Соглашение об аренде недвижимого имущества во все времена привлекало особое внимание законодателей. Поэтому и нормы, регулирующие данный вид сделок, выражены предельно ясно и конкретно. Они отражены в Гражданском Кодексе РФ, кроме того, в ряде нормативно-правовых актов.
Прежде чем говорить о регистрации одноименных соглашений, то необходимо определиться, о найме какого вида недвижимости идет речь. Если мы говорим об объектах недвижимого имущества нежилого назначения, то употребление термина «аренда» является грамотным и юридически верным. Если речь идет о заключении рассматриваемой сделки между двумя сторонами, каждая из которых является физическими лицами, то здесь понимается коммерческий или социальный найм. Так как речь идет о жилом помещении.
Согласно практике, соглашение об аренде представляет собой гражданско-правовую сделку, в которой участвует две стороны. Одна (арендодатель) передает другому лицу (арендатору) определенное недвижимое имущество, наделив последнего правомочиями собственника на определенный срок. Что включают в себя такие правомочия? Это пользование, распоряжение и владение недвижимостью различной категории.
[ 1 ] [ 2 ]
Распоряжение – это право собственника по личному усмотрению и в собственных интересах совершать действия, которые определяют юридическую судьбу вещи.
Рассматриваемый договор заключается на определенный срок, который оговаривается участниками правоотношения. Кроме того, одноименное соглашение может быть заключено на неопределенное время. Соглашение аренды имущества нежилого назначения, оформленного на срок менее календарного года, регистрировать нет надобности. Если соглашение об аренде заключается на срок больше года, и это прописано в нем, то регистрировать такую сделку обязательно. Во многих случаях, такой договор заключается на год с правом автоматической пролонгации. Что же тогда делать с регистрацией такого договора? Обратимся к законодательству, в частности, к письму информационного назначения Президиума Высшего Арбитражного суда от 2001 года. В нем содержатся указания на то, что соглашение аренды, заключенный на срок менее одного календарного года, нужно полагать, что он утратил силу. Соответственно, в этот момент заключается новый договор на этот же срок, то отношения будут регулироваться вновь заключенным соглашением, а значит, государственной регистрации такая сделка не подлежит.
Соглашение об аренде, как и иные сделки гражданско-правового характера, имеет свои условия. К ним относятся существенные, случайные и дополнительные. Существенные условия – это те требования, без определения которых договор не заключен. К такому условию соглашения об аренде выступает его предмет – та недвижимость, которая передается другой стороне. Дополнительные условия – это те условия, которые могут прописать стороны в своем соглашении. А случайные условия – это требования, которые дополняют обычные (главные условия) договора.
К существенным условиям соглашения аренды, равно, как и найма относят арендную плату и ту собственность, которая переходит во владение временного порядка. За пользование имуществом арендатор платит второй стороне определенную денежную сумму. Она названа арендной платой. Отметим, что порядок выплат должен регулироваться сторонами, как равно, и порядок получения платы арендодателем. Очень важно оговорить в таком договоре условия, которые говорят о том, кто уполномочен делать ремонт, как будет содержаться помещение, порядок дополнительных выплат и т.д. И таким образом, вырисовывается следующее существенное условие данного соглашения. Это та недвижимость, которая передается в аренду или в наем. В соглашении надобно указать все основные характеристики такого помещения и определиться с актом приемки-передачи всего имущества, которое находится в таком помещении. Это будет необходимо для того чтобы не возникло никаких проблем и недоразумений между сторонами в будущем времени.