На практике собственники сталкиваются с ситуациями, когда фактическая площадь превышает указанную в документах. Выявляются такие обстоятельства после проведения межевания. Например, если земельный участок (ЗУ) приобретён без уточнённых координат (обратите внимание, что с 2025 года межевание при сделках становится обязательным). Часто проблема возникает после старого уточнения границ, где применялось неточное оборудование.
Такие излишки можно законно оформить в собственность. В некоторых случаях правообладатели регистрируют сотки бесплатно. Если по факту собственник владеет большей землёй, то юристы рекомендуют оформить излишки сразу после обнаружения. В противном случае незаконное пользование площадью будет признано самозахватом.
Когда появляются излишки
Понять, что во владении есть излишки, можно, если площадь земли в пользовании больше, чем отмечена в правоподтверждающих документах или других картографических материалах. Причины появления таких несоответствий следующие:
- Ранее граница была передвинута по обоюдному согласованию с соседями. Например, на практике встречаются случаи, когда собственники договорились изменить самостоятельно границы (без юридического закрепления). А спустя время при вступлении в права другие владельцы сталкиваются с несоответствиями.
- Участок считается ранее учтённым. То есть в Росреестре объект зарегистрирован, но фактические границы не установлены. А при проведении межевания выявляются погрешности.
- Ошибки в кадастровых документах. До 2010 года оборудование не позволяло с высокой точностью определить расположение координат. Также при вычислении поворотных точек применялись примерные расчёты.
- Участок получен в собственность ещё в советское время или до того, как вступил в силу Земельный кодекс (30 октября 2001).
- Прирост за счёт пустующей смежной площади. Часто по ошибке владелец может начать пользование и обработку соседнего ЗУ.
Условия присоединения излишек
Присоединить разрешено не любое количество соток. Как правило, владелец может рассчитывать на законную прирезку площади, если такая не превышает 10% от исходного участка. Также учитывайте, что в некоторых муниципальных образованиях разрешённое количество присоединения может отличаться от принятых. Это требуется уточнить в местной администрации. Объект также должен соответствовать следующим условиям:
- Соседняя земля не обременена правами третьих лиц.
- Площадь смежная, между объектами нет проходов или проездов.
- Соседняя площадь не относится к землям общего пользования (ЗОП).
- Расположенный рядом объект не входит в природоохранную зону.
Важно обратить внимание, кому принадлежит земля, часть которой требуется присоединить. Например, если относится к муниципалитету, то владелец сможет рассчитывать на прирезку излишек. Когда смежная площадь во владении частных лиц, то бесплатно присоединить лишние сотки не получится, если границы соседа уже установлены. В этом случае можно договориться только на выкуп части или перераспределение.
В каких случаях не получится оформить лишние сотки
Не всегда получается оформить лишние сотки. Есть ряд случаев, когда собственнику может быть отказано в узаконивании излишек:
| Обстоятельства | Описание |
|---|---|
| Особо охраняемые земли | Если владелец по незнанию занял часть охранной зоны, то присоединить к общей площади эту долю не получится. Например, попадание в зону, где расположена ЛЭП, и часть участка под линией предназначена для обслуживания электропередач. |
| «Излишки» относятся к красным линиям | Если захваченная часть относится к подъездной дороге или другим землям общего пользования, то получить такой объект во владение нельзя. Исключения могут быть только для земель СНТ. Также запрет касается случаев, когда рядом проходят трубопроводы (газ, вода). |
| Береговая линия или СЗЗ (санитарно-защитные зоны) водоёмов | Законодательством запрещено получать право собственности на такую недвижимость. И пользование этой площадью считается нелегальным. |
| Соседний отведён под государственные нужды | Когда недвижимость зарезервирована под благоустройство, то забрать себе захваченные излишки не удастся. Муниципалитет не одобрит получение такой площади. |
| Превышение установленных норм по ПЗЗ | Прежде чем приступить к присоединению излишек, следует проверить правила землепользования и застройки в конкретном районе. Так как при узаконивании новых соток участок может быть больше, чем установлено законодательством. Например, при первичном межевании получится расширить площадь не больше чем на 10%. |
| Соседняя площадь относится к другой категории или ВРИ | Когда владелец хочет бесплатно присоединить излишки, может выясниться, что незаконно использованная земля относилась к другому назначению. Например, исходный объект ИЖС граничит с сельскохозяйственным участком. |
| Несогласие соседей | Владелец смежной недвижимости может препятствовать оформлению дополнительных соток, так как посчитает это самозахватом. При установлении границ в обязательном порядке требуется подписать Акт согласования с соседями. Поэтому чтоб не возникло разногласий, убедитесь, что сосед не будет возражать. |
Этапы оформления лишних соток
Присоединение излишек происходит проще при первичном межевании. Или когда участок считается ранее учтённым, то есть площадь зарегистрирована, но в базе стоит отметка «границы не установлены». Если земля выделена в СССР, то на практике часто возникают проблемы из-за отсутствия координат. Поэтому подтвердить законность использования дополнительных соток станет проще. Также если объект приобретён до вступления в силу Земельного кодекса. При уточнении координат с прирезкой дополнительных соток собственнику придётся пройти следующие этапы:
1. Заказ межевания у кадастрового инженера. Обратитесь в компанию за проведением геодезических работ. Проинформируйте сотрудника, что хотите оформить излишек в собственность бесплатно. После чего в назначенное время геодезист выезжает на местность для уточнения координат ЗУ и присоединения лишних соток. Такая процедура проводится законно, учитываются интересы третьих лиц. А также исключается риск нарушения чужих прав.
