ДДУ (договор долевого участника) составляется в том случае, если квартира продаётся застройщиком ещё до того, как она фактически появится. Все правила, в соответствии с которым заключается договор, а в дальнейшем — сдаётся жилплощадь и происходит оплата, прописаны в Федеральном законе №214. Несмотря на то, что закон направлен на защиту прав дольщиков, проверить правильность составленного застройщиком ДДУ довольно сложно.
Условия договора долевого участия
В тексте договора должны быть прописаны реквизиты сторон. В качестве дольщика выступаете вы, указываются ваши паспортные и другие личные данные. О застройщике должно быть больше информации. Это полное наименование организации, реквизиты свидетельства о регистрации с упоминанием того, где и когда оно было получено.
Очень важно, чтобы договор заключал застройщик, получивший разрешение на строительство и дальнейшую регистрацию объекта. Этот пункт тщательно проверяется нашими юристами. Кроме того, проводится общая оценка благонадёжности застройщика. Следующая важная составляющая договора — характеристика будущей квартиры: этаж, площадь, планировка и так далее.
Занимающиеся оформлением документов самостоятельно нередко не замечают в договоре пункт, согласно которому застройщик может поменять проектную документацию, ни с кем это не согласовывая. Такие дольщики, получив, к примеру, вместо квартиры на 2 этаже с раздельным санузлом жилье на первом этаже, где санузел совмещён, ничего не смогут сделать: договор подписан, застройщик ничего не нарушил. Наши юристы не допустят внесение этого пункта. Напротив, если квартира окажется большей площади, чем планировалось, вы доплачивать за это не должны.
Также важно указать, в течение какого срока застройщик обязан бесплатно устранять все неполадки в квартире. Закон считает, что срок этот составляет 5 лет. За инженерное оборудование застройщик несёт ответственность в течение 3 лет.
При указании срока действия договора помните: он остаётся в силе до тех пор, пока стороны полностью не выполнят свои обязательства. То есть застройщик должен предоставить покупателю квартиру и подписать акт приёма-передачи.
Мы рекомендуем требовать указания в ДДУ конкретной даты передачи недвижимости. При нарушении застройщиком сроков будет проще определить, на сколько дней была задержана сдача дома и когда пора обращаться в суд (через 2 месяца после того дня, когда по договору вы должны были получить ключи от квартиры).
Говоря о сдаче квартиры, следует упомянуть, что обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на застройщике до момента подписания передаточного акта. Пока вас полностью не устроило состояние квартиры, и вы не поставили свою подпись на документе, вносить коммунальные платёж вы не обязаны.
При описании порядка расчётов указывается не только сумма, но и источник денег. Если часть — ипотечный кредит, это должно быть прописано. Что касается формы расчёта, то проще всего это сделать по аккредитиву. В этом случае деньги будут лежать в банке на специальном счёте, к которому не имеет доступа никто. Застройщику они поступят только после получения банком зарегистрированных в Росреестре документов, подтверждающих факт получения дольщиком готового жилья.
Регистрация договора долевого участия
После завершения строительства кадастровые инженеры подготовят технический план и выписку из ЕГРН. Эти документы и акт приёма-передачи, подписанный вами и застройщиком, позволят зарегистрировать право собственности на квартиру. В том случае, если в своём доме вы первым регистрируете право собственности, в дополнение к указанным документам понадобится пакет от застройщика:
- проектная документация и изменения к ней, если они вносились;
- подтверждение права собственности на земельный участок, где велось строительство, либо договор аренды, если земля не приобреталась;
- разрешение на строительство недвижимости на данном участке;
- техплан объекта недвижимости;
- договор страхования гражданской ответственности.
Также понадобится оплатить госпошлину за регистрацию договора. Для физических лиц она составляет 350 рублей.
Юристы АН Истрариел вступают в дело на этапе ведения переговоров с застройщиком. Мы составляем и регистрируем договор, учитывая интересы покупателя. Мы предлагаем вам комплексное сопровождение сделки и, если понадобится, представим интересы клиента в суде.
