За последний год спрос на таунхаусы в Московской области вырос на 33 %. Владельцы домов блокированной застройки стали чаще обращаться за реконструкцией. После внесения изменений в фундамент, крышу, объект можно выгодно продать. Или проживать в доме самому с улучшенными условиями.
Анонс статьи:
► Что означает реконструкция блокированного дома.
► Порядок реконструкции блокированного дома — основные этапы.
► Документы для реконструкции дома блокированной застройки (проект, разрешение, согласие соседей).
► Когда нужно согласие соседей на реконструкцию блокированного дома.
► Зачем законодательство требует оформление согласия на реконструкцию от соседа.
► Сколько стоит оформить документы для реконструкции дома блокированной застройки.
Для реконструкции собственнику нужно оформить документы — без разрешения проводить работы по переустройству запрещено. Нужно разработать проект, обратиться за получением согласования и дальнейшим вводом в эксплуатацию.
Что означает реконструкция блокированного дома
Реконструкция блокированного дома — это замена, ремонт параметров объекта. К ней относится внесение изменений в этажность, высоту, площади, перенос перегородок и стен, окон, мокрых зон.
Реконструкцию делают и при разделе блокированного дома — в том случае, если разграничить объект на отдельные секции не представляется возможным без внесения изменений в его характеристики. Так как у блокированного дома есть общая стена между блоками, на работы понадобится одобрение соседей. Для признания каждой части строения автономной проводятся коммуникации, делается отдельный вход. На данном этапе обычно сразу занимаются и едиными конструкциями — например, реконструкцией крыши.
🏡 Обратите внимание. В переустройстве могут отказать, если при делении дома на блоки невозможно образовать минимальный по размеру площади участок.
Реконструкция дома блокированной застройки становится сложной не из-за того, что нужно менять сам объект. Основной проблемой для владельцев становится юридическое оформление документов на переустройство.
Порядок реконструкции блокированного дома
Сбор и составление документов для реконструкции дома блокированной застройки затрудняется из-за правовой неопределённости в статусе объекта. У одних собственников дом указан в качестве жилого, у других — объект значится как «квартира в жилом доме». У тех, кто недавно регистрировал строение, в документах указано «блокированный дом».
Если в выписке из ЕГРН указано «квартира», владелец не сможет воспользоваться материнским капиталом для реконструкции именно его блока. Применить выплату возможно только при реконструкции дома в целом.
1 этап. Оценка технического состояния блокированного дома, осмотр объекта
Перед началом реконструкции блокированного дома проведите визуальный осмотр, определите текущее состояние кровли, фундамента, стен, коммуникаций. Уточните, какие конструктивные элементы подвергнутся замене. При наличии сомнений можно заказать строительную экспертизу и получить на руки заключение кадастрового инженера.
2 этап. Юридическое оформление. Разработка проектно-сметной документации
В проекте подробно должны быть расписаны предстоящие изменения, в том числе отделка и проведение инженерных систем. Проект должен быть составлен без нарушений — по нему будут проводиться работы, выдаваться разрешение. Заказать проект перепланировки можно у наших юристов.
Готовый проект нужно загрузить в ИСОГД для утверждения. В дальнейшем выписка из ИСОГД понадобится для ввода в эксплуатацию дома блокированной застройки. Экспертизу проекта проходить не нужно, если в доме менее 10 блоков.
3 этап. Получение разрешения на проведение реконструкции блокированного дома
Нужно обратиться в администрацию с заявлением, приложить к заявке документы и проект, дождаться рассмотрения. При отрицательном результате лучше обратиться к юристу, который определит дальнейший ход действий. При отсутствии согласия от соседей органы власти могут отказать в выдаче разрешения. Бюрократические проблемы возникают в следующих случаях:
- Вид разрешённого использования участка не соответствует расположенному на нём дому. Отличным вариантом будет присвоить земле ВРИ «под блокированную застройку»;
- Участок не соответствует по размеру минимальным требованиям, указанным в ПЗЗ. В таком случае можно попытаться расширить участок, провести прирезку;
- Нет согласия от соседей других блоков, если те оформлены в собственность и поставлены на кадастровый учёт как отдельные секции.
Нюансов при оформлении документов на реконструкцию много. При возникновении вопросов обращайтесь к юристам «Истрариел».
Этап 4. Проведение реконструкции блокированного дома
Только после получения разрешения можно приступать непосредственно к реконструкции. Проводится демонтаж, отключение старых коммуникаций. Выполняется замена труб, систем отопления, делается усиление конструкций блокированного дома. Перегородки и другие работы по переносу стен должны проводиться в соответствии с проектом.
