Ранее наши юристы проанализировали правила регистрации участка в СНТ. Речь пойдёт о том, как оформить в собственность построенный дом на участке садового некоммерческого товарищества, можно ли зарегистрировать его в статусе «жилой» и какие документы понадобятся собственнику.
Возможно ли оформить дом в СНТ в качестве жилого зависит от технических условий. Если в ходе обследования будет выявлено, что объект пригоден для проживания, проведены коммуникации (электричество, водопровод, газоснабжение), общая высота и этажность не превышает допустимые нормы, кадастровый инженер выдаст заключение. Владелец сможет подать запрос в администрацию на перевод объекта из нежилого в жилой.
Если дом только построен, собственник может сразу после завершения строительных работ обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана и проверки условий для признания дому жилого статуса, собрать документы и направить в Росреестр на регистрацию садового дома в жилом статусе.
Тот факт, что дом построен, ещё не означает, что вы становитесь его собственником. С юридической точки зрения капитальный объект считается самостроем до тех пор, пока его не оформят в Росреестре с одновременной постановкой дома на кадастровый учёт. Если строительство проведено без ведома администрации, объект могут снести. До 2031 года продолжает действовать дачная амнистия, но на практике не всегда владельцы могут зарегистрировать дом упрощённым способом. Причины разные: нарушения отступов, превышение допустимых параметров дома.
Нужна ли регистрация дома в СНТ
Участки, входящие в состав СНТ, попадают в категорию земель сельхозназначения. В отличие от ИЖС их целевое назначение установлено не для строительства жилых домов, однако размещение строений допустимо. Собственники строят садовый дом, хозяйственную постройку, баню, но регистрировать в Росреестре не спешат. Некоторые считают, что оформлять дом в собственность на участке СНТ необязательно. Но регистрировать нужно все объекты, у которых есть фундамент, в том числе дома СНТ. В таком случае владелец приобретёт законные права на имущество и в дальнейшем сможет распоряжаться домом по своему усмотрению: завещать, продавать, дарить. Пока сведения об объекте не внесены в ЕГРН, все юридические действия с ним невозможны.
Регистрировать дом в СНТ необходимо для того, чтобы:
- Приобрести законные права на построенный объект;
- Определить местоположение дома в отношении собственного участка и убедиться ,что дом не заступает на чужую землю. Это позволит избежать земельных споров с другими членами СНТ;
- Провести инженерные коммуникации в дом и создать условия для проживания.
Какие нормы строительства дома действуют в СНТ
Действующим земельным законодательством предусматривается право зарегистрировать садовый дом в жилом статусе. Это регламентировано Федеральным Законом 217, в котором указано:
- Можно перевести уже оформленный дом на участке в СНТ из садового в жилой;
- На садовом участке допустимо строительство дома для проживания.
То есть дом в СНТ возможно зарегистрировать в статусе «жилой» с оформлением прописки. Но есть определённые требования к объекту: он должен считаться самостоятельным строением, иметь не более 3 этажей (при определении этажности учитываются в том числе подвальные помещения). Высота дома вместе с крышей равна 20 метрам или меньше, если больше — дом перестаёт отвечать требованиям, установленным законом. Для признания дома жилым строением должны быть проведены коммуникации. Установлены нормы высоты потолков — 2,5 м для жилых помещений и 2,1 для коридоров. Все правила и характеристики дома обсуждаются и принимаются на общем собрании СНТ с участием председателя. В связи с тем, что участки в товариществе выделяются для разведения сельхозпродукции, огородничества и садоводства, дом не должен занимать более ⅓ площади участка. Расстояние между домами, которое необходимо соблюдать при строительстве дома в СНТ, должно составлять 3 метра. Если используются легковоспламеняющиеся материалы, требуемые отступы увеличиваются до 6 метров. При размещении построек из дерева на участке и наличии объекта из того же материала на соседнем участке, между ними должен быть отступ в 15 метров.
Порядок регистрации жилого дома в СНТ
Этап 1. Обратиться к кадастровому инженеру для разработки технического плана.
Для постановки дома на кадастровый учёт понадобится технический план. Получить его можно у кадастрового инженера, который проведёт обмер объекта недвижимости и на основании полученных данных разработает документ в цифровом формате, а также заверит электронной подписью. На основании техплана в Росреестре внесут данные об объекте недвижимости в ЕГРН.
