Как зарегистрировать дом с нарушениями отступов: 5 вариантов от юриста

Согласно данным статистики 70 % собственников земельных участков пренебрегает соблюдением градостроительных норм при строительстве дома. Одни действуют умышленно. Другие допускают ошибки по незнанию. Однако, незнание не освобождает от ответственности, в данном случае — от проблем с оформлением дома.

Юристы «Истрариел» поделились способами регистрации дома с нарушениями отступов, которыми пользуются в своей практике.

Иногда нарушения минимальных отступов не избежать из-за размера самого участка. Он может быть узким или иметь неправильную форму. При строительстве дома на таком участке трудно соблюсти отступ в три метра от границы с соседями. Если площадь не позволяет построить дом по установленным нормам, рекомендуем собственникам договориться с соседями и получить письменное разрешение.

Как узаконить нарушение отступов от границ участка

Вариант 1. Нежилой статус

Собственник дома решает, в каком виде регистрировать дом: жилом или нежилом. В нежилой дом можно проводить коммуникации, проживать — всё, как и в жилом доме, за исключением возможности оформить прописку. Если прописка в доме для владельца не принципиальна, то рекомендуем оформить дом, как нежилой. Если решено зарегистрировать дом, как жилой, потребуется получить разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства. Это не так просто, но возможно. Регистрация дома с нарушенными отступами в качестве жилого в большинстве случаев проходит в судебном порядке.

Почему при нарушении отступов мы рекомендуем оформить дом как нежилой? Причина проста: градостроительные нормы для хозпостроек меньше и составляют всего один метр. При этом не требуется уведомлять администрацию о возведении нежилого строения. Собственнику достаточно обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана и привязкой дома к участку. При разработке техплана кадастровый инженер укажет в нём кадастровый номер участка для проведения привязки объектов недвижимости друг к другу.

Технический план подаётся в Росреестр для постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности. Напоминаем, что Росреестр прекратил принимать документы в бумажном виде и рассматривает только электронные заявления, технические и межевые планы на диске, заверенные цифровой подписью кадастрового инженера. После получения выписки из ЕГРН дом с нарушенными отступами считается законно оформленным. Подробнее о техническом плане здесь.

Вариант 2. Дачная амнистия

После продления дачной амнистии до 2031 года собственники продолжают надеяться на упрощённый порядок регистрации. И считают её универсальным методом оформления домов с нарушениями. Дачная амнистия действительно помогает владельцам участков зарегистрировать дома без уведомлений от администрации и прочих документов. И по упрощённой схеме в Росреестре можно оформить строения с нарушением отступов, но с одним условием: если дом «попадает» под дачную амнистию. То есть отвечает установленным требованиям:

1. Высота объекта недвижимости не превышает 20 метров.
2. Дом имеет не больше 3 этажей.
3. Предназначен для одной семьи, не совмещён с другими строениями.

Если объект соответствует вышеперечисленным параметрам, кадастровый инженер проводит внешние и внутренние измерения дома. Составляет технический план. Подаёт в Росреестр вместе с выпиской из ЕГРН или свидетельством о праве собственности на земельный участок. После чего проводится постановка на кадастровый учёт по упрощённому порядку. Собственнику по итогу регистрации выдаётся выписка из ЕГРН. Подробно процесс регистрации по дачной амнистии описываем здесь.

Вариант 3. Оформление прирезки

Прирезкой земли можно воспользоваться, если Росреестр уже выдал отказ в регистрации. Сначала нужно узнать, кто владелец смежного участка. Это частное лицо или земля принадлежит муниципалитету? От того, кто собственник соседнего участка зависят последующие действия. Если земля оформлена на физическое лицо, прирезку можно провести только с его согласия. Итак, что нужно делать:

1. Обратиться к соседу и договориться о прирезке и выкупе земли. Если он согласен, действуем дальше. Если нет, прирезать чужую землю невозможно, дальнейшие шаги будут расцениваться как самозахват, сосед подаст в суд и будет прав. Разберём ситуацию, в которой собственник смежного участка не против прирезки.
2. После получения письменного согласия нужно вызвать кадастрового инженера. Он составит новый межевой план. И подаст в Росреестр на исправление кадастровой ошибки. После оформления прирезки площадь участка расширится, и отступы от дома до границ увеличатся. Можно зарегистрировать дом, так как нормы будут соблюдены.
3. Если сосед не против уступить землю, но только в случае продажи, опять же нужно вызвать кадастрового инженера для проведения межевания и разработки нового межевого плана. Далее старый участок соседа снимается с кадастрового учёта, регистрируются два новых и проводится сделка купли-продажи участка.

