Собственники часто узнают о включении земельного участка в зону КУРТ уже после покупки и получают отказ администрации в получении уведомления о начале строительства. После чего обращаются в нашу компанию с вопросами, как построить дом в зоне комплексного устойчивого развития территорий или выйти из КУРТ. Сложности возникают и в получении ГПЗУ из-за жёсткого регламента застройки и эксплуатации такого вида участков. На практике разрешить ситуации с КУРТ бывает сложно, но мы готовы оказать правовую помощь для исключения участка из данной зоны. Юристы «Истрариел» рассказали, что нужно предпринять собственникам при включении участка в КУРТ.
Зона комплексного устойчивого развития территорий определяется правительством. Если администрация приняла решение построить коттеджные посёлки, многоквартирные дома или облагородить землю при помощи объектов инфраструктуры, то утверждает ПЗЗ (правила землепользования и застройки) и разрабатывает ППТ. Местная архитектура присваивает номера зонам КУРТ. При покупке участков, входящих в КУРТ, собственнику нужно учитывать риск изъятия имущества с возмещением компенсации. Также государство может обязать владельца снести уже построенный дом, выплатив установленную судом сумму. Оформить разрешение или уведомление о строительстве на участке в такой зоне проблематично, но при неутверждённом ПЗЗ возможно. Собственники могут получить отказ не только в получении уведомления о начале строительства от администрации, но и в выдаче ГПЗУ.
Покупка земельного участка в зоне КУРТ
Перед тем как приобретать участок в зоне КУРТ в собственность, наши юристы рекомендуют попросить продавца предъявить ГПЗУ. При наличии градостроительного плана снижаются риски в отказе получения уведомления о строительстве. В случае отсутствия ГПЗУ нужно обратить внимание, утверждён ли для данного участка ППТ (проект планировки территории). Без ППТ и без заключённого договора развития территорий между продавцом и администрацией построить дом на участке, входящим в КУРТ, будет невозможно. Несмотря на то, что стоимость участков в такой зоне снижена, наша компания не рекомендует их к покупке по причине сложностей в строительстве и оформлении дома, риска сноса уже построенного здания, невозможностью смены ВРИ.
Юристы «Истрариел» советуют приобретать участки только в случае разработанного проекта планировки территории и вида разрешённого использования. Строительство ИЖС возможно, если позволяет ППТ. Проект формируется кадастровым инженером на основании геодезических измерений, топографической съёмки. Если собственником планируется покупка земельного участка в зоне КУРТ, наши юристы готовы помочь и оценить возможные риски, связанные со строительством дома и дальнейшей регистрацией.
Как проверить на обременение КУРТ перед покупкой
Покупка участка с уже установленной зоной комплексного устойчивого развития территории подразумевает, что собственник знал об ограничениях и согласился с ними. Поэтому важно внимательно изучать земельный участок перед покупкой на наличие обременений. Зона КУРТ не отображается на публичной кадастровой карте. Перед приобретением участка нужно попросить у продавца показать утверждённые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и генеральный план, там видны действующие на участок ограничения, в том числе и КУРТ. Если документы продавец предоставить не может, это значит, что, скорее всего, участок сложный и не предназначен для строительства.
Выход из зоны КУРТ
После снятия ограничений можно легко получить уведомление о строительстве, не опасаться изъятия имущества или сноса дома по решению государственных органов. Но вывести участок из зоны комплексного устойчивого развития территорий достаточно сложно. Юристы «Истрариел» готовы помочь снять КУРТ. Процесс состоит из следующих этапов:
- В местную администрацию отправляется запрос на внесение изменений в генеральный план. Лучше составить коллективное обращение и собрать подписи владельцев соседних участков, которые тоже хотят выйти из КУРТ. Если с просьбой обращается один собственник, повышается риск получения отказа;
- Назначается дата публичных слушаний, приглашаются собственники, желающие снять ограничения с участка;
- Разрабатывается проект планировки территории (при отсутствии);
- В случае положительного ответа администрации в генеральный план вносятся изменения и обременение в виде КУРТ снимается.
Изменить ВРИ при действующем КУРТ практически невозможно, но при разработке ППТ можно попросить отнести участок под индивидуальное жилищное строительство. Если администрация выносит отказ в снятии КУРТ, дальнейшее разбирательство проводится в суде. Судебные процессы по снятию ограничений с участка решаются в пользу собственника, если представлены доказательства, что КУРТ был установлен после покупки и проводились публичные слушания.
Практика выхода из КУРТ
К нам обратился собственник, который начал строить дом без согласования с администрацией и захотел оформить регистрацию. Подал уведомление, но органы местного самоуправления вынесли отказ по причине вхождения земельного участка в зону КУРТ. Владелец при покупке не был поставлен в известность о наличии обременений. Как выяснилось позже, данный участок и смежные земли были включены в зону КУРТ уже после покупки. Собственник обратился в компанию «Истрариел», где предложили зарегистрировать дом в статусе нежилого, на что было получено согласие.
Иногда узаконивать дом приходится в судебном порядке из-за вхождения участка в зону КУРТ. Наши юристы советуют быть внимательными при покупке участка и строительстве дома, получать ГПЗУ и подавать уведомление в администрацию, строить дом на законных основаниях. Ведь обременение в виде КУРТ может появиться и после покупки участка, а владелец узнает об этом только тогда, когда захочет зарегистрировать дом.
Помогаем проверить земельный участок на наличие обременений перед покупкой. Оказываем юридическое сопровождение по выходу из зоны КУРТ. Бесплатно консультируем по всем вопросам, связанным с недвижимостью. Изучаем документы и причины отказа в получении уведомления о строительстве. Разрабатываем проект планировки территории, помогаем получить ГПЗУ. При необходимости представляем интересы собственников в суде. Обращайтесь по телефону: 8 (495) 649-94-39.
