Приказом Росреестра №П/0393 от 2020 года утверждены требования к точности определения координат границ земельных участков. В этом документе предусмотрены и допустимые ошибки (приемлемую погрешность), которые может совершить кадастровый инженер при межевании участка. Но всё, что сверх нормы подлежит обязательному исправлению в судебном или досудебном порядке. Чаще всего собственники обращаются в суд так, как спор затрагивает имущественные права сторон.
Кадастровые ошибки подлежащие исправлению через суд
Кадастровые ошибки обнаружить могут как Росреестр, так и сами собственники, арендаторы, владельцы смежных участков. Например, возникают наложения границ и при попытках исправить ошибку с помощью межевания кадастровые инженеры от разных землепользователей получают разные расчёты. Разница может быть как в несколько сантиметров, так и в несколько метров. В любом случае необходимо устранять ошибку, если соседи не приходят к мирному решению. В суде чаще всего рассматривается иск о признании границ недействительными и снятия кадастрового учёта одного из проблемного участка.
Это только один из примеров кадастровых ошибок, которые обязательно исправить. Иначе имуществом невозможно будет в полной мере распоряжаться. Самые распространённые ошибки:
- Расположение на участке хозпостроек и дома. При построении зданий или других объектов собственники нарушают границы пятна застройки, указанного в ГПЗУ. Это может произойти, если строительство было начато без разработки проекта, проведения топосъёмки и определения допустимых отступов от забора, красных линий или охранных зон.
- Неправильное оформление документов. Ошибка в местоположении границ участка может быть связана с неправильным оформлением документов. Это может произойти, если в правоустанавливающем свидетельстве или межевом плане указаны неправильные координаты.
- Несоблюдение отступов при строительстве на участке вблизи охранных зон. Например, Министерства культуры, Росрыболовства или МОЭСК.
- Споры о границах. Это может произойти, если границы не были чётко определены или изменены без согласия владельцев смежных участков.
Нередко процедура исправления кадастровых ошибок превращается в судебную тяжбу. За много лет нашей практики в сфере исправления реестровых ошибок мы выявили тенденцию: Росреестр неохотно идёт на устранение неточностей в ЕГРН, если процедура инициирована собственником. Владельцы недвижимости в этой ситуации вынуждены обратиться в суд и имеют на это полное право.
Поводами для подачи искового заявления служит отказ Росреестра во внесении изменений в ЕГРН и несогласие собственников смежного земельного участка согласовывать границы земельных участков.
Задача наших юристов — грамотно подготовить исковое заявление. Важно соблюсти структуру документа и включить информацию об истце, ответчике (как правило, государственный орган), третьем лице; сумму госпошлины; информацию о спорном объекте, об основаниях для обращения; сведения о компании, которое проводило экспертизу, составило заключение. Пакет сопроводительной документации должен содержать:
- Копию паспорта собственника;
- Доверенность;
- Квитанцию об оплате госпошлины;
- Свидетельство о праве собственности;
- Актуальную выписку из ЕГРН;
- Документы, подтверждающие наличие ошибки и др.
Список необходимых документов дополняется в зависимости от того, есть ли у истца свидетельство о праве собственности на объект недвижимости или он распоряжается им только на основании правоустанавливающих актов. При отсутствии свидетельства в иск дополнительно включают требование признать право собственности на участок.
Кроме того, перед судом обязательно проводим топографическую съёмку для подготовки нового плана участка. А также заключение кадастрового инженера. В документе в обязательном порядке прописываются сведения об эксперте, исследуемом объекте и результатах анализа градостроительных данных.
Ответственность кадастрового инженера при подготовке заключения
Кадастровый инженер, подготавливающий заключение для суда, несёт ответственность за правильность и достоверность представленной информации. В случае выявления ошибок или недостоверных данных в заключении, кадастровый инженер может быть привлечён к ответственности в соответствии с законодательством РФ. Наши юристы и кадастровые инженеры соблюдают порядок процедуры и подписывают документы усиленной квалифицированной подписью. Мы полностью несём ответственность за сформированные документы и данные, указанные в них.
Срок исковой давности при исправлении кадастровой ошибки
После обнаружения кадастровой ошибки заинтересованная сторона может подать иск в суд в течение 3 лет. Этот же срок актуален и при желании собственника возместить материальный ущерб за последствия неправильного определения координат границ участка.
Землеустроительная экспертиза для исправления ошибки
Землеустроительная экспертиза для суда — процедура, которая проводится для рассмотрения земельных споров и конфликтов, связанных с землепользованием. Она может быть назначена судом для выяснения фактов и обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела. Также собственник вправе предоставить результаты экспертизы, не дожидаясь назначения судом, для того чтобы аргументировать свою позицию.
Кадастровые инженеры и юристы оценивают расположение земельного участка относительно всего кадастрового квартала, его границы, наличие и вид строений. Изучаем документы, кадастровые планы, карты, а также проводят выезд на место для осмотра участка земли. Проверяем, соответствую ли фактическое использование участка категории земли. После проведения экспертизы представляем заключение суду, которое помогает принять решения по делу.
Примеры заключений после проведения экспертизы
По результатам землеустроительной экспертизы выявляются нарушения границ участка, а также неправильное расположение дома. В заключении обязательно прописывается, каким методом проводилось исследование. Например, эксперт может сравнивать представленную в материалах гражданского дела документацию с результатами измерений фактических границ земельного участка по забору.
В ходе землеустроительной экспертизы устанавливается и факт того, что земельный участок находится полностью или частично в охранной зоне, например, памятника культурного наследия. И если собственник построил дом, не учитывая минимальные расстояния, то в заключении эксперт укажет эту информацию. Также прикладывается схема с наглядным отображением расположения участка относительно охранного объекта. Землеустроительная экспертиза может показать, что границы земельного участка были нарушены, а также были построены объекты недвижимости без соответствующих разрешений. В этом случае эксперт прописывает рекомендации по восстановлению законных границ и сносу либо реконструкции незаконно построенных объектов.
Основания для принятия решения судом
В качестве оснований для принятия решения суд берёт во внимание не только результаты экспертизы, но и все остальные материалы по делу. Например, из представленного топографического плана может быть видно, что земельный участок истца расположен в зоне исторически сложившейся застройки садоводческого товарищества. А также одновременно в границах территории, которую выделили из земель лесопарка. В этом случае судья изучает постановления глав районов о включении в черту населённых пунктов определённых земельных участков.
Кроме того, анализируются сведения из утверждённых проектов планировки территории и межевания. Вышеуказанные документы могут как подтвердить факт наличия кадастровой ошибки, так и опровергнуть. В результате судьёй принимается решение и собственник затем вправе регистрировать изменения в ЕГРН.
Действия после исправления кадастровой ошибки через суд
После принятия решения изменить характеристики участка наши юристы помогают собственникам завершить процедуру исправления кадастровой ошибки. Для этого:
- Наш юрист, судебный исполнитель или сам собственник передаёт решение суда Росреестру;
- Для внесения изменений проводим межевание, формируем межевой план;
- Далее в течение 5 дней новые координаты границ регистрируются в ЕГРН;
- После внесения изменений все участники судебного процесса оповещаются о том, что данные обновлены.
Юристы АН Истрариел исправляют кадастровые ошибки через суд. Для этого мы готовим исковое заявление и изучаем документацию. Если отсутствуют необходимые документы, мы проводим процедуры для формирования доказательной базы, например, межевание, заключение кадастрового инженера.
