Покупатели земельных участков зачастую не обращают внимание на описание недвижимости в выписке из ЕГРН. Игнорируют сведения о категории земель и, как следствие, не могут в дальнейшем построить на участке тот вид недвижимости, который был изначально запланирован. Наши юристы рассказали о распространённых ошибках при покупке земельного участка и разъяснили, как их избежать с помощью юридической проверки.
Как проверить участок перед покупкой
Перед покупкой земельного участка необходимо проверить документы, владельца или представителя собственника. Покупатели редко обращаются за помощью и, как следствие, допускают ошибки.
Ошибки при покупке участка
Основная ошибка при покупке участка — игнорирование проверки правоподтверждающих документов. Как правило, покупатель проверяет правоустанавливающие свидетельства или выписку из ЕГРН, которая к тому же может оказаться неактуальной. Важно изучить правоподтверждающие договоры купли-продажи, мены и свидетельства о праве на наследство. Необходимо потребовать от продавца и справки из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте и является дееспособным гражданином.
Обращайте внимание на дату выдачи выписки, она должна быть выдана не ранее, чем за три дня до ознакомления. В противном случае есть риск, что продавец скрыл обременения, которые появились позже, чем получена выписка. Например, таким образом, зачастую скрывают процедуру банкротства и выводят имущество из банкротной массы. Последствие для покупателя — оспаривание сделки по иску, который не предусматривает выплату компенсации. Также при приобретении земельного участка необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга продавца на совершение сделки.
Второе, на что необходимо обратить внимание перед подписанием договора купли-продажи участка — категория земли. Использование земельного участка не по назначению приводит к административной ответственности. Также новый собственник при желании построить, например, магазин не сможет получить разрешение на строительство, если участок с видом разрешённого использования — жилая зона.
При покупке юристы рекомендуют обратить внимание на вид собственности. В зависимости от решения застройщика она бывает двух видов: общая долевая и индивидуальная. Предпочтительней второй вариант, так как новому собственнику не придётся спрашивать разрешение у соседей на действие с участком.
Проверка результатов межевания и фактических границ участка
Участки без межевания невозможно продать законным способом. Даже если новый собственник заключает договор купли-продажи, зарегистрировать переход права он не сможет. Отказ приходит из Росреестра после подачи заявления. Проверить ошибки межевания и обезопасить себя можно с помощью кадастровой карты. Необходимо в поле поиска ввести кадастровый номер участка, который желаете приобрести и если границы установлены, у объекта будут выделены контуры. Также при изучении кадастровой карты наши юристы обнаруживают ошибки: наложение или неправильная конфигурация. В этом случае перед заключением сделки следует исправить реестровую ошибку. Более того, при наличии на участке строения могут быть нарушены нормы строительства, что в дальнейшем приведёт к спорам с соседями и судебным разбирательствам.
Для проверки правильности результатов межевания наши кадастровые инженеры выезжают на местность и проводят измерения. Затем сравнивают полученные сведения с данными в правоустанавливающих документах, ЕГРН. Если обнаружены неточности, формируют новый межевой план и регистрируют его в Росреестре. И только после этого можно подписывать соглашение о покупке.
Проверка обременений
При приобретении участка для строительства проверяем обременения. Например: охранные зоны ЛЭП, Роснедра, Росрыболовства, Министерства культуры, прохождение газопровода через участок. Если участок входит в одну из этих охранных зон, то перед началом строительства обязательно согласования. Прежде чем приобрести такой участок, следует изучить ГПЗУ, в котором схематично изображено пятно застройки и необходимые отступы от общих земель и зон с особыми условиями использования.
Проверка участка перед покупкой на регистрацию всех построек
При заключении договора купли-продажи участка необходимо проверить, нет ли на нём незаконно возведённых построек. При их наличии новому собственнику придётся регистрировать строение за свой счёт или сносить его, если стройка велась не по нормам. Более того, новому владельцу придётся оплатить и штраф за отсутствие уведомление о начале строительства и согласований, если участок попадает в охранную зону.
Поставить на учёт перед покупкой стоит незарегистрированный дом, который возведён на участке. Приобретение такого имущества имеет массу неприятных последствий, а также ответственность за незаконно возведённое здание уже будет нести новый собственник.
Почва и анализ грунта
Анализ грунта при покупке участка необходим для выявления возможности строительства на данной местности. От результатов изысканий зависит вид материалом для фундамента, стоимость и сроки строительства. Проводится геология и выявляется наличие грунтовых вод, вероятность оползней. Осуществляем лабораторные исследования каждого слоя грунта. Для анализа на земельный выезжают геодезисты и проводят съёмку. В результате проверяем возможность проведения инженерных коммуникаций к строительной площадке и будущему зданию.
Юристы и кадастровые инженеры «Истрариел» помогают проверить земельный участок перед покупкой. Анализируют документы и минимизируют риски оспаривания сделок. Сопровождают покупателя при подписании договора купли-продажи и формируют соглашения с указанием ответственности сторон. Сравнивают сведения, указанные в свидетельстве о собственности с данными, которые внесены в ЕГРН. Исправляют при необходимости ошибки перед подписанием договора.
