Ранее мы писали о том, как получить разрешение на строительство магазина, склада, а также о правилах оформления участка в аренду для размещения гостиниц и баз отдыха. Сегодня разберём ситуацию, когда процесс получения разрешительной документации позади, здание построено и остаётся заключительный этап — ввод в эксплуатацию и последующая регистрация права собственности на объект.
Несмотря на то что на все здания нужно получать разрешение на строительство, независимо от площади, некоторые различия в оформлении капитальных объектов имеются. Например, если здание двухэтажное и не превышает 1500 м2, не нужно проходить экспертизу проекта. Но каждый случай нужно рассматривать отдельно и получать предварительную юридическую консультацию, чтобы не нарушить закон по незнанию. Застройщиков интересует, нужно ли вообще сдавать здания до 1500 м2 в эксплуатацию и Стройнадзору. Наши юристы в этой статье дали ответы на актуальные вопросы и инструкцию действий для ввода объектов в эксплуатацию.
Особенности ввода в эксплуатацию до 1500 м2
Сразу отметим, что устоявшееся мнение, что здание площадью до 1500 м2 не надо вводить в эксплуатацию, ошибочно. Без разрешения на ввод капитальный объект эксплуатировать запрещено. Получать одобрение от МинЖил нужно в отношении всех зданий. Исключение, когда ввод не требуется, прописано в ч.17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ. Если для объекта не нужно получать разрешение на строительство, то и, соответственно, разрешение на ввод получать не нужно. Во всех остальных случаях, когда оформлялось РнС и составлялся проект, ввод в эксплуатацию обязателен.
Здания могут быть административными, промышленными, модульными, реконструированными. Независимо от того, какой объект был построен, процедура ввода в эксплуатацию аналогична. Разрешение выдаётся, когда строительные работы выполнены согласно проекту. Если выяснилось, что есть несоответствие, могут отказать в получении документа. В таком случае изменения следует вносить сначала в РнС, а потом заниматься вводом объекта в эксплуатацию.
Этапы ввода в эксплуатацию здания
Чтобы ввести построенный объект в эксплуатацию, нужно действовать пошагово:
- Проверить соответствие параметров здания проектной документации;
- Исправить выявленные нарушения (если они есть);
- Собрать документы (список указан ниже в статье);
- Подать собранные справки в Министерство жилищной политики;
- Ожидать результата.
Расхождение в площади здания от параметров, указанных в проекте, не может превышать 10 %. Получить разрешение бывает нелегко, даже придерживаясь плана действий. Нужно обращаться в множество инстанций, получать справки, акты, согласования. Не обязательно разбираться самостоятельно, в какую организацию обратиться и какие документы предоставить. Юристы «Истрариел» берут на себя подготовку документов и взаимодействие с инстанциями. Заказчик в итоге получает разрешение и вводит объект в эксплуатацию.
Документы для сдачи здания менее 1500 м2 в эксплуатацию
Ввод в эксплуатацию капитального объекта площадью до 1500 м2 требует подготовки документов. По количеству предъявляемых справок перечень ничем не уступает требованиям, установленным для разрешения на строительство. Мало того, список документов для ввода обширнее. В список входят:
- Правоустанавливающие документы на участок, на котором располагается здание. Если земля оформлена в аренду, подразумевается предоставление договора аренды;
- Отчёты о проведённых на участке инженерных изысканиях;
- ГПЗУ (градостроительный план);
- Проект здания до 1500 м2 и заключение экспертизы, если в отношении данного объекта она требовалась. Экспертиза для зданий площадью 1500 кв. м и этажностью не более 2-х не проводится, но есть исключения, например, если объект считается местом массового пребывания людей, требует установки санитарно-защитной зоны или считается технически сложным. Подробнее об экспертизе проекта здания читайте здесь;
- ТУ для подключения к инженерным коммуникациям;
- Письмо об АГО, если требуется согласование градостроительного облика для здания;
- Заключение ГУКН об отсутствии объектов культурного наследия на участке и аналогичный документ от Роснедр об отсутствии полезных ископаемых;
- ЗОС — заключение о соответствии (если здание проходило экспертизу);
- Разрешение на строительство;
- Иные справки, согласования, схемы.
Полный перечень документов можно найти в Градостроительном Кодексе ст. 55 или обратиться к нашим юристам за получением более подробной информации для ввода в эксплуатацию конкретного объекта. Предоставляемые документы подаются в МинЖил в электронном и бумажном виде, для некоторых справок понадобится предъявить и оригинал, и ксерокопию. Отказ в выдаче разрешения на ввод может быть из-за неверно составленных документов, из-за отсутствия электронной подписи или заявления. Причины для отказа регламентированы Градостроительным Кодексом. Если вынесен запрет на ввод здания в эксплуатацию, он должен быть правомерен. Срок получения разрешения составляет 7 рабочих дней, но подготовка пакета документов для него может затянуться на несколько месяцев.
Без ввода здания в эксплуатацию объект считается недостроенным, дальнейшая постановка на кадастровый учёт и оформление права собственности невозможны. Только после одобрения МинЖил и выдачи разрешения можно подавать документы в Росреестр на регистрацию.
Организации, привлекаемые для ввода в эксплуатацию до 1500м2
Главными инстанциями, в которых получают документы для разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, считаются МинЖил, Управление культурного наследия, отдел архитектуры местной администрации, Федеральное дорожное агентство, Росреестр и другие.
