Можно ли зарегистрировать баню как жилой дом

Эксперты отметили возросший уровень спроса на размещение бани в Москве и Московской области. Свыше 67 % собственников начинают строительство бани с нуля. Часть владельцев предпочитают переделать имеющуюся баню в жилой дом или даже разместить баню под одной крышей с домом.

Информация в статье:

➔ Может ли баня располагаться под одной крышей с жилым домом?

➔ При каких условиях баня считается жилым домом?

➔ Как оформить баню жилым помещением?

➔ Какие документы нужны для регистрации бани?

➔ Плюсы и минусы регистрации бани как дома.

➔ Администрация отказала в переводе бани под жилой дом: что делать.

➔ Судебная практика перевода бани в жилой дом.

➔ Стоимость регистрации бани как жилого дома.

Краткие тезисы: зарегистрировать баню как жилой дом возможно. Такое оформление не будет считаться нарушением закона, даже если хозпостройка стоит вплотную к стене основного строения. В таком случае для регистрации кадастровый инженер подготавливает единый технический план, согласно которому баня является неотъемлемой частью жилого дома.

Можно также переводить баню, ранее оформленную в качестве нежилой хозпостройки, в жилой дом. Главное, чтоб объекты недвижимости отвечали требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. К дополнительным условиям относится соблюдение положений СНиП, отступов, наличие коммуникаций.

Теоретически и практически оформление в качестве жилого объекта возможно, но это не означает, что каждую баню получится зарегистрировать как дом. Мало того, что процесс регистрации усложняется (по сравнению с хозпостройками), немаловажную роль играет качество строительных материалов, которые использовались при возведении строения, соответствие объекта условиям, наличие соответствующих документов. Не каждый собственник в итоге сможет оформить баню как жилое помещение. Всё зависит от особенностей объекта. Есть 2 варианта регистрации бани как жилого дома:

❶ вариант. Регистрация вновь построенной бани в качестве жилого дома.

Баня относится к вспомогательным строениям, при наличии основного дома на участке. При регистрации бани в качестве хозпостройки объект признаётся нежилым, снижаются требования к отступам (требуется соблюдать расстояние 1 м от других построек). Уведомлять администрацию о строительстве хозпостройки нет необходимости, не оформляются разрешительные документы. Таким способом регистрации пользуются большинство владельцев участков.

Но есть и другая категория собственников — они желают сделать из бани жилой дом. Чтобы в дальнейшем не заниматься переводом нежилого помещения в жилое, такие владельцы выбирают вариант сразу после строительства зарегистрировать баню как дом. Для этого объект должен быть оборудован системами водоснабжения, отопления. Конструкции строения — утеплены, ВРИ и категория участка — соответствовать целевому назначению объекта недвижимости.

❷ вариант. Перевод ранее оформленной бани в статус «жилой дом».

Перерегистрация бани под жилое строение проводится поэтапно:

► Подготовка проекта перевода с указанием причины;

► Проведение строительной экспертизы и получение заключения;

► Получение согласования от Роспотребнадзора и пожарной службы;

► Заполнение заявления и подача документов в администрацию для перевода объекта в жилой;

► Смена назначения объекта в ЕГРН после одобрения перевода администрацией.

Помимо вышеперечисленных действий, перед началом перевода бани в дом, собственник убеждается, что помещение можно признать жилым. Условия для перевода бани в дом описаны ниже в статье. Также далее вы можете ознакомиться с порядком регистрации бани после завершения строительства и правилами перевода бани в жилое помещение. А ещё — со списком необходимых документов.

Может ли баня располагаться под одной крышей с жилым домом

Да, в отдельных случаях баня может быть построена к дому, располагаться под одной крышей. Особенно актуально такое строительство для двух и более этажных объектов, домов-бань, крупных коттеджей.

Если собственник планирует сделать реконструкцию, присоединив баню к конструкциям дома, предварительно нужно получить разрешение. Это требование указано в СНиП 30-02-97 и других нормативных документах.

У собственников возникает вопрос: каким образом соблюдать отступы, если баня пристроена вплотную к дому? Ведь в других СНиП указаны определённые расстояния для расположения бань от границ участка и других объектов недвижимости. К примеру, такие:

• Отступ от жилого дома до бани — 8 м;
• Расстояние от бани (из дерева) и леса — 15 и более м;
• При нахождении водоёма вблизи бани потребуется отступить 20 м. Об этом говорится в Водном Кодексе РФ. Если на участке есть колодец, баня должна быть построена на отдалении 12 м от него;
• 5 м соблюдается от бани до дороги и красной линии.

