Эксперты отмечают рост спроса на земельные участки в 2025 году. Статистика свидетельствует, что всё больше покупателей интересуются приобретением в собственность земельных участков и домов, чем квартир в новостройках. По причине массового ажиотажа на сделки с недвижимостью представляем правила составления договора купли-продажи участка.
Некоторые покупатели готовы приобрести готовый коттедж, другие отдают предпочтение покупке участка с целью дальнейшего строительства дома. Независимо от того, покупается земля отдельно или с расположенным на нём домом важно правильно оформить договор сделки, а также проверить участок перед покупкой.
Обратите внимание: к приобретению доступны только те участки, которые поставлены на кадастровый учёт. На это указывает ст. 37 Земельного Кодекса РФ. При желании купить земельный участок без определённых границ и при отсутствии об объекте сведений в ЕГРН нужно предварительно провести межевание, получить межевой план и подать документы в Росреестр для постановки на учёт. Только после этого с участком проводятся юридические операции.
Перед тем как выбрать подходящий участок, нужно определиться, для каких задач он будет использоваться: ведения садоводства, для жилой застройки, строительства коммерческой недвижимости. Выбирая участок под размещение, например, склада или частного дома проследите за тем, чтобы категория и вид разрешённого использования земли соответствовали целям.
Не менее важно общение с продавцом — юрист при сопровождении сделки купли-продажи поможет определить, не является ли нынешний владелец участка недобросовестным, нет ли земельных споров с соседями по вопросам границ участка, есть ли какие-то ограничения или обременения. Если обнаружится, что участок входит в зону КУРТ, где строительство жилого дома невозможно или продавец намеренно скрыл существенные данные об участке, не позволяющие покупателю реализовать планы, договор сделки можно расторгнуть или оспорить в суде.
При заключении договора купли-продажи участка нужно обязательно указывать категорию земли, без этого провести регистрацию сделки невозможно. Данные о категории можно узнать в Росреестре, заказав выписку или проверив сведения кадастровой карты.
Порядок заключения сделки купли-продажи
Для проведения сделки и заключения договора воспользуйтесь схемой действий, которую составили наши юристы.
1. Выберите подходящий участок для целей
Практика показывает, что это не всегда просто сделать. Покупатель определяется с точными критериями, которые важны при выборе земли, и изучает объявления о продаже недвижимости, смотрит свободные участки на кадастровой карте или обращается к юристу или риелтору за комплексом услуг: быстрому подбору подходящего объекта, организацией просмотра, оценке рыночной стоимости участка, проведением безопасной и выгодной сделки.
2. Соберите подробную информацию об участке
Самостоятельно или при помощи агента по недвижимости убедитесь, что к участку подведены инженерные коммуникации, обратитесь в администрацию, чтобы узнать, какие перспективы дальнейшей застройки вокруг участка планируются, определите, нет ли обременений.
3. Составьте и заключите договор купли-продажи земельного участка
Если в ходе сделки вносится задаток, дополнительно следует составить предварительный договор. Готовые документы направляются на регистрацию в Росреестр.
Правила заполнения договора купли-продажи участка
Законодательством предусматривается определённый порядок составления договора купли-продажи. Документ оформляется исключительно в письменной или электронной форме, устное соглашение юридической силы не имеет. Все тонкости, которые обсудили между собой стороны, нужно задокументировать, а сам договор — зарегистрировать в Росреестре.
Документ содержит следующие сведения:
- Кадастровый номер, категорию, ВРИ, местоположение;
- Цену участка;
- Права и обязанности лиц, заключающих договор;
- Действия при возникновении спорных ситуаций;
- Срок передачи объекта недвижимости новому владельцу;
- Сведения о наличии/отсутствии обременений, наложенных на участок;
- Параметры капитального объекта, расположенного на участке, данные о цене (если покупается земля с домом).
Договор, не содержащий в себе вышеперечисленные сведения, не считается заключённым. Покупатель, подписывая документ, соглашается с указанными параметрами участка.
Стоимость и условия оплаты
Чтобы верно оформить договор купли-продажи, нужно указать сумму и порядок расчёта между сторонами. Нюансы обсуждаются продавцом, покупателем при сопровождении юриста или риелтора. В отдельных случаях проводится оценка недвижимости для достижения взаимовыгодных условий при совершении сделки. Стороны сами решают, как будут передаваться денежные средства. Есть несколько вариантов:
- Сумма переходит продавцу после завершения сделки наличными.
- Деньги перечисляются на расчётный счёт продавца частично до перехода права собственности, остальная часть после закрытия сделки. При необходимости арендуется банковская ячейка, юрист сопровождает процесс передачи суммы.
- Эскроу-счёт. Покупатель вносит оплату в полном объёме в банк, вторая сторона получает финансы после предъявления документа о переходе права собственности.
