Разработан закон, который заставит арендаторов оформлять дома, построенные на муниципальной земле. При отсутствии регистрации в течение 10 лет и нарушении нового законопроекта, договор аренды будет расторгнут, а объект недвижимости выставят на торги.
Такие действия Росреестр предпринимает не впервые. Некоторые недобросовестные арендаторы, построившие капитальный объект без согласования с собственником уже лишились имущества. При размещении постройки на участке с несоответствующим ВРИ Росреестр также расценивает как нарушение закона.
Земли ИЖС даются в аренду с целью строительства дома в соответствии с видом разрешённого использования участка. Если на арендованном участке построен дом и оформлен в собственность, арендатору предоставляется право выкупа участка без аукциона. При наличии незарегистрированного дома на таком участке, арендатор теряет преимущественное право выкупа. Назначаются торги, и выкупить участок может другой потенциальный собственник. При несоблюдении сроков арендодатель уполномочен расторгнуть договор в одностороннем порядке. Рекомендуем строить жилой дом и обязательно проводить регистрацию, а потом выкупать землю по льготной цене. Юристы «Истрариел» напоминают, что процент от кадастровой стоимости различается в зависимости от местоположения и регламентируется местной администрацией.
Для чего нужны изменения
Росреестр составляет два законопроекта, которые направлены на снижение количества незарегистрированных домов. Это коснётся не только арендаторов, но и собственников коттеджей, садовых и дачных домов. Многие объекты построены, но в единой государственной базе не значатся, документы на них не оформлены. Это невыгодно как для владельцев и арендаторов, так и для государства. Без постановки на кадастровый учёт и оформления права собственности имуществом невозможно распоряжаться. Ни одна сделка не состоится без предоставления выписки из ЕГРН на объект недвижимости. Государству, со своей стороны, нужно навести порядок и владеть актуальной градостроительной информацией для ведения учёта построенных домов. Отмечаем, что на данный момент собственник или арендатор практически не защищён от возможных претензий и уведомлений надзорных органов. Контроль проводится для выявления неиспользования участка или ненадлежащего использования. Новый закон выгоден владельцам участков тем, что теперь выделяется определённое время для освоения участка. Только по истечении установленных Росреестром сроков землепользователям могут вынести постановление о правонарушении.
Срок освоения участка
Собственникам даётся 3 года для освоения участка и 10 лет для строительства дома. Оформлять право собственности можно и на объекты незавершённого строительства. Например, если выложен фундамент будущего дома, то его можно зарегистрировать в Росреестре как «незавершёнку» и в течение 10 лет продолжить строительство. То, что регистрация объекта обязательна, сейчас в законодательстве не прописано. Этим объясняется решение государственных органов разработать законопроект, который заставит арендаторам участков оформлять дома в установленном порядке.
Под освоением участка подразумевается подготовка земли для строительства. В работы по освоению входит: снос старых построек, облагораживание участка для застройки, возведение вспомогательных объектов, уточнение границ и установка забора. Предлагается ввести в новый закон формулировку, обязывающую собственников использовать участки в соответствии с назначенным видом разрешённого использования. Ранее этот вопрос никак не регламентировался.
Почему регистрация необходима всем
Для собственников и арендаторов участков постановка на кадастровый учёт и регистрация выгодна тем, что сейчас указанная категория граждан никак не защищена от претензий надзорных органов. Росреестр выявляет самовольные постройки с помощью квадрокоптеров и заносит нарушителей в отдельную базу. Направляет уведомление с требованием зарегистрировать незаконно построенный объект. Новый законопроект даёт конкретное время землепользователям для освоения участка. Только по истечении срока контрольно-надзорные органы смогут направить владельцу участка уведомление о правонарушении.
Для государства своевременное оформление домов полезно тем, что они смогут систематизировать актуальную информацию о построенных объектах и вести учёт. Юристы «Истрариел» отмечают, что объекты должны соответствовать градостроительным нормам. И напоминают собственникам о продлённой до 2031 года дачной амнистии, позволяющей оформить дом в упрощённом порядке. Если дачную амнистию не продлят снова, то регулировать действия собственников будут новые положения, установленные Росреестром.
До сегодняшнего времени муниципалитет устанавливал разные сроки аренды в зависимости от региона. Но после принятия новых законопроектов правила станут одинаковыми для всех. Собственники участков будут понимать, что объект нужно не только построить, но и вовремя оформить.
