например, ВРИ для земли сельхозназначения. При этом юристы «Истрариел» обращают внимание, что положительное решение администрации может быть принято, если уменьшилась плодородность и ценность земли. При изменении ВРИ помимо видов разрешённой деятельности, может уменьшиться или увеличиться кадастровая стоимость участка.
В каких случаях ВРИ изменить нельзя
Если земельный участок или хотя бы один из объектов недвижимости, расположенных на нём, относится к охранной зоне от приобретения лучше отказаться. Это связано с рядом причин:
- Есть ограничения на виды деятельности, разрешённые на участке.
- Запрет строительства, вы не сможете оформить здание, дом.
- Невозможность изменения ВРИ участка независимо от категории земли.
Не всегда принадлежность участка к охранной зоне указана в документах. Для получения информации собственник обращается в администрацию. Если таких сведений нет, понадобится проведение экспертизы. В этом случае собственник обращается к эксперту для составления заключения. При проведении экспертизы изучаются архивные сведения, предоставленные собственником документы на земельный участок, дом, другие постройки, если таковые есть. Затем осуществляются полевые работы на участке и формируется заключение.
Если объектов охранной зоны не выявлено, переход права собственности проходит в обычном порядке. Если экспертом будет определено, что участок относится к охранной зоне, а покупателем принято решение о приобретении, он должен понимать, что деятельность на участке ограничена. Строительство необходимо согласовать с администрацией, и часто собственники получают отказ. В этом случае постройки запрещены, даже если ВРИ их предусматривает.
Юристы «Истрариел» помогут подготовить документы для продажи земельного участка, окажут юридическое сопровождение при переходе права собственности. Если это не противоречит регламенту, попробуют изменить ВРИ участка. Совместно с кадастровыми инженерами проведут экспертизу для выявления принадлежности участка к охранной зоне или других видов обременений.
