Как правильно перевести многоквартирный дом в дом блокированной застройки

В нашу компанию продолжают поступать вопросы по теме блокированных домов.

В законодательстве долгое время был пробел в отношении домов блокированной застройки. Ранее наши юристы поясняли, как провести раздел, реконструкцию и регистрацию таких домов. Многие блокированные объекты до сих пор оформлены в качестве многоквартирных. Собственники вынуждены оплачивать взносы на капитальные ремонты, обслуживание управляющей компании и иные расходы.

Как перевести МКД в блокированный дом

Законом допускается перевод многоквартирного дома в блокированный на определённых условиях.

Получение согласия на перевод собственников многоквартирного дома

Согласие должны дать все владельцы без исключения, в том числе несовершеннолетние лица. Если ребёнок младше 14 лет, вместо него подписывает документ родитель либо опекун. Договориться с собственниками нужно обязательно, в противном случае ведомства откажут в переоформлении объекта. Заполняется совместное коллективное заявление, которое направляется в администрацию на рассмотрение.

Отсутствие обременений, наложенных на объект

Имущество не должно быть арестовано, заложено и иметь другие ограничения. При наличии обременений на недвижимость нужно сначала устранить причину, по которой организация или суд наложили запрет. А затем снять ограничение в Росреестре.

Если ограничения есть: сначала стоит разобраться с ними, а потом переводить МКД в блокированную застройку. Если ограничений, нет, можно приступать к следующему шагу.

Проверка дома на аварийность

Убедиться, что многоквартирный дом не подходит под критерии аварийного и не будет впоследствии признан администрацией непригодным для эксплуатации можно путём экспертизы. Собственник обращается за строительной экспертизой, в ходе которой объект обследуется. Определяется, нет ли трещин в стенах и фундаменте, соответствуют ли жилые помещения требованиям для блокированных объектов. По окончании обмерных и обследовательских работ владельцу выдаётся экспертное заключение.

Подготовка перечня документов для перевода МКД в блокированную застройку

Для перевода многоквартирного дома в блокированный собственник подготавливает перечень документов, в который входит:

• Заявление для смены назначения объекта. Документ заполняется одновременно всеми владельцами квартир либо предоставляется копия протокола общего собрания жильцов;
• Поэтажные планы дома;
• Правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, мены, приватизации);
• Технический план многоквартирного дома;
• Паспорт собственника.

Полный список документов можно уточнить у юриста или в администрации. Направлять готовые справки нужно туда же, в местные органы власти. Все акты и заявления нужно предварительно заверить электронной подписью. Срок рассмотрения заявки составляет 30 дней.

В результате после одобрения ведомством перевода МКД в блокированную застройку владелец направит документы в Росреестр и получит на руки выписку из ЕГРН с указанием вида использования «дом блокированной застройки». После проведения регистрационных действий за объектом числится ранее присвоенный кадастровый номер, делается привязка дома к участку.

Экспертиза перевода многоквартирного дома в блокированный

Экспертиза перевода многоквартирного дома в блокированную застройку требуется не во всех случаях. Но иногда может понадобиться проведение технической экспертизы — это необходимо для оценки текущего состояния дома. И понимания, соответствует ли строение критериям закона, предъявляемым к блокированным домам. Если выяснится, что объект недвижимости не попадает под установленные правила, собственнику сначала нужно будет привести МКД в соответствие блокированному дому, а потом подавать запрос на перевод.

В отдельных случаях можно заказать комплексную экспертизу: обследовать объект с оценкой технического состояния, проверить документы на соответствие закону, оценить риски при переводе МКД в блокированную застройку, определить возможна ли перепланировка.

Плюсы и минусы перевода МКД в блокированную застройку

Основные плюсы смены назначения объекта описаны ниже.

+ Получение возможности самостоятельно проводить перепланировку. После смены назначения МКД на «блокированный дом» собственник единолично распоряжается недвижимостью, не нужно брать разрешение от соседей на проведение работ.

+ Повышение рыночной стоимости объекта недвижимости. При переводе многоквартирного дома в блочный увеличивается размер рыночной цены, что позволяет собственникам сдать, продать объект на выгодных условиях.

+ Отсутствие необходимости выплачивать ежемесячные платежи за общедомовое имущество. Для владельцев блокированных домов прекращается обязательство платить за капремонт. Возникает возможность подключения газификации по льготным программам.

+ Земельный участок переходит в собственность владельца блокированного дома. Земля переводится в собственность лица, владеющего домом одновременно со сменой назначения объекта.

У перевода МКД в блокированный дом есть и недостатки, хотя преимуществ больше.