Выбирать кадастрового инженера для формирования документов нужно внимательно, и обращаться за услугами только после проверки его квалификационного аттестата. Также стоит запросить справку о членстве в СРО и убедиться, что кадастровый инженер допущен к выполнению работ подобного рода. Случаи, когда кадастровый инженер подделал акт согласования или технический план, встречаются не так часто, но бдительность проявлять стоит. Стоимость технического плана в других компаниях зависит от площади объекта, в «Истрариел» цена фиксированная, и составляет 15 000 рублей.
Этап 2. Составить пакет документов для регистрации.
Ниже привели перечень необходимых документов для оформления объектов недвижимости в Росреестре. К нему нужно приложить заявление. Можно написать доверенность на кадастрового инженера, и процедурой регистрации он займётся самостоятельно. Собственник получит выписку из ЕГРН, после получения которой процедура оформления дома будет считаться законченной.
Этап 3. Самостоятельно или при помощи кадастрового инженера направить в Росреестр документы и ожидать регистрации.
Срок рассмотрения заявки Росреестром составляет 5-7 рабочих дней, после чего собственник получает выписку из ЕГРН, либо выносится приостановка или отказ в регистрации с письменным указанием причин. Наши кадастровые инженеры помогают при отказах в оформлении домов, при необходимости сопровождают в суде, формируют документы, легализуют самострои.
Документы для оформления дома на участке СНТ
В пакет документов для регистрации дома входят:
- Документы, подтверждающие право собственности на участок;
- Паспорт владельца;
- План участков СНТ;
- Межевой план;
- Выписка из ЕГРН;
- Технический план объекта.
Получить межевой план и технический план можно у кадастрового инженера. Если оформление будет проходить по дачной амнистии, понадобится только техплан. В документе отражаются характеристики объекта: этажность, площадь, расположение дома на участке. Технический план состоит из текстовой и графической части, выдаётся в цифровом виде на диске. В текстовом разделе заполняются данные о проведённых кадастровых работах, сведения об объекте, владельце, о замерах. Прилагается заключение кадастрового инженера. В графическом разделе — схемы, чертежи. Указывается расположение дома на участке, поэтажный план.
Регистрация дома в СНТ по дачной амнистии
До 2031 года регистрировать дома можно по упрощённой схеме, где достаточно только технического плана и правоустанавливающих документов на участок. Кадастровый инженер выезжает на объект, замеряет дом и разрабатывает техплан, подаёт в Росреестр. Однако, наиболее действенным методом регистрации считается уведомительный порядок в связи с тем, что Росреестр часто выносит отказы в оформлении домов. Например, если есть нарушение отступов или земельный спор с соседями, то нет гарантии, что регистрация пройдёт гладко. Сначала придётся решить спорные ситуации с соседями, в некоторых случаях понадобится землеустроительная экспертиза, при легализации самовольного строения — строительная экспертиза. Их также проводит кадастровый инженер. Для регистрации дома на участке в СНТ можно воспользоваться дачной амнистией, но стоит помнить о том, что параметры дома должны строго соблюдаться, если объект будет иметь, к примеру, 4 этажа, Росреестр вынесет отказ. Поэтому уведомительный порядок остаётся более надёжным вариантом. Для этого до начала строительства нужно уведомить администрацию, после завершения работ на участке — аналогично направить уведомление об окончании, далее собрать документы и направить в Росреестр для регистрации и постановки на учёт. Подробнее об упрощённом способе регистрации (по дачной амнистии) читайте тут.
Сколько стоит оформить дом в собственность
Разработка технического плана стоит 15000 рублей. Необходим при любом способе регистрации: стандартном или упрощённом. Если у участка не определены точные границы, понадобится межевание, стоимость которого 25 000 рублей. Фиксированная цена регистрации дома составляет 12 000 рублей.
Кадастровые инженеры «Истрариел» регистрируют дома, вспомогательные постройки в Росреестре с минимальным риском отказа. Решают земельные споры с соседями, делают межевание. Разрабатывают технический план, межевой план, выдают заключения, делают схемы, чертежи. Оформляют дома в СНТ как по дачной амнистии, так и по уведомительному порядку. Консультируют по вопросам нарушения отступов, регистрации, постановки на учёт. Звоните.
