При оформлении сделки купли-продажи земельного участка с незарегистрированным домом повышаются правовые риски покупателя. Незарегистрированное строение считается самостроем и не может быть законно передано другому владельцу. Наши юристы рекомендуют не спешить соглашаться на сделку и рассказывают, как обезопасить себя, приобретая такой участок.
Продать земельный участок одному лицу, а незарегистрированный дом другому невозможно. Дом является капитальным строением, связанным с землёй. Если здание не поставлено на кадастровый учёт, можно оформить сделку купли-продажи только на участок, далее покупатель вступит в право собственности на землю, а строение зарегистрирует после завершения сделки. Действовать по данной схеме возможно в случае, когда покупатель уверен в добросовестности продавца. Для этого в договоре указывается формулировка «строения на земельном участке отсутствуют». Поможем проверить земельный участок на наличие обременений, составим договор купли-продажи и зарегистрируем сделку в Росреестре. Уточним границы, при необходимости выполним вынос точек в натуру для того, чтобы убедиться, что дом находится в пределах участка. Иногда дом не регистрируется продавцом по причине заступа на другой участок. Если выяснится, что часть самовольно построенного дома выходит за границы продаваемого участка, рекомендуем отказаться от сделки.
Решение о приобретении земельного участка с незарегистрированным садовым домом собственник принимает самостоятельно, но предварительно стоит проконсультироваться у юриста. Советуем передавать деньги за объект недвижимости только после государственной регистрации сделки в Росреестре.
Последствия покупки участка с незарегистрированным домом
После покупки участка с самостроем может выясниться, что дом построен с нарушениями минимальных или противопожарных отступов. Это осложнит регистрацию новому собственнику, а предъявить претензии продавцу не получится. При осуществлении сделки указывалась формулировка, означающая отсутствие строений, значит, покупатель не проявил осмотрительности при покупке, и при осмотре земельного участка не мог не видеть расположенный на нём объект недвижимости. Самострой может не соответствовать проекту планировки территории, ПЗЗ, нарушать права других граждан. Нежелание продавца регистрировать строение перед сделкой свидетельствует:
- Об уклонении от налогов;
- О цели скрыть от покупателя возможные проблемы с постановкой дома на кадастровый учёт;
- О том, что объект недвижимости может быть вовлечён в споры о разделе совместно нажитого имущества.
Росреестр при помощи аэрофотосъёмки проводит контроль незарегистрированных построек на земельных участках. При обнаружении незаконных строений государственные органы заносят их в базу неоформленных объектов недвижимости. Есть вероятность, что Росреестр знает о строении на земельном участке, который покупатель планирует приобрести. Приостановит сделку на этапе регистрации договора купли-продажи, так как в нём речь идёт о продаже только земельного участка. После приостановки вынесет уведомление собственнику с указанием поставить дом на кадастровый учёт.
Советуем покупателю договориться с собственником об узаконивании строения и последующей покупке земельного участка и дома. На данный момент действует дачная амнистия, которая позволяет по упрощённой схеме легализовать постройку, предоставив только технический план и выписку из ЕГРН на участок. Если собственник отказывается узаконить самострой перед продажей участка, то, скорее всего, попытки регистрации предпринимались и были выявлены нарушения земельного законодательства в виде несоблюдения отступов или попадания в охранные зоны.
При желании покупателя оформить сделку с незарегистрированным домом, поможем подготовить договор дарения или купли строительных материалов, расположенных на земельном участке. Это послужит подстраховкой для будущего владельца от недобросовестных действий продавца. Советуем дополнительно сфотографировать дом и составить акт с указанием количества материалов.
Как оформить участок с самостроем после покупки
Для оформления земельного участка после покупки понадобится: выписка из ЕГРН на объект недвижимости, договор купли-продажи, на основании которого право собственности переходит от одного лица к другому, паспорт покупателя, заявление, кадастровый план участка. После вступления в собственность на участок покупатель сможет оформить расположенный на нём дом на своё имя. Во избежание проблем в регистрации необходимо изучить градостроительный план участка, в котором можно увидеть наличие или отсутствие охранных зон, ограничений. Если самовольная постройка не нарушает требований законодательства, соблюдены отступы, регистрация и постановка на кадастровый учёт проводится по дачной амнистии. Для этого кадастровый инженер «Истрариел» разрабатывает технический план в электронном формате и подаёт в Росреестр. Прикладывает правоустанавливающий документ на участок — договор купли-продажи проведённой сделки. Получает выписку из ЕГРН на объект недвижимости. Со дня получения выписки покупатель вступает в право собственности на самострой.
При неверно выбранном пятне застройки, попадании постройки в охранные зоны, несоблюдении отступов от границ участка, узаконивание строения проводится в судебном порядке.Только суд решит, признавать ли право собственности на самострой или вынести постановление о сносе.
Сопровождаем юридические сделки с недвижимостью. Проводим бесплатные консультации, оцениваем возможные риски, связанные с приобретением земельных участков, домов. Обращайтесь по телефону: 8 (495) 649-94-39.