Оптимальным вариантом для проведения прирезки считается всё-таки муниципальная земля. Ведь не каждый собственник в хороших отношениях с соседями. Рассмотрим, что делать, если смежный участок оказался в собственности у муниципалитета:

• Обратиться за проведением геодезической съёмки. На основании полученных данных кадастровый инженер разрабатывает схему расположения и подаёт в администрацию на согласование;
• После одобрения администрации кадастровый инженер составляет межевой план. Администрация формирует соглашение и проводится выкуп земли. Составляется акт приёма-передачи;
• После завершения оформления прирезки земли вновь образованный участок регистрируется в Росреестре и ставится на кадастровый учёт. Итогом регистрации становится выданная на руки собственнику выписка из ЕГРН.

Так, при помощи прирезки части смежного участка можно оформить дом, построенный с нарушениями отступов. Юристы «Истрариел» напоминают, что перед строительством нужно проверять ПЗЗ — правила землепользования и застройки. В этом документе указаны требуемые к соблюдению нормы. Также информацию об отступах можно найти в ГПЗУ — градостроительном плане участка. Минимальный отступ от границы участка составляет 3 метра, от дороги — 5 метров.

Вариант 4. Перераспределение участков

В этом случае без договорённости с соседями не обойтись. Можно попросить соседа перераспределить участки так, чтобы ваш участок увеличился в одном месте и уменьшился в другом, при этом площадь самой земли останется неизменной. То есть сосед отдаёт вам часть земли со стороны дома с нарушениями, чтобы можно было пройти регистрацию. В обмен на такую же часть земли с другой стороны. Для этого кадастровый инженер составляет схему перераспределения, согласовывает с администрацией. Формирует новый межевой план и регистрирует изменения координат границ в Росреестре.

Вариант 5. Обращение в суд

Что делать, если невозможно зарегистрировать дом с нарушениями одним из описанных выше 4 способов? Или собственник получил уведомление администрации о несоответствии от параметров строительства? Если получен отказ администрации, дом зарегистрировать в досудебном порядке не получится. Нужно действовать в судебном порядке. Составить исковое заявление о признании права собственности на дом. Приложить к иску уведомление о несоответствии параметров. Это будет означать, что владелец действовал до суда и пытался решить вопрос. Обратился в суд, потому что везде получил отказ: и от муниципалитета, и от Росреестра.

Собственник может самостоятельно представлять интересы на судебном заседании либо поручить это земельному адвокату. Он возьмёт на себя все нюансы и разработает стратегию защиты так, чтобы гарантированно получить решение суда в пользу истца.

В суде придётся доказать, что дом не представляет угрозы для жизни и здоровья и безопасен для эксплуатации. Стороны инициируют проведение независимой строительной экспертизы либо её назначает судья в ходе рассмотрения дела. Проводится осмотр дома, и выдаётся заключение кадастрового инженера. Документ приобщается к делу и учитывается судьёй при вынесении окончательного решения. У юристов «Истрариел» сложилась положительная судебная практика регистрации права собственности на дом с нарушениями.

Судебная практика по нарушению отступов

В нашу компанию обратился собственник земельного участка, который не мог зарегистрировать дом из-за нарушения градостроительных норм. Несмотря на имеющуюся в письменном виде договорённость с соседом, администрация отказалась принять согласие. Органы власти аргументировали отказ тем, что нарушены не только минимальные отступы, но и противопожарные.

Юристы составили исковое заявление о признании права собственности. Кратко и ёмко описали ситуацию. Приложили отказ администрации и письменное согласование от соседа, подтверждающее, что он не имеет претензий из-за несоблюдения норм строительства. Указали, что собственник пробовал в досудебном порядке решить вопрос. Истец заказал строительную экспертизу до подачи иска в суд. Получил заключение кадастрового инженера и предоставил судье для ознакомления. Так как нарушение отступов не считается серьёзным правонарушением, и в ходе экспертизы было установлено, что дом не несёт угрозы для проживания, суд вынес положительное решение.

Собственник на заседании не присутствовал, предпочёл доверить судебные разбирательства адвокату. Наш юрист представил интересы истца от его имени. После закрытия дела получил копию решения суда в архиве. На основании судебного решения провёл регистрацию дома с нарушениями отступов в Росреестре и выдал владельцу выписку из ЕГРН о признании права собственности.

Что грозит, если дом построен близко к забору

При строительстве дома вплотную к забору нужно быть готовым к тому, что недовольные соседи имеют право подать в суд на вас. И будут правы, если докажут в суде нарушения. В случае ущемления прав соседей грозят судебные тяжбы и, возможно, снос постройки.

