К нашим юристам часто обращаются собственники с просьбой зарегистрировать дом на земельном участке. Но иногда после подачи уведомления о строительстве выясняется, что часть дома находится за пределами участка и располагается на земле, не принадлежащей владельцу. Таким образом, происходит самовольный захват земли и возникают сложности с оформлением объекта недвижимости в собственность. В таких случаях рекомендуем регистрировать дом не в обычном порядке, а с оформлением в собственность части муниципальной земли. Рассказываем о нюансах, возникающих в процессе постановки на кадастровый учёт.
Прежде чем начать строительство на земельном участке, собственник подаёт в администрацию уведомление о начале строительства. Без этого документа возведённое здание будет считаться самостроем. После получения одобрения от органов местного самоуправления дому присваивается адрес, разрабатывается технический план и подаётся уведомление о завершении строительства. Это стандартная схема, по которой кадастровый инженер и владелец земельного участка действуют перед постановкой дома на кадастровый учёт. Но в случае самовольного захвата муниципальной земли регистрация происходит по другому порядку. Юристы «Истрариел» используют следующие способы регистрации дома с заступом на другой участок:
- Оформление дома путём прирезки муниципальной земли к исходному участку собственника. После узаконивания территории, на которую заступил владелец при строительстве дома, объект недвижимости можно будет зарегистрировать в Росреестре.
- Регистрация части муниципальной земли по фактическому землепользованию. Для этого участок вместе с расположенным на нём домом и частью захваченной земли огораживаются забором и проводится межевание. Оформление земель проходит в этом случае в Росреестре как кадастровая ошибка и дом ставится на кадастровый учёт.
Обсуждаем с собственником вариант, по которому будем проводить регистрацию. Если действуем по принципу перераспределения, то для этого делаем съёмку, составляем схему расположения и отправляем в администрацию на согласование. Спустя 30 дней получаем ответ. При положительном результате разрабатываем межевой план, соглашение и проводим выкуп муниципальной земли. Составляем и регистрируем договор между администрацией и собственником. Владелец вносит установленную сумму за муниципальную землю. Плата составляет около 50 % от кадастровой стоимости основного участка. Далее вновь образованный участок регистрируется в государственных органах вместе с оформлением права собственности, присваивается новый кадастровый номер и выдаётся выписка из ЕГРН.
Однако, у такой схемы узаконивания заступа на муниципальную землю есть и свои особенности. Участок должен иметь ровную форму, не допускаются изломанности, искривления в границах. Размер присоединяемой муниципальной земли зависит от размера участка собственника. Перераспределению подлежит не более 10 % от общей площади. Поблизости не должны находиться охранные и защитные зоны, в противном случае администрация не согласует перераспределение земель. Узаконить часть участка, и, соответственно, дом, станет невозможно.
При попадании земельного участка в ЗОУИТ переходим ко второму способу и регистрируем по фактическому землепользованию. Для выкупа муниципального участка проводим экспертизу с целью получения доказательств, что владелец действительно пользуется землёй. Участок должен быть огорожен забором вместе с тем, который был самовольно занят. Проводим межевание и подаём межевой план на регистрацию в Росреестр для оформления в качестве кадастровой ошибки. Получаем новую выписку из ЕГРН с увеличенной площадью участка. После того как участок будет зарегистрирован в собственность владельца, он сможет узаконить дом, расположенный с заступом на муниципальную землю.
Наши кадастровые инженеры проводят перераспределение или оформление по землепользованию, но не рекомендуют собственникам обращаться в суд для регистрации такого дома. Так как часть объекта недвижимости заступает на другую землю, в суде могут потребовать правоустанавливающий документ на второй участок. При его отсутствии судья может признать построенное здание самовольной постройкой и отказать в регистрации дома.
Увеличиваем земельный участок собственника за счёт муниципальной земли. Законно регистрируем дома с заступом на другой участок. Составляем ситуационный план участка, проводим межевание. Формируем схему расположения участка в случае перераспределения частной и муниципальной собственности. Звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39.