Какие меры Росреестр уже принимает в отношении незарегистрированных домов
Государство взялось за самовольные постройки с помощью Федерального закона N 258-ФЗ. Были даже прецеденты, когда чиновники сносили частные дома либо обязывали собственников сделать это самостоятельно. Реформы в области строительства и землевладения продолжаются. Законы в отношении самовольной постройки существенно поменялись с этого года. Компенсация за снос в особой зоне Росреестр не предоставляет. За самовольное строительство арендатору грозят изъятие земельного участка и штраф до 500 тыс руб, в случае отказа в сносе «самостроя».
В 2020 году Госдума одобрила законопроекты, регламентирующие порядок сноса «самостроев» и расширяющие права собственников земли, распоряжения №2405-р и №2407-р, но это не решила основной проблемы — в стране остается очень много «самостроя». Проблемы у многих граждан возникли после отмены «упрощёнки» оформления домов по дачной амнистии. Раньше дачники могли возводить постройки без предварительного оформления документов, а затем зарегистрировать здания у местных чиновников по декларации. Теперь же каждому застройщику, желающему воздвигнуть дом, нужно оформлять разрешение на строительство и проходить экспертизу ещё до начала строительства.
Новые порядки в контроле строительства частных домов
В стране не было чёткого определения понятия «самострой», точных параметров жилого дома и регламента о сносе. Такое расплывчатое законодательство не позволяло ни чиновникам, ни владельцам участков грамотно защищать свои интересы. Новые поправки в Гражданский и Градостроительный кодексы, а также в кодекс об административных правонарушениях призваны исправить эту ситуацию. Теперь у собственников появилась не только законодательная поддержка, но и строгие обязанности.
Защита собственников и арендаторов земельных участков
Одно из основных изменений направлено на защиту собственников, которые построили свои дома до вступления в силу Земельного кодекса, т. е. до 30 октября 2001 г. Теперь чиновники не смогут снести здания, даже если они признаны «самостроями». В случае нарушений своих прав, граждане должны обратиться в суд. Законодательную защиту получат люди, купившие «самострой» и обладающие правом собственности. Если они зарегистрировали свою недвижимость, то чиновники не имеют права сносить её.
Расширено и уточнено само понятие «самостроя». Из-под него выпадают здания, на возведение которых были получены необходимые разрешения, но были допущены нарушения определённых ограничений, если собственник не знал или не мог знать о них. Как считает руководство Минстроя, эти поправки позволят избежать многих конфликтных ситуаций.
Законодатели также определили, что такое «жилой дом». Чтобы постройка подходила под это понятие, её высота не должна быть выше 20 м и трёх этажей, а интерьер не должен быть разбит на блок-секции.
Какие здания будут сносить и какие участки изымут
В первую очередь государственными структурами будут снесены постройки, возведённые в зонах с особыми условиями использования, кроме зоны охраны исторических и культурных памятников. В России таких насчитывается 22 вида, например: природоохранная, железнодорожная, приаэродромная, магистральных трубопроводов и т. д. Владельцы снесённых домов, которые были построены в таких областях, получат разовую компенсацию, но лишатся права собственности. Деньги будут выплачиваться лишь тем гражданам, которые возвели объекты недвижимости до вступления в силу данных законопроектов. Государство также возместит затраты на снос здания.
К чему мы придем?
Чиновники смогут изымать земельные участки, но только в том случае, если собственники не согласятся самостоятельно сносить постройки. Также на них будут наложены штрафы: от 20 000 до 50 000 рублей — для физических лиц и от 100 000 до
Какие ограничения действуют на сегодняшний день
Стоит напомнить, что домом без оформления права собственности, нельзя распоряжаться, то есть продать, подарить, сдать в аренду и т. д.
Также поправки будут регулировать строительство частных домов на дачных участках (запрет на строительство). Распространены случаи, когда арендаторы возводили многоэтажные и многоквартирные здания, продавая людям жилую площадь. По документам эти строения числились обычными частными постройками. В результате чиновникам поступало множество жалоб от покупателей подобных квартир. Теперь запрещено строить дома больше трёх этажей. Есть ограничения и на площадь, нельзя воздвигать здания больше 500 кв. м и с блок-секциями. За соблюдение закона будет отвечать строительный надзор. Он будет проверять любые здания, в том числе и меньше 500 кв. м. Проверка может нагрянуть по жалобам. Если вина собственника доказана, то он обязан снести здание. А если подтвердится факт мошенничества, то может быть возбуждено уголовное дело.
