Строить на участках рекреационного назначения капитальные объекты можно. Но только те, что соответствуют целевому назначению земли. Жилые дома ИЖС, ЛПХ возводить в зоне рекреации запрещено. В каких случаях всё же возможно зарегистрировать жилые дома на рекреационном участке, и какие объекты можно строить, рассказали юристы «Истрариел».
Согласно земельному законодательству, земли рекреационного назначения не оформляются в частную собственность. Участок сначала берут в аренду у администрации, а потом собирают документы для получения разрешения на строительство.
При заключении сделки аренды определяется срок, на который арендатор получит в пользование земельный участок. Договором предусматриваются пункты о дальнейшем выкупе, возможности строительства, прописывается тип объекта, который допустимо строить, например, гостиницу или дом отдыха. При нарушении закона и самовольном строительстве капитальных объектов в зоне рекреации или на лесном участке в аренде ответственное за него ведомство и администрация в дальнейшем вправе потребовать привести участок в первоначальный вид. Рекомендуем сначала узаконить строительство и только потом начинать работы на арендованной земле.
Жилой дом в зоне рекреации
Земли рекреации по назначению подходят для оздоровления и отдыха. Допустимо строительство спортивных сооружений, санаториев, туристических баз. Под такие цели можно взять в аренду участок в лесу.
Строить жилой дом на рекреационной земле запрещено. Иные действия расцениваются государственными органами как нарушение закона, объект признаётся самовольной постройкой, выносится постановление о сносе.
Часто даже в судебном порядке не получается узаконить дом в зоне рекреации. Если владелец намеренно нарушил закон и, несмотря на запреты, начал строительство жилого дома, оценить шансы на успех и дальнейшую регистрацию дома через суд может только юрист по недвижимости.
Как узаконить жилой дом на рекреационном участке
Есть исключения, когда суд выносит решение в пользу истца и разрешает оформить жилой дом в собственность. Например, если зона рекреации установлена после того, как владелец получил участок в аренду или приобрёл в собственность (в статусе ИЖС).
Такое случается, когда собственник приобретает землю ИЖС и не сразу начинает строительство. (На освоение участка владельцам по закону полагается 3 года). При попытке получить разрешение на строительство и обращении в администрацию за градостроительным планом оказывается, что за тот срок, на который собственник отложил строительство, произошли изменения.
Участок на карте градостроительного зонирования теперь значится в зоне Р3 или Р2. Разрешённое использование не допускает строительство дома ИЖС, а исключительно возведение лагерей, спортивных школ, оздоровительных учреждений и иных объектов для отдыха. При этом дом почти построен, но зарегистрировать в Росреестре и оформить право собственности владелец не сможет. С вопросом «что делать?» собственник поспешил обратиться к нашим юристам.
На первичной консультации стали разбираться: действительно, в документах на участок и на момент заключения сделки участок считался ИЖС.
3 способа зарегистрировать дом в зоне рекреации
1 способ. Обратиться в суд.
Юристы рекомендуют: в вышеописанном случае подавать в суд можно и нужно. Есть шансы, что жилой дом в зоне рекреации зарегистрируют. Собственнику нужно достроить дом, несмотря на то, что участок попал в зону Р2. Да, объект будет считаться самостроем, но будет уместно подать исковое заявление в суд о признании права собственности на дом.
Ошибки владельца участка нет: изменения в градостроительном регламенте произошли после покупки участка, нарушение непредумышленное.
Суд назначит строительную экспертизу. Если нет проблем с соблюдением отступов и пожарных норм, дом построен согласно правилам безопасности, суд вынесет положительное решение. Кадастровый инженер составит технический план на дом и вместе с решением суда направит на регистрацию в Росреестре.
Совет: нужно собрать доказательства для суда, запросить выписку из ПЗЗ. Обратиться в администрацию, изучить даты, когда приобретался участок и когда администрация установила правила землепользования и застройки. Лучше обратиться сразу к земельному адвокату, который учитывает тонкости, возникающие в процессе работы над делом. И составляет исковое заявление в суд. В заявлении нужно указать ссылки на источники закона, статьи, федеральные законы, которые применимы в данной ситуации. Ответчиком в судебном деле будет администрация, которая приняла ПЗЗ, установила зону рекреации и тем самым ограничила права собственника на использование участка.
Будет ли положительный исход судебного дела спрогнозировать трудно. Всё зависит от того, какие доказательства предоставит собственник, и как выстроит систему защиты на суде. Заниматься судебными тяжбами с муниципалитетом лучше юристу.
2 способ. Попробовать зарегистрировать дом как нежилое строение (хозпостройку).
Способ не всегда действенный, но попытаться стоит. В практике был случай: арендатор пользовался землёй долгое время, в условиях договора был пункт, что строить можно любые капитальные объекты. После завершения строительства дома Росреестр отказался зарегистрировать дом — оказалось, что земли рекреационные.
Наши юристы помогли оформить дом как хозяйственную постройку (подавать в администрацию уведомление о начале строительства нет необходимости). Арендатор согласился на такую регистрацию и избежал сноса постройки.
3 способ. Поменять вид разрешённого использования с зоны Р на ИЖС.
Ответить на вопрос: «Возможно ли изменить ВРИ?» может юрист после ознакомления с документами на участок и утверждёнными ПЗЗ района. Владельцу или арендатору нужно сообщить юристу кадастровый номер участка и предоставить правоустанавливающие документы на рассмотрение.