Стоит учитывать, что СНиП регламентирует отступы для отдельных построек. В случае совмещения бани и дома, строение входит в площадь жилого помещения. Отдельно техплан на баню не выдаётся, соответственно, вышеперечисленные отступы не относятся к домам-баням и аналогичным объектам. Единственное, на что нужно обратить внимание — повышенную пожарную опасность части дома.

При каких условиях баня считается жилым домом

Проверьте по списку, соответствует ли объект изложенным ниже пунктам. Если да, то баню можно перевести в статус «жилой дом» или зарегистрировать в жилом статусе сразу после завершения строительных работ.

✓ Баня зарегистрирована в Росреестре, заявление на перевод подаётся от имени собственника.

✓ Нет действующих ограничений и обременений в отношении участка, строения. На имущество не наложен арест, недвижимость не числится в ипотеке, под залогом.

✓ Соблюдены нормы пожарной безопасности и санитарные нормы. Системы отопления, вентиляции, водоснабжения и иные инженерные коммуникации отвечают требованиям законодательства.

✓ Баня соответствует условиям, которые предъявляются к жилым объектам. Полный перечень указан в ст.22 ЖК РФ.

✓ Помещение является изолированным, санитарные нормы не нарушены. Объект не находится в аварийном состоянии.

✓ Допустимо проведение реконструкции или перепланировки бани в случае необходимости.

✓ Земельный участок относится категории земель населённых пунктов, ВРИ — соответствовать назначению объекта. Допустимые виды использования: ИЖС, ЛПХ, «для ведения садоводства». Оптимальный вариант — под индивидуальное жилищное строительство, с таким ВРИ участка больше шансов на одобрение регистрации бани как дома.

✓ Получено одобрение от администрации и других инстанций на перевод объекта нежилого фонда в жилой.

✓ Наличие технического плана на баню, оформляемого в качестве жилого дома. Кадастровый инженер выезжает на объект, проводит замеры и выдаёт техническую документацию. При наличии сомнений, что баню можно признать домом, предварительно проводится обследование конструкций дома и выносится заключение.

Для понимания, возможно ли перевести баню в жилой дом в конкретном случае или же сразу оформить вновь построенный объект как жилое строение, нужно проанализировать ПЗЗ, действующие в конкретном регионе. Площадь бани должна соответствовать условиям, указанным в нормативных актах, разработанных для Москвы и Московской области.

Как оформить баню жилым помещением

В начале статьи мы указали, что оформление бани в качестве жилого дома возможно двумя способами: регистрацией вновь построенной бани и переводом уже существующего объекта в жилой дом. Подготовили пошаговую инструкцию по каждому варианту.

Способ 1. Регистрация вновь построенной бани

Вновь построенным объектом с юридической точки зрения считается новый объект, строительство которого было недавно завершено. Если баня только построена, и собственник понимает, что строение подходит под параметры дома, нужно придерживаться следующего порядка действий:

1. Обратиться к кадастровому инженеру или юристу за консультацией. Убедиться, что строение возможно признать жилым домом и внести соответствующую запись в ЕГРН.
2. Проверить, подходит ли баня под требования, установленные к жилым помещениям. Есть ли водоснабжение, водоотведение, проведены ли инженерные коммуникации, соответствует ли объект нормам, имеется ли отдельный вход.
3. Подготовить необходимые документы для регистрации бани как жилого объекта. В список входит технический план, проект перепланировки (если баня подвергалась реконструкции), разрешительная документация (если запросы на её получение предварительно подавались в администрацию), паспорт собственника, документы на участок. Помочь в получении техплана и сборе иных справок может кадастровый инженер.
4. Направить документы в Росреестр для оформления капитального объекта. Итогом регистрации бани как жилого дома станет выдача кадастровой выписки с указанием сведений о собственнике и данными о целевом назначении объекта и его характеристиках.
5. Получить кадастровую выписку в Росреестре, МФЦ или у кадастрового инженера, который вёл процесс регистрации бани.

Способ 2. Перевод бани в жилой фонд

Зарегистрированную ранее баню в качестве нежилой вспомогательной постройки переводят в объект жилого фонда для расширения его функциональности, повышения рыночной стоимости и постоянного проживания. Для смены целевого назначения объекта нужно действовать пошагово.

Шаг 1. Провести техническое обследование бани. Строительная экспертиза позволит оценить состояние объекта и подтвердить, что баню можно перевести в жилой дом. В ходе проверки уточняется текущее состояние фундамента, выявляются несоответствия. В заключении эксперт указывает, есть ли необходимость в обновлениях инженерных систем, проводить реконструкцию для перевода или объект подходит под установленные условия. В бане должна быть обеспечена изоляция стен, электрическая система и освещение — соответствовать нормам безопасности.

Шаг 2. Сбор документов для перевода и получение разрешения администрации. На этом этапе проверяется, нет ли ограничений на использование объекта. Разрабатывается технический план, заполняется заявление для органов власти.

