Город Истра занимает ведущее положение в области по привлечению инвестиций. Для обсуждения этого вопроса власти города организовали встречу с предпринимателями, которая прошла в спортивном комплексе «Арена-Истра». На встрече также присутствовали сотрудники АН Истрариел.
Всего в городском округе Истре реализуется 29 инвестиционных проектов. Среди них объекты промышленности и агропромышленности, розничной торговли, гостиничного бизнеса, общественного питания, спорта и здравоохранения. Проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы, типичны, например, отсутствие газа в некоторых населённых пунктах или неутверждённый до сих пор генеральный план городского округа Истра. Представители власти пообещали, что вопрос будет решён до конца года, а также призвали объединить усилия для решения проблем.
Утверждение генерального плана
О трудностях, связанных с тем, что до сих пор не утверждён генплан городского округа Истра, говорят и юристы АН Истрариел. Это вызывает сложности у застройщиков, которым необходимо точно знать, какой объект допустимо возводить на участке. Все земли разделены на зоны, которые определяют нормы использования участков, попадающих в них. Эта информация содержится в генеральном плане и Правилах застройки и землепользования.
Например, нельзя в зоне Ж-2, которая предназначена для строительства жилых домов, построить магазин, а в зоне П, которая разработана для строительства промышленных объектов, не получится построить жилой дом. Выходом в такой ситуации станет внесение изменений в ПЗЗ. Однако, для этого необходимо ознакомиться с генеральным планом, так как эти два документа не должны противоречить друг другу. Поэтому внесённые поправки в ПЗЗ при отсутствии генерального плана в будущем скорее всего потребуют корректировки. Возможно придётся отменять выданные ранее разрешения на строительство, что приведёт к судебным разбирательствам.
Проведение градостроительного аудита
Для оценки возможности внесения правок в ПЗЗ юристы АН Истрариел проводят градостроительный аудит: осматривают участок и изучают все имеющиеся градостроительные документы. В результате анализа определяют, какие изменения возможно будет обосновать, а какие будут отклонены из-за противоречия действующим правилам и планам развития территории. Также учитывают вероятные изменения градостроительных норм для конкретного участка с учётом его расположения, близлежащих застроек, транспортной развязки, инфраструктуры, наличия зон с ограничениями. Аудит будет неполным без изучения генерального плана, в котором указываются планы развития территории.
Способы внесения изменений в ПЗЗ
Основаниями для внесения правок послужит неэффективное использование земельных участков и находящихся на них строений, уменьшение стоимости участка, ущемление законных прав собственника. Помимо обоснования выгоды для собственника потребуется предоставить доказательства того, что изменения положительно скажутся на градостроительном развитии территории и инфраструктуры, привлечении инвестиций и т.д.
Исходя из планов застройщика, внести изменения в ПЗЗ можно несколькими способами:
- Изменить границы территориальной зоны, то есть внести участок в границы одной из существующих территориальных зон или разработать для участка отдельную зону. Основанием для внесения в ПЗЗ новой зоны послужит несоответствие Правил застройки генплану населённого пункта или схеме территориального планирования района.
- Изменить нормы для конкретной зоны, в которой находится участок. Тогда изменятся нормы использования земли для всех участков в этой зоне.
- Увеличить количество ВРИ для конкретной зоны.
- Расширить предельные параметры разрешённого строительства.
Случай из практики АН Истрариел
Клиент, обратившийся к нам, попал в трудную ситуацию. 30 лет назад он получил участок для ИЖС, на котором построил частный дом. По прошествии времени территорию вокруг этого участка застроили торговыми центрами. Частный дом в окружении коммерческих зданий упал в цене — жить там никто не хотел, а строить торговый центр не позволяли ПЗЗ. Мы изучили местность, документы и внесли изменения в ПЗЗ, которые допускали на этом участке строительство помимо частных домов также торговых центров, собственник смог продать дом с участком по выгодной цене.
Юристы АН Истрариел проводят градостроительный аудит и анализируют возможность внесения изменений в ПЗЗ или смены ВРИ. Мы готовим проект изменений и юридические доказательства ущемления прав собственника и добиваемся положительного результата.