На этапе реконструкции подключаются новые коммуникации, устанавливаются окна и двери, меняется покрытие кровли.
Этап 5. Завершение работ, внесение изменений в ЕГРН и получение кадастровой выписки
Итогом реконструкции блокированного дома становится подача уведомления в органы власти об окончании работ. Далее следует ввод объекта в эксплуатацию, разработка технического плана и подача документов в Росреестр. На руки собственник получает обновлённую выписку из ЕГРН.
Документы для реконструкции дома блокированной застройки
Для узаконивания реконструкции дома блокированной застройки подготавливается перечень документов.
✓ Разрешение на реконструкцию. В разрешении прописываются все работы по реконструкции, которые будут проведены собственником блокированного дома. Изменение параметров объекта проводится в соответствии с градостроительными нормами и правилами. Только на основании разрешения на реконструкцию владелец имеет право проводить строительные работы и вносить изменения в конфигурацию объекта.
Как получить: собрать документы и подать в органы власти. В список входит проект, согласования от соседей, выписка из ЕГРН на участок, технический план блокированного дома. Подать справки и заявление можно через кадастрового инженера, через МФЦ или лично обратиться в администрацию. Органы власти рассматривают документы и выносят решение: одобрить реконструкцию дома блокированной застройки или нет.
В отдельных случаях потребуется заключение строительной экспертизы. Без подачи проекта в выдаче разрешения откажут. При несогласии соседей на проведение изменений в доме лучше сначала решить вопрос, можно в суде. Иначе органы власти не одобрят реконструкцию. Если после получения разрешения в проект вносятся корректировки, предварительно стоит согласовать их с администрацией.
✓ Проект реконструкции блокированного дома. Проект реконструкции блокированного дома должен содержать в себе все данные о планируемых работах, в том числе:
- Архитектурные решения — перепланировка фасада, отдельных помещений и комнат;
- Конструктивные решения — смена конструктивных элементов или их замена, перенос проёмов;
- Коммуникации — обновление или ремонт отопительных и водоснабжающих систем;
- Визуализация блокированного дома — указание, какие строительные материалы будут использоваться, как будет выглядеть дом после внесения изменений.
При выполнении перепланировки нужно контролировать ход действий и следить за соответствием проекту, вовремя обнаруживать неточности, выполнять исполнительную геодезическую съёмку после каждого этапа. Существенные расхождения между реальными данными и информацией, указанной в проектной документации, чревата отказом в узаконивании реконструкции блокированного дома. Утверждённый проект — гарантия того, что внесённые изменения безопасны.
Как получить: оформить проект реконструкции можно у кадастрового инженера. Предварительно проводится оценка, и выявляются скрытые дефекты в конструкциях, разрабатывается концепция объекта с учётом пожеланий собственника блокированного дома. После разработки проект согласовывается в архитектурном отделе администрации, СЭС, пожарной службой, заверяется печатями и подписями. При составлении проекта важно помнить о принятых в градостроительстве ограничениях по высоте и этажности объекта. Если требуется перенос коммуникаций, это тоже указывается в проектной документации.
✓ Согласие соседей на проведение реконструкции блока объекта блокированной застройки. Для собственника, желающего провести реконструкцию блокированного дома, бывает сложно получить одобрение на проведение реконструкции от владельцев соседних блоков.
Если сосед согласен: нужно подписать письменное согласие или обратиться к нотариусу для придания документу юридической силы. Одобрение прикладывается к остальным документам и направляется в администрацию. После получения разрешения на реконструкцию собственник без проблем приступает к выполнению работ.
Если сосед не согласен: важно попробовать решить вопрос мирно, найдя компромисс, устраивающий обе стороны. В крайнем случае при отказе можно обратиться в суд. Реконструкция секции блокированного дома, если сосед против, невозможна с точки зрения закона. Поэтому стоит попробовать разработать проект совместно, чтобы учесть пожелания соседей — так шансы на положительное решение повышаются.
Можно обратиться к юристу за консультацией для понимания, законны ли требования соседа, на основании которых он готов дать согласие. Стоит помнить, что все работы по реконструкции должны выполняться в рамках закона.
При невозможности договориться мирным путём, направьте соседу письменное уведомление о планируемых работах по реконструкции блокированного дома. При очередном отказе начинайте готовить документы для суда — уведомление станет доказательством, что вы пытались договориться. Для рассмотрения дела судом составьте исковое заявление, предоставьте доказательства, что сосед чинит препятствия для проведения реконструкции. Подойдут свидетельские показания, фото- и видеоматериалы, заключения и справки.
