Земельные участки в рекреационной зоне не стоит покупать тем, кто хочет строить жилые дома. Ведь в такой зоне строительство капитальных объектов запрещено. Но что делать собственникам, которые изначально купили участок под ИЖС, построили дом, а потом выяснилось, что земля находится под ограничением рекреации? Наши юристы дали комментарии по спорному вопросу.
Сразу уточним, что жилые строения в рекреационной зоне находиться не могут. Подать уведомление о начале строительства и получить одобрение администрации невозможно. Соответственно, зарегистрировать капитальные объекты также не получится. В зоне, предназначенной для туризма, отдыха, охоты и оздоровления, можно размещать только некапитальные строения, не имеющие прочной связи с землёй, то есть фундамента. Например, беседку, которую можно перенести и не нужно регистрировать в Росреестре, установить можно. Жилой дом — нельзя. Администрация вынесет стопроцентный отказ при попытке собственника начать или узаконить строительство в зоне рекреации.
Земельные участки с видом разрешённого использования «Рекреация» больше подходят для размещения коммерческой недвижимости. Допустимо строить дома отдыха, глэмпинги, кемпинги, спортивные учреждения, санатории, гостиницы. Для строительства жилых домов участки не предназначены. Юристы по недвижимости рекомендуют собственникам добиваться признания права собственности на жилой дом в рекреационной зоне только в том случае, если администрация утвердило ПЗЗ и установило ограничение после того, как владелец начал строительные работы. Придётся доказать суду, что собственник ничего не знал об обременениях, в выписке из ЕГРН ограничений не значилось и поэтому он не предполагал, что нарушает закон подобным строительством. Юристы по сопровождению в суде помогут сформулировать исковые требования и аргументируют позицию в суде.
Другое дело, когда собственники начинают обращаться со спорными ситуациями. Владелец приобрёл участок, построил дом и столкнулся с отказом в регистрации, так как выяснилось, что рядом рекреационная зона. Кто виноват в этом случае? И как защитить своё право на использование земельного участка? Ведь по факту собственник ничего не нарушал. По кадастру вид разрешённого использования участка был указан под ИЖС, когда собственник проверял его перед покупкой.
Что мы советуем:
- Стоит убедиться, что участок действительно в зоне рекреации и перепроверить данные. Получить градостроительный план, выписку из ИСОГД и изучить документы.
- После проверки попробовать расторгнуть сделку и вернуть деньги. Но продавец вряд ли пойдёт на отмену купли-продажи.
- Попытаться сменить вид разрешённого использования на ИЖС и ЛПХ, так как строительство в рекреационной зоне запрещено. И пока участок числится под таким ограничением, ничего добиться не удастся. Администрация редко соглашается на перевод земли из одной категории в другую и смену ВРИ.
- Подать в суд на администрацию. Если при покупке участка у собственника в документах ранее числилось ИЖС и ЛПХ, а потом выяснилось обременение, то, скорее всего, администрация приняла ПЗЗ — правила землепользования и застройки и утвердила зону рекреации. Поможем составить исковое заявление. По запросу собственника представляем интересы в суде.
Оказываем помощь в регистрации жилого дома в зоне рекреации через суд только в случае нарушенных прав владельца. Придётся доказать, что собственник покупал землю изначально без обременений с целью строительства.
Можно ли строить в зоне рекреации
Просто так, по желанию собственника построить дом в зоне рекреации и впоследствии зарегистрировать через суд не выйдет. Никто не может спрогнозировать положительное судебное решение даже в случае возведения дома до того, как рекреационная зона была установлена. Шансы выиграть суд — 50/50. На возможность принятия решения в пользу истца влияет множество факторов. Коллективное обращение от владельцев смежных участков, попавших в аналогичную ситуацию, будет плюсом в ходе судебных разбирательств. Но не может гарантировать благоприятный исход дела. Наши юристы анализируют сложные случаи и предлагают разные варианты решения. Оказывают правовую помощь в суде.
В случае незаконного строительства в установленной зоне рекреации дом будет считаться самовольной постройкой. Это касается ситуаций, когда собственник знал, что есть ограничения, но всё равно построил. В итоге дом будет снесён. Зарегистрировать в суде практически невозможно. Рекомендуем подавать иск в суд в следующих ситуациях:
- При получении отказа от администрации в разрешении на строительство из-за установленной зоны рекреации после покупки участка;
- Если дом уже построен, но ещё не зарегистрирован, и рекреационная зона установлена после строительства. Например, собственник подавал уведомление о начале строительства, как того требует законодательство. Но на момент завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию выяснилось, что за то время, которое собственник потратил на строительство дома, будучи уверенным в законности своих действий, в ПЗЗ произошли изменения. Администрация утвердила правила землепользования и застройки и установила зону рекреации.
Зарегистрировать дом в такой зоне нельзя, кроме вышеперечисленных ситуаций. В данных спорных вопросах мы постараемся помочь собственникам защитить права на пользование участком в суде. Но стоит понимать, что администрация скорее выкупит участок или снесёт дом, чем согласится вносить изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки. Вопросы с зонами рекреаций неоднозначны.
На бесплатной консультации мы рассматриваем спорные случаи и советуем, стоит ли заниматься судебными разбирательствами или дело заведомо проигрышное. Анализируем документы и обсуждаем с собственником варианты. Определяем, возможно или невозможно перевести участок из одной категории в другую. Помогаем изменить вид разрешённого использования, если это возможно. Обращайтесь по телефону или пишите интересующий вас вопрос на наш форум.