Риск стать жертвой мошеннических схем есть, поэтому независимо от способа оплаты в целях безопасности лучше воспользоваться услугами юриста по сопровождению сделки.
Иные пункты договора
При желании покупателя в документ можно включить информацию о состоянии земельного участка. Заполнение раздела проводится при наличии на земле ветхих построек, ненужных вещей, которые продавец обязуется убрать или снести после покупки.
Передача объекта недвижимости фиксируется в виде отдельного акта, приложенного к договору, или указывается в договоре отдельным пунктом.
Где составить договор купли-продажи участка
Договор составляет риелтор или юрист, сопровождающий сделку. После подписания документ направляют в Росреестр на регистрацию. Наши юристы помогут оформить договор сделки. По желанию сторон договор также может заверяться нотариусом, но обычно в этом нет необходимости: юрист самостоятельно подаст запросы в инстанции и проведёт проверку продавца и покупателя на дееспособность и рассмотрит историю приобретения участка. Установит, нет ли ограничений, убедится, что участок не находится частично в собственности несовершеннолетнего лица. Цена составления договора купли-продажи участка составляет 5 000 рублей.
В каких случаях договор купли-продажи признаётся недействительным
Последствиями самостоятельного составления договора продажи земельного участка становится признание сделки недействительной и оспаривание пунктов договора в суде.
Договор признан ничтожным. Если выявляется нарушение земельного законодательства, продажа участка при помощи поддельных документов, сделка считается недействительной.
Оспариваемый договор. Имеет юридическую силу до тех пор, пока в суд не обратятся другие собственники участка, супруги продавца, не давшие согласие на продажу или несовершеннолетние лица. Если выяснится, что права ущемлены, договор купли-продажи будет оспариваться в суде. В отдельных случаях покупатель остаётся и без участка, и без денег — поэтому рекомендуем тщательно проверять объект перед приобретением и заказать услуги юриста.
Изменение договора. Если стороны примут решение поменять пункты договора, документ теряет юридическую силу после изменения условий. Нужно будет составить договор заново или зарегистрировать вносимые правки в кадастре.
Наличие споров. При возникновении конфликтных ситуаций между сторонами ситуация разрешается двумя способами: достижением соглашения и в судебном порядке.
Тонкости заключения договора. Иногда в договор нужно вписать нюансы, например, при наличии капитальных объектов и хозпостроек в соглашение включаются сведения о параметрах и указывается стоимость. Также при наличии жилого дома на земле в договоре прописывается информация о зарегистрированных лицах, сроке снятия с учёта данных лиц.
Проверка участка
Чтобы снизить возможные риски, нужно проверить объект и продавца. Просмотрите паспорт, определите, не оформляет ли владелец себя банкротом по причине неоплаченных долгов. При наличии подобных отягчающих обстоятельств сделку впоследствии могут оспорить и погасить часть долгов продавца в счёт имущества. А покупатель будет с трудом оспаривать сделку купли-продажи участка в суде и ожидать возврата денежных средств. Без помощи адвоката шансы на успех снижаются.
Кроме этого, определите, не участвует ли нынешний владелец участка в судебных разбирательствах. Обратитесь за помощью к юристу или самостоятельно вбейте в поиск контактные данные владельца участка на сайте органов высшей инстанции.
Уточните, не открыто ли в отношении продавца исполнительное производство. Если самостоятельно это сделать проблематично, поможет юрист, который сделает запрос в инстанции. Либо вы можете зайти на сайт службы судебных приставов и поискать необходимую информацию по дате рождения и Ф. И. О. продавца.
Проверяйте состав семьи владельца участка при оформлении сделки, чтобы не оказаться в ситуации, когда супруга или супруг отказались подписать согласие на продажу и сделка была проведена обманным путём. Если владелец участка не состоит в браке (в паспорте отсутствует штамп о регистрации), лучше перестраховаться и удостовериться в этом, попросив справку из отдела ЗАГС. Продавец, которому нечего скрывать, без проблем предоставит подтверждающий документ.
Рассмотрите документ, на основании которого продавец получил участок. Если после оформления права собственности прошло свыше 3-х лет, сделку можно заключать, так как прошёл срок давности оспаривания договора.
Проверьте выписку на участок и сравните данные со сведениями из договора. Проверьте межевой план и другие документы, необходимые для регистрации права.
Договор считается заключённым, а сделка состоявшейся при соблюдении двух условий: стороны достигли соглашений, прописанных в договоре, условия не нарушают Земельный Кодекс и законодательство РФ, получены подписи обеих сторон. Выполнены обязательства, прописанные в договоре купли-продажи.
Юристы и риелторы агентства недвижимости «Истрариел» составят договоры купли-продажи земельных участков, жилых домов. Проверят, безопасно ли заключать сделку. Подберут подходящий объект недвижимости в соответствии с целями покупателя. Зарегистрируют договор купли-продажи в Росреестре. Звоните, поможем заключить сделку и избежать возможных рисков.