2. Отправка заявления об установлении границ в Росреестр. После подготовки межевого плана собственнику требуется оформить обращение в регистрационную службу. На основании этих сведений государственный регистратор вносит в базу информацию об участке и ставит объект на кадастровый учёт.
3. Получение выписки ЕГРН. С помощью такой справки владелец сможет проверить, что сведения о границах внесены в Росреестр верно. На основании этого документа оспорить присоединённые излишки третьим лицам не удастся (если нет выявленных нарушений их прав).
Документы для оформления излишек
Чтобы оформить лишние сотки в собственность, требуется подготовить перечень необходимых документов:
- Правоустанавливающие сведения на земельный участок. Например, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или старые образцы, такие как «зелёнка».
- Выписку ЕГРН, если земля считается ранее учтённой.
- Межевой план, если такой подготавливался давно и не может отображать достоверную информацию об участке.
На основании этих сведений кадастровый инженер проводит анализ характеристик объекта. При необходимости запрашивает дополнительные материалы о смежных границах, чтобы не допустить при межевании реестровых ошибок.
Сколько соток земли можно оформить в собственность
При обращении в компанию «Истрариел» владельцы ЗУ часто задают вопрос нашим юристам:
– Сколько соток можно бесплатно прирезать к исходному участку?
Ответ земельного юриста:
– При установлении или уточнении координат есть пределы для увеличения площади. То есть участок не должен превышать установленный максимум правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Такие обстоятельства регулируются местными или федеральными органами власти и могут индивидуально рассчитываться для конкретного ВРИ. Например, исходная земля составляет 6 соток, а по ПЗЗ разрешено присоединить не больше 2 соток. Если такие параметры не установлены в регионе, то собственник может получить до 10% площади от размера исходной земли. Когда объект состоит из 8 соток, то присоединить удастся до 0,8.
Можно ли оформить больше соток
Да, владельцы могут оформить в собственность больше чем 10% от общей площади. Условие: недвижимость не должна превышать максимально допустимые параметры по ПЗЗ района. Когда планируется присоединить большое количество соток, то такую землю уже не получится оформить бесплатно. За недвижимость придётся доплатить, и эта услуга уже называется перераспределением. Чаще собственники присоединяют муниципальную землю. Подготавливают схему перераспределения, передают в администрацию на одобрение. После положительного ответа готовят межевой план и сдают в Росреестр. Далее обновлённую выписку ЕГРН направляют в муниципалитет, где представители рассчитывают стоимость присоединённой площади.
Такое перераспределение можно оформить и с соседом, если владелец смежного ЗУ не возражает против продажи части площади. Условие: у исходных объектов одинаковое назначение, а после изменений оба участка будут соответствовать нормам ПЗЗ.
Стоимость и сроки оформления излишек
Стоимость присоединения лишних соток вместе с уточнением координат начинается от 15 тыс. рублей. Цена может измениться только в том случае, если владельцу требуются дополнительные сопутствующие услуги, например, выполнить привязку существующего здания к земле. Изменения суммы оговаривается заранее до подписания договора.
Сроки оформления:
Межевание и присоединение излишек: общий срок – от 1 месяца. Так как в обязательном порядке о геодезических работах потребуется проинформировать соседей, которые ещё не успели размежеваться.
Полевые работы – до 2 недель (входят в общий срок).
Оформление межевого плана – до 10 дней. При необходимости выполняем срочную подготовку в течение 3–5 рабочих дней.
Регистрация в Росреестре – до 5 рабочих дней. Также собственник сможет оформить объект и в течение 1 дня из-за изменений в регистрации на 2025 год.
Если не оформить лишние сотки в собственность
Если пользоваться участком больше, чем по документам, комиссия при Росреестре может выявить несоответствие. Или сосед подтвердит права на излишки, что в пользовании у другого человека. В этом случае эксплуатация такой земли будет считаться самозахватом. За самовольное занятие площади предусматривается наказание в виде штрафа по ст. 7.1 КоАП РФ:
| Категория лиц | Если кадастровая стоимость (КС) установлена | Если КС не установлена |
|---|---|---|
| Для граждан | От 1 до 1,5% и не меньше 5 тыс. рублей | От 5 до 10 тыс. рублей |
| Для должностных лиц | От 1,5 до 2% и не менее 20 тыс. | От 20 до 50 тыс. |
| Для юрлиц | 2–3% и не менее 100 тыс. | 100–200 тыс. рублей |
Возможные трудности при оформлении лишних соток
При узаконивании излишек возникнают трудности, например, при оформлении соседи, что также не размежевались, отказываются подписывать Акт согласования границ и заявляют свои права на лишние сотки. Из-за этого появляется следующая проблема: затягивание сроков оформления. Также владельцу участка может поступить отказ в признании излишков, например, если земля относится к природоохранной зоне или не соответствует другим условиям присоединения.
Земельные юристы компании «Истрариел» проверяют исходные участки и анализируют возможность присоединения излишек, которые в пользовании правообладателя. Рекомендуют законные способы получения дополнительных соток. Наши кадастровые инженеры определяют контуры объекта. Вместо клиента представляют интересы в государственных ведомствах. Помогают получить излишки бесплатным способом или рассматривают варианты платной прирезки. Звоните по телефону, указанному на сайте, чтобы проконсультироваться.