Шаг 3. Получение выписки из ЕГРН с указанием назначения «жилой дом». После одобрения администрации процедуры перевода документы перенаправляются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Собственник в течение 3-5 дней получает на руки кадастровую выписку.

Приведём пример из юридической практики.

Ситуация. Владелец участка решил построить баню. Но в процессе строительства были приняты новые проектные решения, и объект стал напоминать больше дом, чем вспомогательную постройку — был установлен винтовый фундамент, возведено 2 этажа, оборудованы помещения. После завершения строительства возник вопрос: можно ли оформить баню как жилой дом? И как провести процесс регистрации с точки зрения закона?

Запрос клиента. Собственник обратился за юридической консультацией в компанию «Истрариел», объяснил ситуацию и спросил, считается ли объект вспомогательной постройкой, несмотря на большую площадь и можно оформить его в качестве дома.

Ответ юриста. Проверили документы, которые владелец прислал для рассмотрения. Провели расширенную консультацию, в ходе которой объяснили, что баню можно зарегистрировать в качестве жилого дома. Так как на участке нет основного строения. Если же бы на участке уже был оформленный дом, скорее всего, баню пришлось бы оформлять в качестве вспомогательной постройки.

Итог. Владелец захотел, чтобы процессом регистрации бани как дома занялся кадастровый инженер. Заключил договор на оказание услуг, обговорил дату выезда на участок для проведения замеров, необходимых для разработки технического плана. Дом-баня оказался двухэтажным. В техническую документацию объекта входят поэтажные планы, сведения о характеристиках ОКС, схемы и чертежи, заключение кадастрового инженера. Вот образец технического плана помещения.

Какие документы нужны для регистрации бани

В стандартный список запрашиваемых документов входит: правоустанавливающий документ на участок, проект перепланировки или реконструкции (если такие работы проводились), санитарное заключение о соответствии помещений нормам, технический план строения. Более точный перечень рекомендуется уточнять в администрации или у кадастровых инженеров.

Для смены целевого назначения объекта недвижимости понадобится предоставить: документы на участок, поэтажные планы, техплан, письменное одобрение администрации на перевод бани из нежилой постройки в жилой дом, заявление, согласие соседей (при необходимости), заключение эксперта о соответствии дома требованиям, установленным к жилым постройкам.

Поэтапно собирать документы лучше так: собрать имеющиеся на руках справки и свидетельства, получить разрешение от санитарно-эпидемиологической службы, пройти строительную экспертизу, заказать технический план у кадастрового инженера.

Рассмотрение документов занимает до 30 дней, в ответ собственнику направляется уведомление от администрации и заключение комиссии, свидетельствующее об одобрении перевода бани в жилой дом. Если органы власти решат вынести отказ, причина будет указана в выданном документе. После получения положительного решения собственник или кадастровый инженер обращаются в кадастровую палату для регистрации данных в ЕГРН.

Плюсы и минусы регистрации бани как дома

Как и у каждой процедуры, у регистрации бани как дома есть преимущества и недостатки. Владельцу важно проанализировать их и взвесить все «за» и «против».

+ Первично оформить баню в качестве жилого дома проще, чем потом переводить объект в другое назначение и строить отдельную вспомогательную постройку вблизи основного дома.

+ При совмещении бани и дома в одном объекте собственник сможет сэкономить — нет необходимости строить 2 строения и тратить финансы на регистрацию обоих. Техплан также заказывается один раз.

+ Отсутствие необходимости выплачивать двойной налог на имущество. В отдельных регионах регистрация бани как дома позволяет также сэкономить на тарифе коммунальных услуг.

− Высокий риск отказа в переводе бани из вспомогательной постройки в жилое помещение. Причина — ограничения, установленные для жилых объектов, несоответствие стандартам, изложенным в законодательстве.

− Возможные трудности при продаже объекта. Покупателей может смутить зарегистрированный статус дома, хотя по факту строение является баней. Если баня располагается на 2 этаже, это, наоборот, увеличивает ликвидность и повышает рыночную стоимость (коттедж по типу дом-баня).

− Сложно оформить баню как дом самостоятельно, не прибегая к помощи кадастрового инженера. Заключение об обследовании объекта и технический план нужны в обязательном порядке.

Стоит помнить, что встроенная в дом баня повышает требования к вентиляции и уровню влажности. Кроме того, такое строение — пожароопасно. Рекомендуется учитывать эти факторы при определении решения — строить и регистрировать дом-баню или оформлять объекты стандартным способом (дом+вспомогательная постройка).