Вопрос. Требуется ли одобрение от соседа на реконструкцию крыши блокированного дома?
Юрист отвечает. Да, требуется. При реконструкции единых частей дома, например, крыши или смежных стен, обязательно требуется одобрение от соседа. Внутри своего блока можно делать переустройство без получения согласия. Крыша же является общей для дома блокированной застройки и ремонтируется на основании общего согласия.
Когда нужно согласие соседей на реконструкцию блокированного дома
| Переустройство несущих конструкций. | Работы по реконструкции могут оказать влияние на безопасность и дальнейшую эксплуатацию всего дома. Все жильцы оформляют согласие. |
| Перенос окон и дверей. | Переустройство оконных и дверных проёмов, особенно при выходе на общую стену, должно предварительно согласовываться. |
| Внесение изменений в конфигурацию кровли. | Одобрение соседей необходимо, так как в случае смены уклона крыши, нововведения могут помешать другим жильцам и повлиять на сток воды. |
| Иные работы, затрагивающие соседние помещения. | При изменении высоты и этажности блокированного дома, переносе мокрых зон стоит уточнить, согласны ли другие владельцы блоков на изменения. Самовольный перенос санузла на втором и последующих этажах может привести к протечкам в жилые помещения, находящиеся под ним. |
Зачем законодательство требует оформление согласия на реконструкцию от соседа
Подписанное в письменном виде согласие соседей на проведение реконструкции блокированного дома даёт гарантию, что впоследствии не возникнет судебных разбирательств по факту незаконного переустройства.
Документ подтверждает, что другие жильцы не были против реконструкции. Кроме того, перепланировка работ, указанных в таблице выше, невозможна без предварительного согласования. Органы власти не выдадут разрешение на реконструкцию дома блокированной застройки без документа о согласии.
Ситуация из практики юристов «Истрариел»
🗲 Запрос клиента. К нам обратился один из собственников блокированного дома, который хотел получить проект реконструкции и оформить разрешение у администрации на проведение работ. Хотел уточнить, нужно ли одобрение соседей в конкретном случае. Пояснил, что дом оформлен в ЕГРН в качестве многоквартирного. Числится в долевой собственности. У объекта недвижимости есть общие конструкции и участок, который тоже находится в совместном владении. Секция дома, принадлежащая клиенту, находилась в аварийном состоянии, в ходе строительной экспертизы были зафиксированы перекосы объекта.
Проблема состояла в оформлении документов — соседи отказывались дать разрешение. В свою очередь, архитектурный отдел администрации не принял заявление и документы на оформление разрешения по причине несогласия других владельцев.
💡 Решение. Наши юристы рассмотрели документы, который собственник дома предоставил на консультации. И подтвердили, что если дом находится в совместном владении, получать одобрение от соседей нужно. Учитывая, что договориться не получается, предложили действовать поэтапно:
- Сделать выдел доли из общей собственности. В данном случае это возможно: у секции есть собственный вход. Оформить раздел предложили двумя способами: подписанием соглашения либо через суд.
- Сделать реконструкцию своего блока после выдела, внесения изменений в технический план и регистрации.
- Если сосед откажется подписывать соглашение, обратиться в суд.
Если другие владельцы не проживают в доме, но и отказываются дать разрешение на реконструкцию аварийного блокированного дома, лучше воспользоваться помощью юриста, который займётся представительством в суде.
Что решил клиент. Собственник решил попробовать договориться с соседями о разделе дома и в дальнейшем сделать реконструкцию своего блока. Соглашение было подписано, блок зарегистрирован. Наши юристы помогли владельцу получить документы для реконструкции отдельной секции. Также предупредили собственника, что при желании провести переустройство общей крыши, вновь понадобится обращаться к соседям, либо сразу в суд.
Сколько стоит оформить документы для реконструкции дома блокированной застройки
Узаконим реконструкцию блокированного дома по доступной цене. Обращайтесь, консультация бесплатная, ответим на интересующие вопросы по узакониванию реконструкции. Читайте в другой статье о том, как зарегистрировать блокированный дом.
Юристы «Истрариел» подготавливают документы для узаконивания реконструкции блокированных домов. Проводят консультации, определяют, нужно ли разрешение от соседей. Разрабатывают проект. Направляют перечень документов в органы власти. Участвуют в судебных разбирательствах по вопросам реконструкции домов. Звоните, окажем правовую помощь даже в сложных случаях.