Для надзорных объектов с площадью свыше 1500 м2 во вводе в эксплуатацию участвуют также Стройнадзор и Стройэксперт. Кроме того, утверждается АГО (архитектурно-градостроительный облик) в отделе архитектуры. Выдаётся свидетельство о согласовании АГО с указанием информации о материалах фасада, расположении окон. Градостроительный облик требуется для всех зданий. Исключение — склады, находящиеся на участках за пределами города.
Согласования для получения разрешения на ввод
При попадании участка в зоны обременений нужно не только соблюдать расстояния от охранных зон, но и получать одобрение организации, установившей ограничения. При наличии поблизости памятников, церквей, парков, аэропортов, водоёмов, газовых труб получение согласования обязательно.
С Роспотребнадзором
Для оформления РнС и разрешения на ввод в отношении объекта, который находится на участке вблизи аэропорта, потребуется согласование от Росавиации. Но перед тем, как подавать запрос в Росавиацию, нужно обратиться в Роспотребнадзор и провести лабораторные исследования, получить санитарно-эпидемиологическое заключение.
С Министерством культуры
Без письменного согласия Министерства культуры не удастся получить разрешение на ввод. При отсутствии сведений, имеются ли на конкретном участке объекты культурного наследия, назначается археологическая экспертиза. Если выяснится, что на участке нет культурных объектов, организация выдаёт положительное заключение. При обнаружении памятника или другого культурного наследия на данном участке разрабатывается проект мероприятий по сохранению найденного объекта.
С Роснедрами
Заключение от Роснедр об отсутствии полезных ископаемых является обязательным для предоставления в МинЖил. Документ получают во время оформления разрешения на строительство и предоставляют также при вводе объекта в эксплуатацию. Если участок находится за пределами населённых пунктов, получать одобрение от Роснедр на проведение строительных работ не нужно, в этом случае организация выдаёт письмо, о том, что полезные ископаемые отсутствуют. А для получения согласования нужно подготовить заявление и топографический план участка с указанием координат поворотных точек границ.
Выдача ЗОС для объекта менее 1500 кв.м
Заключение о соответствии выдаётся, если проводится экспертиза проектной документации здания. Если площадь объекта меньше 1500 кв.м и здание имеет 1-2 этажа, экспертиза и ЗОС не требуются. Рекомендуем уточнять информацию у юристов о том, необходимо ли заключение о соответствии в вашем случае.
Многие застройщики считают, что если здание площадью меньше 1500 м2, то должен действовать упрощённый порядок ввода в эксплуатацию. Однако как таковой облегчённой схемы не существует, вся документация обязательна к предоставлению вне зависимости от параметров капитального объекта. Единственное различие в том, что не требуется экспертиза и получение ЗОС. В остальном, процесс получения разрешения на ввод здания до 1500 м2 идентичен оформлению объекта с большей площадью.
Отметим, что ЗОС так просто не выдают. Перед получением заключения о соответствии застройщик проходит такие этапы, как проведение геодезических изысканий, получение градостроительного плана, разработка и экспертиза проекта, получение разрешения на строительство. Составляется журнал строительных работ, который направляется в Госстройнадзор. После чего орган контролирует процесс стройки и уполномочен выезжать на объект с целью проверки соответствия этапов строительства журналу работ. По результатам итоговой проверки выдаётся ЗОС (если параметры объекта совпадают с проектом и не выявлено нарушений и расхождений). Ненадзорные объекты (до 1500 м2) ввести в эксплуатацию легче, так как Стройнадзор в отношении таких зданий проверки не проводит. Но без контролирующего органа возрастает риск построить здание с отклонениями от норм.
Технический план здания для ввода
Технический план здания входит в комплект документов, необходимых для ввода в эксплуатацию и разрабатывается кадастровым инженером. После осмотра объекта, обработки полученных сведений и составления чертежей заказчику выдаётся техплан в цифровом формате на диске, заверенный электронной подписью. При подготовке технического плана проводятся обмеры для того, чтобы определить соответствие параметров объекта проекту. В нём содержатся данные о застройщике, поэтажные планы, описание характеристик здания. Подробнее о том, как заказать технический план, читайте здесь.
Отказ во вводе в эксплуатацию здания
Отказ выносят в следующих случаях:
- Неверно заполненное заявление;
- Отсутствие необходимых документов;
- Здание построено с нарушениями, не соответствует требованиям градостроительному плану, проекту или разрешению на строительство;
- Площадь здания отличается от заявленной в согласованной ранее документации.
Если отказ в выдаче разрешения на ввод уже получен или при строительстве допущены существенные отклонения от проекта, способ зарегистрировать такое здание есть. Согласно ст.51 Градостроительного Кодекса РФ капитальный объект в таком случае можно зарегистрировать в качестве вспомогательного здания. Подробную информацию о способе регистрации здания с нарушениями можно получить на юридической консультации.
Наши юристы помогают оформить строительство надзорных и ненадзорных зданий. Составляют проектную документацию, проводят экспертизу, если это необходимо. Собирают документы для ввода в эксплуатацию и делают запрос в Министерство жилищной политики. Взаимодействуют с организациями и государственными службами. Звоните, поможем и ответим на все вопросы, касающиеся строительства коммерческих зданий и сооружений: 8 (495) 649-94-39.
