Как признать садовый дом жилым

Ранее законодательством было предусмотрено жилищное строительство только на участках с категорией «земли населённых пунктов». В настоящее время собственникам допустимо построить дом с целью круглогодичного проживания на садовых участках. Юристы «Истрариел» рассказали владельцам, что нужно для признания дома жилым.

Главным отличием домов в СНТ от жилых считается то, что в пригодном для проживания объекте возможно оформить прописку. В Росреестре такой дом отмечается формулировкой «жилое строение», а статус «нежилое» в кадастре присваивается садовому дому.

Как проходит процедура

Если собственник подавал документы на оформление дома в качестве жилого сразу после строительства, объект соответствовал принятым нормам, то Росреестр при оформлении объекта укажет в ЕГРН, что дом жилой. Далее после получения выписки на дом владелец сможет оформить прописку. В том случае, когда садовый дом зарегистрирован в ЕГРН с назначением «нежилое», а владелец желает присвоить ему статус «жилой», нужно провести перевод капитального объекта в жилой.

Уже зарегистрированный нежилой дом признаётся жилым по решению местной администрации. Нужно подготовить заявление для направления в органы власти. До подачи заявления владелец обращается к кадастровому инженеру для проведения технического обследования капитального объекта и выдачи заключения, которое учитывает администрация при рассмотрении заявки и выносит постановление: одобрить в переводе или отказать. Техническое обследование дома требуется для получения сведений о соответствии объекта недвижимости нормам и правилам безопасности строений, проверке условий для проживания, осмотра состояния коммуникаций. Без проведённого в дом отопления, при отсутствии водоснабжения и электричества признать жилым не получится до тех пор, пока объект не сможет соответствовать условиям для жилых помещений. Кадастровые инженеры «Истрариел» состоят в СРО, выезжают на объект для проведения осмотра дома и выдают заключение экспертизы. Помогают собрать иные справки и акты, а также заполнить заявление на перевод и подать в администрацию.

После того, как пакет документов собран, администрация рассматривает заявку 45 дней и выносит постановление о признании дома в СНТ жилым и направляет в Росреестр для внесения обновлённых данных в кадастр. После одобрения администрации в переводе собственник дополнительно подготавливает технический план. Снова обращается к кадастровому инженеру, объект в ходе работ замеряется с внешней и внутренней стороны, делается описание дома, разрабатываются схемы, чертежи, поэтажные планы. В цифровом формате техплан передаётся в государственные органы.

Внимание: при подаче заявления в администрацию на перевод дома в другой статус документы на участок должны быть оформлены. Дом признаётся жилым на землях с видами разрешённого использования: «для садоводства» «для дачного строительства». При несоответствии ВРИ участка размещению на нём жилого капитального объекта, придётся предварительно менять вид и потом оформлять смену назначения объекта недвижимости.

Каким условиям должен соответствовать объект

При осмотре дома и определении, пригоден ли он для проживания нужно учитывать требования, установленные законодательством, для подобных объектов. Приведём перечень таких условий:

• Несущие конструкции жилого дома должны быть в пригодном состоянии, не иметь дефектов, которые могут повлиять на безопасность строения;
• Отсутствует риск травматизации жильцов при проживании внутри объекта, нет опасных элементов внутри и возле него;
• Строение обеспечено коммуникациями: есть электричество, водоснабжение, отопление, вентиляции, газоснабжение). Системы не должны быть изношены, безопасны и соответствовать санитарным нормам;
• Внешние конструкции дома должны обеспечивать влажность не выше 60%, в помещениях температура не должна быть меньше +18 градусов. Недопустимо проникновение ледяного воздуха в комнаты, наличие влаги в конструктивных элементах объекта;
• Предусмотрена защита от дождевых, талых и грунтовых вод, не должно быть утечек воды из инженерных систем;
• Высота дома определяется по установленным нормам и актам, где указаны классы пожарной безопасности и степень огнестойкости объекта;
• Высота должна быть не менее 2,5-2,7 м, для помещений коридорного типа — не ниже 2,1 м;
• В доме предусмотрена возможность естественного освещения;
• Уровни вибрации днём и ночью соответствуют нормам, принятым в актах.

