Наши юристы рассказали о новых рисках владельцев участков и их соседей при попадании в зоны с особыми условиями использования территорий. Рассмотрели, что грозит собственникам, если охранные зоны не установлены.
В судебной практике дел, связанных с ЗОУИТ много. Охранными зонами принято считать приаэродромную, санитарно-защитную предприятия, водоохранную, зону минимальных расстояний трубопроводов. Зону затопления и придорожные полосы.
Главные цели защиты зон:
- Охрана жизнедеятельности физических лиц.
- Безопасность транспорта.
- Охрана объектов окружающей среды.
- Безопасность государства.
Если на участке находится объект, который подлежит охране через ЗОУИТ, то ограничения накладывается также и на соседскую землю. Классический пример: водоохранная зона. У любой реки установлены охранные расстояния в зависимости от её протяжённости. Возле водоохранных зон нельзя строить без подключения канализации. Ограничения накладываются на все участки, попадающие в такие зоны.
Если участок в ЗОУИТ
Обременения, связанные с зонами особого использования территорий, всегда юридически сильнее, чем право частной собственности владельца. Если участок попадает в охранную зону, то ограничения неизбежны. Но есть возможность использования участка таким образом, чтобы не возникало конфликта. Например, использовать садовый участок возле водоохранной зоны по назначению и не строить дом, соответственно, не будет объекта, который требует установки канализации. Перед строительством, кроме получения согласования, нужно учитывать и тот факт, что централизованных канализаций в стране в принципе немного.
Укрепилось мнение, что невозможно добиться положительного результата в получении разрешения на строительство при попадании участка в ЗОУИТ. В кадастре отражается наличие всех коммуникаций. Но есть проблема в том, как узнать, где конкретно наложены ограничения охранных зон. Например, собственник знает, что где-то неподалёку есть аэропорт. Но как определить, в какой подзоне аэродромной территории находится объект недвижимости? Как вообще можно узнать, попадает ли участок в какую-то зону?
В случае установленных границ участка нужно зайти на публичную кадастровую карту, найти отметку «особые зоны» и просмотреть полученные результаты. Если на участке проходит зелёная полоса, это говорит о том, что рядом завод, либо приаэродромная или водоохранная зона. Но существует проблема, если зона не установлена. Рассмотрение дела одного владельца участка дошло до Конституционного суда. И суд разъяснил, что даже когда охранная зона официально не установлена на кадастре, но вблизи есть водопровод или газопровод, то ЗОУИТ считается установленным. И либо собственник принимает данные ограничения, либо сносит дом.
Есть разные риски, связанные с земельными участками. И одним из них и считается ЗОУИТ. Это связано с тем, что зоны с особыми условиями использования территорий на кадастр выносить необязательно до 2028 года. Но это не значит, что владелец в любой день не обнаружит, что его имущество попало в охранную зону. Владельцы заводов обычно понимают, что поблизости могут находиться чьи-то участки. Для того чтобы их не застроили и впоследствии не пришлось сносить, завод заинтересован в установлении защитной зоны. Даже в случае неустановленных ЗОУИТ нужно понимать, что если есть завод, аэропорт или река поблизости, то, значит, фактически есть и охранная зона.
Есть случаи, когда собственники участка подают в администрацию уведомление о начале строительства и получают одобрение. Да, органы власти знают, что рядом находится завод, но официально никаких ограничений на кадастре нет. Собственник строит дом и впоследствии продаёт. И покупатель определяет, что жить в доме невозможно — шум от завода громкий и слышен даже сквозь закрытые окна. Проблема заключается в том, что вред от завода будет отражаться на жизнедеятельности собственника. К тому же завод рано или поздно поставит на кадастр защитную зону, и дом на участке могут снести по причине попадания в ЗОУИТ. Это главный риск. Однако при этом завод будет вынужден компенсировать ущерб собственнику.
Снос домов из-за газопровода
Дел с газораспределительными организациями в суде на данный момент сотни. До 2025 года газовики не обязаны устанавливать зоны. Но если дело дошло до суда, представитель газовой службы приходит на заседание и указывает на угрозу жизнедеятельности для всех лиц, проживающих в доме неподалёку от газопровода. Суд принимает решение снести дом во избежание возможных последствий. Чтобы в случае чрезвычайной ситуации никто не пострадал.
Ранее строительство в ЗОУИТ признавали самовольными постройками. Сейчас считается самостроем тот дом, который построен уже после установления защитной зоны. Проблема в том, что дом сносить всё равно будут. Например, если установили газопровод и оказалось, что вблизи находится несколько домов, то установку газопровода не отменят, а снесут эти дома и выплатят компенсацию. Конституционный суд утверждает, что снос не всегда должен проходить за счёт владельца. В отдельных случаях демонтажные работы оплачивает газовая служба. Или выкупает этот участок по совместной договорённости с владельцем.
Снос домов в ЗОУИТ проводится не просто так, а с возмещением ущерба в виде компенсации.
Владельцы часто спрашивают, как высчитывается оценка недвижимости при выплате компенсации. Если собственник не может использовать имущество в качестве жилого по причине нахождения рядом газопровода, то выкуп производится в полном объёме по рыночной цене. При ограничении в приаэродромной территории не запрещено строить, но нельзя возводить более 8 этажей. Жилой комплекс построить не получится. В такой ситуации оплачивается стоимость реконструкции некоторых этажей. Напоминаем, это действует тогда, когда защитная зона установлена после строительства дома на участке.
Установление ЗОУИТ не означает, что вокруг объекта будет выжженная земля. Рядом допустимо расположение участков с видом разрешённого использования, не подразумевающим строительство жилых домов.
Установление ЗОУИТ считается конфликтным вопросом. Если охранные зоны официально будут везде, где это требуется, то сносить придётся чуть ли не половину столичных домов.
На бесплатной консультации наши юристы готовы рассмотреть ваш случай. Дать рекомендации, как защитить постройку от включения в ЗОУИТ, и что делать, если участок попал в охранные зоны. Обращайтесь за подробной информацией.