Законодатели надеются, что чиновники будут выявлять нарушения ещё на этапе строительства. В обязанности чиновников входит контроль над строящимися зданиями. За несвоевременное пресечение незаконной стройки планируется накладывать на них штраф. Но эти меры могут не подействовать, так как выявить чиновника, который закрыл глаза на нарушения практически невозможно.
Что будет с рынком жилья в Московской области
Осенние поправки — это ещё один этап реформы. Правительство стремится упорядочить рынок индивидуального жилья, разобраться с проблемами «самостроев» и облегчить налоговый учёт. Также чиновники стараются снизить количество мошеннических сделок с недвижимостью и определить права собственников. Было принято несколько законопроектов, которые вносят ясность в основные понятия. Например, правительство попыталось урегулировать ситуацию с садовыми товариществами, дав им чёткое определение и упразднив несколько других видов дачных объединений. Также чиновники пытаются защитить дольщиков, вводя новые правила сбора средств с помощью эскроу-счетов. Со строительством все стало очень жестко, и послабления ждать не приходится.
Какие варианты регистрации домов наиболее выгодны владельцам самостроев
Депутаты продлили срок упрощённой регистрации частных и садовых домов до 2026 года. Но как позже пояснили — не стоит путать дачную амнистию и регистрацию права собственности на садовые участки. Это две совершенно разные юридические процедуры. Упрощённое оформление касается только регистрации домов и загородной недвижимости.
Летом 2020 года изменились правила строительства и регистрации объектов ИЖС, и был установлен переходный период, когда оформить дом разрешалось в упрощённом порядке. Однако, не все собственники поняли преимущества упрощённой системы и не успели оформить дома. К тому же, депутаты посчитали необходимым продлить сроки упрощённой регистрации ещё и из-за особенностей кадастровых работ, которые понадобятся для составления технического плана. Кадастровый инженер должен провести обмер здания, для этого попасть на участок. А в зимнее время не везде чистят дороги от снега, из-за этого инженер может просто не попасть на место.
Составление же технического плана без точных замеров считается грубым нарушением закона. Поэтому депутаты считают разумным продлить срок упрощённой регистрации. Это даст одинаковые возможности для всех владельцев частных домов и дач узаконить свою недвижимость.
Как зарегистрировать дом по дачной амнистии
При оформлении дома после постройки на участке по дачной амнистии не нужен ввод в эксплуатацию и разрешение на строительство. Это правило распространяется на дома, построенные на земельных участках, которые находятся на территории садово-огороднических товариществ, ИЖС и ЛПХ. Права на землю имеют в данном случае статус пожизненного владения. Немаловажным условием для дачных строений является этажность (не больше 3-х этажей) и соблюдение строительных норм.
Для регистрации уже существующего, построенного ранее дома достаточно одного документа — технического плана, который составляет приглашённый кадастровый инженер. Если дачная амнистия не распространяется на данное строение, то закончив его постройку или проведя реконструкцию, владельцу нужно получить ввод в эксплуатацию недвижимости. Это документ, подтверждающий:
- Окончание работ по строительству, реконструкции здания;
- Соответствие строения нормам капитального строительства и законодательству;
- Подтверждение того, что строительство было согласовано с градостроительным планом участка.
Если вы до сих пор не уделили должного внимания своей загородной собственности, советуем заняться этим вопросом. Впоследствии могут возникнуть трудности с недооформленной собственностью. Большое количество граждан по сей день имеют ограниченное право на дачные участки, и если у них в будущем возникнет желание их продать, то это будет невозможно. Дачная амнистия очень удобная «палочка-выручалочка» для таких дачников. И пусть вас не успокаивает право на бессрочное пользование или статус наследуемого участка. Регистрировать права собственности всё равно придётся.
Юристы «Истрариел» бесплатно консультируют владельцев и арендаторов участков. Сопровождают строительство, разрабатывают технические, межевые, топографические, ситуационные планы. Регистрируют дома, хозпостройки в стандартном уведомительном порядке и по дачной амнистии.
Мы составим технический план и поможем зарегистрировать дом даже в том случае, если у него нарушены отступы. При желании собственника подадим уведомления о начале и окончании строительства, что позволит ему узнать о наличии охранных зон на участке и предоставить разрешительную документацию при оформлении сделок с домом.
Звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39, консультируем бесплатно.