− Ограничения на использование участка. В отдельных случаях на землю могут быть наложены ограничения, например, если участок попал в охранную зону или находится вблизи объекта культурного наследия. Перед переводом объекта понадобится получить согласование от ведомств, разрешающие перевод.

− Отсутствие права на переселение за счёт бюджета. При признании дома аварийным, после перевода дома владелец лишится возможности переехать в новое жильё по программе реновации.

− Трудности с оформлением документов для перевода МКД в блокированный дом. Собственники при личном обращении чаще получают отказы в смене назначения объекта. Шансы на перевод повышаются при участии юриста. Рекомендуем получить правовую консультацию перед тем, как подать запрос в администрацию и оценить реальные шансы на получение положительного результата.

Стоит проанализировать возможные риски перед тем, как решиться менять целевое назначение объекта.

Чем отличается МКД от дома блокированной застройки

Споры, касающиеся домов блокированной застройки, часто рассматриваются в суде из-за действовавшего ранее пробела в законодательстве. Собственники не всегда понимают, в чём отличие между МКД и домом блокированной застройки.

Верховный суд РФ, рассмотрев не один десяток дел по блочным объектам, определил основные критерии, по которым можно отличить два типа домов:

• Панельные дома с 5 этажами или 30-ти этажные новостройки — это 100% многоквартирные дома, такие переводить в блокированные не получится;
• Если объект представляет собой двухквартирный (и более) жилой дом, то он может быть оформлен в Росреестре как «многоквартирный», так и как «блокированный». И в этом случае перевод дома из одного статуса в другой возможен.

Главным последствием признания МКД блокированным становится проблема с регистрацией земельного участка. Если под домом выделен один участок, его нужно разделить на части и присвоить в собственность каждому владельцу. Формируется схема расположения дома на участке, разрабатываются межевые планы для раздела. Это не всегда легко сделать, поэтому часто споры о целевом назначении объекта доходят до суда.

Также возникают ситуации, когда один из собственников отказывается давать разрешение на перевод МКД в блочное строение. Юристы помогают представить интересы другого владельца в суде и приводят доказательства, почему нужно сменить статус объекта.

Что говорит закон:

Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса под понятием «многоквартирный дом» понимают строение, которое состоит из 2 и более квартир. А также имеет общедомовое имущество в виде лестниц, лифтов, крыши, объектов культуры и спортивной деятельности. К общему имуществу относятся также машино-места, если они считаются конструктивным элементом дома. В отдельных случаях в МКД могут располагаться объекты нежилого фонда (в основном,на 1 этаже).

Согласно ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ под понятием «блокированный дом» подразумевают объект, совмещённый с другими домами общей стеной. При этом проёмы отсутствуют и есть отдельные выходы.

Юристы отмечают разницу в определениях: в отношении многоквартирных домов указывается количество квартир (2), а для блокированных — нет упоминаний о количестве блоков. Можно сделать вывод, что как и МКД, так и блокированная застройка могут состоять из 2 квартир.

Пример из судебного дела по административным делам. Суд рассмотрел кассационную жалобу по вопросам перевода объекта в строение блочного типа. Причиной подачи иска стала неоднозначная ситуация с 2-х квартирным 1-этажным жилым домом. Объект имеет общую стену без проёмов, то есть отвечает требованиям к блокированным домам. Но собственники получили отказ в ответ на поданное заявление о переводе. Администрация не согласовала схему расположения участка и не одобрила раздел земли между блоками.

Суд проанализировал мнения сторон и выяснил, что квартиры в объекте имеют отдельный вход на общую придомовую землю. И каждый из владельцев давно использует «свою часть» участка под личные нужды и огородническую деятельность. Также отсутствуют совмещённые инженерные коммуникации — собственники используют автономное отопление и независимое водоснабжение.

Суд постановил. Прошение собственников многоквартирного дома на перевод объекта в блокированный удовлетворить в полном объёме. Отменить выданный ранее отказ администрации в смене назначения объекта. Привёл доводы с точки зрения законодательства — нет оснований считать объект многоквартирным, так как отсутствуют признаки общедомового имущества и владельцы не пользуются общими инженерными сетями.

Перед принятием решения суд назначил проведение строительной экспертизы. В заключении было указано, что помещения общего пользования отсутствуют. Владельцы имеют полное право признать дом блокированным. На основании решения суда собственники подали заявление в Росреестр, где в ЕГРН внесли изменения. В результате владельцы получили на руки кадастровую выписку.

Юристы «Истрариел» переводят многоквартирные дома в блокированные. Разрабатывают технические планы, направляют запросы в администрацию. Составляют исковые заявления, выступают на заседании. Проводят строительные экспертизы и оценивают состояние объекта. Звоните, ответим на все вопросы и поможем перевести дом в блокированную застройку.