Многие пункты из списка должны учитываться собственником ещё на стадии строительства. И если объект не соответствует принятым стандартам, администрация может отказать в смене назначения.

В заявлении для администрации указываем номер дома и участка, на котором он расположен, контактные данные владельца, прикладываем выписку из Росреестра на дом, если он зарегистрирован, договоры сделок, подтверждающие права собственности, заключение об осмотре дома. В отдельных случаях может понадобиться согласие других владельцев. Документ оформляется у нотариуса и добавляется в перечень справок, подаваемых в муниципалитет.

В оценку дома на соответствие условиям также входит определение списка документов, которые владелец дополнительно предоставляет в администрацию для присвоения дому статуса «жилой», составление заключения,в котором указана оценка пригодности или непригодности помещений, формирование акта обследования, формирование выводов и выдача рекомендаций владельцу. Заключение формируется в 3-х экземплярах, один передаётся владельцу, другой направляется в органы власти и ещё один остаётся у кадастрового инженера.

Почему могут отказать

Чаще всего администрация выносит отказ при невыполнении требований к оформлению пакета документов. Отсутствие заключения или согласия третьих лиц, неверно заполненное заявление, несоответствие дома критериям может стать причиной вынесения отрицательного решения. Причиной для отказа может стать уведомление от Росреестра в муниципалитет об отсутствии регистрации права собственности на дом. При этом собственник не предоставил правоустанавливающие документы. Администрация направляет уведомление владельцу с просьбой предоставить недостающее свидетельство или договор. При неполучении запрошенного документа в течение 15 дней, соответственно, выносится решение отказать в переводе.

Кадастровый юрист готов помочь владельцам даже после получения отказа администрации. Собирает перечень документов заново, в досудебном порядке устраняет причину отказа. Если это невозможно, обращается в судебные органы для оспаривания отрицательного решения администрации. Для судебного рассмотрения дела нужно составить иск, ответчиком назначить администрацию. В нём развёрнуто указать причину подачи заявления и просьбу к суду удовлетворить требования истца о признании отказа администрации неправомерным и дальнейшем признании дома жилым . Приложить к иску пакет документов, который владелец подавал в администрацию, письменный отказ с указанием причины, заключение кадастрового инженера об обследовании садового дома. Кроме местной администрации, ответчиками можно указать представителей других ведомств, если того требуют обстоятельства дела.

Прежде чем составлять исковое заявление, нужно определить, какие шансы у владельца выиграть в суде. Наши юристы на консультации дают прогноз в зависимости от конкретного садового дома и заключения ,экспертизы. В большинстве случаев шансы на вынесение положительного решения высокие. При необходимости юристы могут сопроводить в суде, выступить на заседании и полностью провести судебный процесс без участия собственника. Оплата услуг юриста по сопровождению производится только при выигрыше дела. Для признания дому жилого статуса доказываем в суде, что:

• Истец — владелец дома;
• Отрицательное решение администрации — незаконное;
• Есть основания для перевода;

Исковым требованием указывается просьба присвоить дому жилое назначение через суд, а также предоставить возможность оформления прописки. Для исхода дела в пользу истца собирается доказательная база и заключение кадастрового инженера. Повысит шансы на выигрыш в суде предоставление справки о том, что другого объекта недвижимости у истца нет и дом — единственный вариант, где владелец может оформить прописку. Стоит учесть нюансы, которые могут повлиять на вынесение судебного решения. Истец не обязан направлять в администрацию досудебную претензию, если отказ уже вынесен, а вправе сразу обратиться в суд. Однако факт обращения в органы власти и получение отказа не все суды рассматривают как попытку досудебного урегулирования спора. Можно после получения отказа подать документы заново и при повторном получении отрицательного постановления обращаться в суд. Это увеличит шансы владельца на заседании.

Юристы «Истрариел» признают садовые дома жилыми. Взаимодействуют с администрацией, Росреестром, судебными органами. Оформляют документы, составляют исковые заявления. Проводят техническое обследование домов и выдают заключение. Проверяют объект на соответствие требованиям, установленным законодательством для присвоения ему жилого статуса. Помогают оспорить отказы администрации. Звоните, проведём процедуру признания садового дома жилым «под ключ» и изменим целевое назначение объекта в кадастре.