Перевод участка с зоны Р в ИЖС возможен только тогда, когда это предусматривается правилами землепользования и застройки. Меняет ВРИ администрация или судебные органы, и одного запроса собственника бывает недостаточно. Нужно вносить изменения в генеральный план. Сменить целевое назначение участка трудно, но возможно.
Несоответствие ВРИ земли правилам землепользования и застройки — не вина арендатора или собственника участка. Поэтому целесообразно отстаивать права в суде. Но, напомним: при намеренном строительстве дома ИЖС в зоне рекреации объект зарегистрировать невозможно даже через суд.
С возведением жилых домов всё ясно. Теперь рассмотрим, так что всё-таки можно строить на участках рекреации, и для размещения каких объектов оформляется аренда.
Можно ли строить коммерческий объект в рекреационной зоне
Изучив целевое назначение участков под рекреацию, становится понятно, что земли подходят под организацию спортивной деятельности, туризма, отдыха. Из этого следует, что размещение объектов под коммерческие цели на землях рекреации возможно.
После оформления аренды можно заниматься получением разрешения на строительство домов отдыха, гостиниц, спортивных лагерей, профилакториев. Для понимания, что именно строить на конкретном участке определяется, к какой зоне он относится (Р1, Р2, Р3, Р4, Р5), анализируется классификатор видов использования. В нём указываются наименования объектов, допустимых к строительству на участках рекреации.
В некоторых случаях может понадобиться смена ВРИ. Юрист по земле при аренде участка на консультации ответит на все вопросы, связанные с рекреационными участками.
Рекреационный участок под глэмпинг
Лесные участки всё чаще берутся в аренду под бизнес, связанный с рекреационными целями. Рассмотрим ситуацию, когда арендатор планирует возведение глэмпинга на участке. Нужно сначала узнать информацию о ВРИ (см. правила землепользования и застройки вашего региона. Или обратитесь напрямую в администрацию или к юристу «Истрариел» за бесплатной консультацией. Подскажем, что можно строить и на каких участках).
В ПЗЗ находятся данные о предельных параметрах объектов, допустимых к строительству, о размерах площади участков, наличии или отсутствии ограничений. Указываются требования к максимальной высоте зданий, отступам. Для беспроблемной регистрации в Росреестре уже построенного объекта обязательно нужно соблюдать, указанные в ПЗЗ расстояния от охранных зон. Часто неподалёку от земель рекреации находится водоём или река. Нужно не только отступить расстояние от водоохранной зоны, но и получить согласование от Росрыболовства (для последующего узаконивания объекта).
Пример из практики: в «Истрариел» обратился предприниматель, желающий взять в аренду участок для строительства глэмпинга. При изучении ПЗЗ юристы обнаружили, что желаемый участок относится к категории земель сельхозназначения, ВРИ — огородничество. Значит, построить такой объект не получится — это запрещено законом.
Что делать: наши юристы порекомендовали выбрать другую землю. Предложили оформить в аренду участок в рекреационной зоне с подходящим видом использования. Клиент согласился.
Подготовили документы, подали в администрацию заявление об аренде, заключили и зарегистрировали сделку в Росреестре. Получили разрешение и клиент построил глэмпинг.
Целевое назначение земли под туристические цели и дома отдыха
Идеальным вариантом будет участок, относящийся к категории земель особо охраняемых территорий, подкатегории «Рекреация» или ООПТ. Строительство глэмпинга, гостиниц, баз отдыха полностью соответствует целевому назначению участков рекреации, поэтому арендатор ничего не нарушит при пользовании землёй. Единственный нюанс: участок должен располагаться за пределами поселений.
Если при изучении кадастровой карты обнаружилось указание, что участок относится к подкатегории «Рекреация», земля подходит под строительство глэмпинга. Аналогично, по такой же схеме дела обстоят со строительством гостиниц, санаториев, лагерей.
Не забывайте: после оформления аренды на земле рекреации нужно получить разрешение, иначе постройку признают самостроем и снесут.
Для развития бизнеса в сфере туризма подойдут участки ООПТ. В отношении земель допускается проведение экскурсий, мероприятий. На ИЖС и ЛПХ такие объекты строить запрещено, нужно предварительно поменять ВРИ.
Аренда земель Лесного фонда под строительство объектов рекреации
Лесные участки регулярно используются под рекреацию. Земли лесного фонда числятся в собственности государства. Аренда лесных земель оформляется в местной администрации после участия в торгах. Муниципалитет организовывает аукцион. Срок аренды леса под рекреацию — от 10 до 49 лет.
Напоминаем собственникам и арендаторам, что использование участков рекреации не по назначению грозит штрафом и расторжением сделки в одностороннем порядке администрацией. Если есть сомнения, можно ли строить какой-либо объект в рекреационной зоне, рекомендуем предварительно получить юридическую консультацию.
Оформляем участки под рекреацию в аренду, сотрудничаем с Росреестром и администрацией. Изучаем ПЗЗ, определяем и меняем категорию и вид разрешённого использования земли. После взятия рекреационного участка в аренду помогаем получить разрешение на строительство объектов, отвечающих ВРИ. Проводим консультации, отвечаем на вопросы, связанные с землями в зоне рекреации, строительством жилых и коммерческих строений. Определяем, что и как можно строить, не нарушив закон. Звоните.