Администрация отказала в переводе бани под жилой дом

При переводе бани в жилой дом нужно быть готовым к тому, что администрация и Росреестр могут вынести отказ либо указать собственнику на необходимость проведения перепланировки дома. Такое происходит, если помещения не отвечают критериям, необходимым для признания их жилыми. Юристы помогают оспорить отказы администрации в суде или разработать проект перепланировки, а также собрать документы для повторной подачи в ведомство или суд.

Если отказ выдан из-за неполного списка документов, помогаем получить экспертное заключение или оформить иную справку. Для обращения в суд понадобится исковое заявление, которое можно направить в высшую инстанцию в течение 3 месяцев после получения отрицательного решения о переводе бани в дом.

Судебная практика перевода бани в жилой дом

В практике юристов неоднократно были судебные дела по вопросам перевода бани в жилой дом. Приведём в качестве примера один из кейсов.

В «Истрариел» за консультацией обратился собственник участка. Диалог клиента с юристом:

— Хотелось бы получить правовую информацию. Пытались перевести баню в жилой дом, но получили отказ. Делали обследование объекта, техническое состояние в норме, отступы от границ участка в размере 3 метров соблюдены. Проблема с земельным участком: как оказалось, баня стоит на участке сельскохозяйственного назначения за пределами населённых пунктов. Соответственно, органы власти вынесли отказ.

— Поняли Вас, постараемся помочь. Подскажите, на участке есть другие капитальные объекты, оформленные, как жилые?

— Нет, эту баню нужно переоформить в жилой дом, других строений нет.

— Предлагаем два варианта действий:

1. Объединить 2 объекта между собой и оформить образованное строение в качестве жилого дома. Для этого понадобится проект реконструкции, получение разрешения.
2. Поменять категорию участка и обратиться в суд для перевода бани в дом.

— Другие строения не планируем возводить. Заинтересовал второй вариант, готовы обратиться в суд.

Спойлер: суд удалось выиграть и баню оформили как жилой объект.

Правовой анализ этой ситуации, которую в итоге рассмотрел суд. Случай, описанный клиентом, осложняется такими факторами как: несоответствие категории участка для перевода бани в дом, уже полученный отказ администрации, невозможность оформить строение стандартным способом.

Юристы «Истрариел» взялись за решение проблемы и определили следующую стратегию действий:

➔ Поменять категорию участка.

➔ Направить в суд исковое заявление и документы.

➔ Принять участие в заседании, подготовить аргументы.

➔ Дождаться вступления решения в законную силу.

➔ Оформить баню в качестве жилого дома на основании решения суда.

В первую очередь запросили в администрации выписку из ПЗЗ и проверили, возможно ли поменять целевое назначение участка на подходящий. Собрали документы, составили заявление, направили в органы власти. После получения одобрения внесли изменения в Росреестре и получили новую кадастровую выписку на участок с указанием новой категории «земли населённых пунктов» вместо «земель сельхозназначения».

Далее составили исковое заявление для суда для оспаривания отрицательного решения администрации в переводе бани в дом. В качестве основания указали, что коммуникации в хорошем состоянии, объект соответствует нормам. Приложили техническое заключение, документы на участок, новую выписку из ЕГРН с указанной категорией. Несмотря на то, что администрация дважды отказывала собственнику в переводе бани в жилой дом (в том числе после смены категории участка), суд вынес положительный вердикт. Были рассмотрены обстоятельства дела, принято во внимание состояние объекта, проверено соответствие строения положениям из местных нормативных актов. Готовое судебное решение юристы направили в Росреестр для регистрации бани в качестве дома.

Советы владельцам, которые не смогли выиграть суд по переводу бани в жилой дом: проверьте, можете ли вы воспользоваться альтернативными вариантами. В отдельных случаях есть способ оформить баню в качестве нежилого садового дома. Можно проанализировать ПЗЗ для получения ответов по вопросам строительства, получить правовую поддержку от юриста, который предложит нестандартное решение проблемы (если оно есть).

Стоимость регистрации бани как жилого дома

Стоимость услуг по регистрации бани в Москве и Московской области от компании «Истрариел»:

Перевод строения из нежилого в жилое — 35 000 рублей.

Регистрация дома — 12 000 рублей.

Проведение строительной экспертизы — 35 000 рублей.

Разработка технического плана — 15 000 рублей.

Представительство в суде (при отказах администрации) — 20 000 рублей.

Обращайтесь к нашим юристам для определения, какая услуга понадобится в вашем случае.

Кадастровые инженеры «Истрариел» самостоятельно соберут и подадут необходимые документы в администрацию, Росреестр, санитарно-эпидемиологическую службу, суд и другие ведомства. Переведут баню в жилой дом или сразу после строительства зарегистрируют строение в качестве дома. При необходимости представят интересы в суде. Проведут строительную экспертизу, разработают технические планы. Звоните, ответим на интересующие вопросы по регистрации бани в Москве и Московской области.