Как этого избежать: обратиться к кадастровому инженеру за экспертным заключением. Он определит, когда был построен дом (давно или только что), имеет ли место быть нарушение прав соседей с точки зрения законодательства или это голословное обвинение. Проведёт исследования и составит заключение, с которым собственник сможет ходатайствовать в суде. Если эксперт установит, что права соседей действительно нарушены, то даст рекомендации по исправлению ситуации. Определит, можно ли избежать сноса.

На участке красная линия

При строительстве дома от красной линии улиц нужно отступать не менее 5 метров, от линии проезда — 3 метра. Но что, если красная линия на самом участке?

При прохождении красной линии по участку собственника нельзя не только строить, но и грозит риск изъятия участка. Владельцы обращаются к нам с вопросом, возможно ли перенести красные линии. В отдельных случаях удаётся добиться переноса линии в досудебном порядке. Нужно обратиться в администрацию, которая рассмотрит обращение и внесёт изменения в градостроительную документацию.

Отмена красных линий проводится через суд. Мы проанализировали судебную практику (также подняли внутренний архив компании по делам, которыми занимались наши юристы) и определили, что добиться положительного решения можно при следующих обстоятельствах:

• Проект планировки территории противоречит иной документации. А именно генеральному плану и правилам землепользования и застройки. Если при изучении документов выяснится, что по генеральному плану не предусматривается нахождение линейных объектов на участке, то наличие красных линий можно признать необоснованным. И вынести их за пределы участка по решению суда;
• На публичных слушаниях проект был представлен в неполном виде. Либо отсутствовала графическая часть, отражающая прохождение красных линий на конкретном участке;
• Проект планировки территории не был согласован со всеми инстанциями. Например, если рядом находится охранная зона культурного наследия, но ППТ не согласовали с ГУКН, то такой проект планировки можно оспорить.

Нюансов много. Юристы, знающие тонкости земельного законодательства, рассматривают документы и в каждом конкретном случае дают рекомендации владельцам участков. Описывают пошаговую стратегию действий для достижения положительного результата. Представляют интересы в суде.

Как оспорить отказ в регистрации из-за нарушения отступов

При отказе в постановке дома на кадастровый учёт или регистрации необходимо соблюдение досудебного порядка оспаривания решения Росреестра. Наши юристы на основании доверенности оформляют жалобу в соответствии с установленными нормами и в течение 30 дней после получения уведомления об отказе, направляют её в апелляционную комиссию. Одновременно подаём документы, подтверждающие, что вид разрешённого использования земельного участка позволяет построить дом. Указываем требование обжаловать отказ и произвести регистрацию.

При рассмотрении обращения комиссия удовлетворяет требование собственника, либо отказывает в обжаловании. Если получен положительный ответ, регистрация происходит на основании заключения апелляционной службы. При отрицательном — обращаемся с исковым заявлением в суд.

Когда апелляционная комиссия предоставила отказ, наши юристы на основании доверенности составляют иск. Для физических лиц обращаемся в районный суд, а для юридических и ИП — в арбитражный. Предоставляем правоустанавливающие документы, выписки, планы и доказательства соблюдения досудебного порядка обжалования. В заявлении указываем:

• Название суда;
• Контактную информацию истца и перечень представленных документов;
• Номер отказа и основания для его принятия;
• Требование признать отказ незаконным и обязать регистрационную службу оформить недвижимость.

В процессе разбирательств будет проведена правоустанавливающая экспертиза, которая определит юридическую силу и подлинность документов. Затем строительно-техническая проверка, поможет установить, что дом соответствует нормам безопасности и эксплуатации. Формируется доказательная база, на основании которой суд вынесет решение.

Если постановление принято в пользу истца, отказ признаётся незаконным, а Росреестр обязывается произвести регистрацию недвижимости. Копия вердикта направляется в государственную службу и является основанием для оформления дома. Повторная подача документов и уплата государственной пошлины не требуется. По завершении заявителю предоставляется выписка.

Юристы «Истрариел» помогают узаконить дома и постройки с нарушением отступов от границ участка, красных линий. Оказывают правовую поддержку в досудебном и судебном порядке решения вопроса. Проводят межевание, составляют схемы расположения. Делают прирезки и перераспределение участков. Регистрируют по дачной амнистии. Берут на себя взаимодействие с администрацией, Росреестром, судом. Оспариваем решение регистрационной службы в досудебном и судебном порядке, по завершении предоставляем выписку в цифровом или бумажном формате XML. Задавайте интересующие вопросы на форуме или звоните, окажем юридическую помощь.