С продлением дачной амнистии собственники ошибочно решили, что получать разрешение на строительство дома необязательно. Однако это не совсем так, согласовывать возведение объекта с администрацией всё равно придётся. Помимо этого, перед началом строительных работ нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Вступивший в силу 340-й Федеральный закон внёс немало нововведений в правила возведения строений на участках для садоводства, ИЖС и ЛПХ. Теперь строить жилые и нежилые дома можно только после получения уведомления из администрации. Помимо этого, конкретизированы характеристики таких домов, они предназначаются только для временного или постоянного проживания. В них запрещено организовывать мастерские и производственные помещения. Дома не могут быть выше 20 м. Над землёй разрешено строить до 3 этажей. Общая площадь объекта должна быть до 500 кв. м. Нельзя делить строения на части, поэтому таунхаусы возводить больше не будут.
Благодаря корректировке норм ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ можно не получать разрешения на возведение частного дома, но строить что и как попало на своих участках собственникам не дадут. Теперь процесс получения разрешения на строительства и ввода частного дома в эксплуатацию выглядит так:
Уведомления подаёт застройщик либо его законный представитель. Документы сдаются в администрацию лично, отсылаются заказным почтовым отправлением, направляются через электронный сервис МФЦ «Мои документы» либо портал госуслуг.
Перед покупкой участка, а тем более перед началом строительства юристы АН Истрариел рекомендуют своим клиентам получить градостроительный план земельного участка. Только после ознакомления с этим документом застройщик сможет понять, допустимо ли строительство на участке, что можно построить, и в каком месте разместить строение. Выписка из ЕГРН, которую часто предлагает посмотреть продавец участка, не несёт полной информации. Например, в выписке указываются только те зоны обременений, информация о которых содержится в Росреестре. Однако, часть охранных зон устанавливает администрация района, и сведения об их границах будут отображены только в градостроительном плане.
Не зная этого и желая сэкономить, собственник начинает строительство или реконструкцию без получения градостроительного плана, отступив при строительстве стандартные 3 метра от соседей и 5 метров от дороги. И при подаче уведомления о начале строительства получает отказ, так как для этого конкретного участка отступы увеличены из-за охранной зоны или по другим причинам. В таком случае строение придётся сносить или пытаться узаконить через суд.
Мы подготовим и подадим документы на оформление градостроительного плана земельного участка в Истринском округе. После его получения проинформируем собственника о перспективах приобретения этого участка, о возможности строительства на нём и необходимости согласования с инстанциями.
Градостроительный план в обязательном порядке потребуется перед строительством коммерческого объекта. На его основании будет разрабатываться проект здания. При строительстве объекта ИЖС ГПЗУ позволит возвести строение с соблюдением требований закона. Это даст гарантию, что не возникнет проблем с регистрацией объекта в дальнейшем.
Перед получением ГПЗУ следует провести межевание участка: пригласить кадастрового инженера, который с помощью спутникового оборудования определит координаты границ участка и внесёт эти сведения в ЕГРН. Но, если участок не пустой, на нём расположено озеро, или старые деревья, то лучше сделать ещё топографическую съёмку участка. На ней будут отображены все объекты на участке, и это учтётся при формировании пятна застройки. Кроме этого на топографической съёмке изображается и территория, прилегающая к участку. Это нужно будет для отображения в градостроительном плане расположения соседних строений и инженерных коммуникаций.
В градостроительном плане указывают полную информацию о земельном участке. Включается адрес участка, сведения о владельце, кадастровый номер участка, а также кадастровые номера и полная информация о строениях, расположенных на нём, при их наличии. В документе можно найти сведения о координатах участка, его площади, расположении границ, а также о границах смежных участков. Если на территории участка действует сервитут или другие ограничения использования, сведения об этом указываются в ГПЗУ. Важной информацией для застройщика будет пятно застройки, в котором изображают границы зоны, где можно разместить планируемый капитальный объект.
Также в ГПЗУ включается информация из ПЗЗ о разрешённых видах использования участка и требования к параметрам, размещению и назначению объекта, который допустимо построить на участке. Вместе с этим указывают технические особенности подключения объектов капитального строительства, которые находятся или планируются, к инженерно-техническим сетям.
Готовится ГПЗУ в течении месяца и действует 3 года с момента выдачи. Если собственник в течении этого времени не оформил разрешение на строительство, градостроительный план получают заново. Такой срок связан с тем, что за это время требования к нормам строительства и проектирования могут поменяться, и информация в ГПЗУ станет неактуальной. Вносить изменения в градостроительный план не получится, единственный вариант оформить строительство законно — получить новый ГПЗУ.
Однако, по некоторым причинам ГПЗУ может быть признан недействительным раньше этого срока. Например, при внесении поправок или изменений в документы, на основании которых он формировался: если собственник откажется от владения участком, если земля будет конфискована для общественных нужд, если закончился договор аренды на участок, или наложен запрет на использование этого участка.
Собственнику участка могут отказать в выдаче градостроительного плана. Причиной для этого послужат следующие ситуации:
Отказ оформляется в письменном виде и не является запретом на повторную подачу документов после исправления недочётов.
Собственник имеет право обжаловать отказ в административном порядке. Обратиться с жалобой можно, если срок оформления ГПЗУ превышает установленные нормы, сотрудники отказываются принимать документы без объяснения причины, отказываются исправлять свою ошибку, допущенную при подготовке плана, или требуют предоставить дополнительную документацию. На рассмотрение жалобы отводится две недели, при положительном ответе ГПЗУ пересматривают, при отрицательном — собственник может обратиться в суд.
Ещё одна причина не начинать строительство до получения градостроительного плана, это возможность получения нулевого ГПЗУ. Это значит, что на этом земельном участке запрещено любое строительство или реконструкция. Частая причина выдачи нулевого ГПЗУ — отсутствие разработанного регламента использования этой территории. Чтобы избежать подобной ситуации, юристы АН Истрариел рекомендуют перед строительством провести качественный градостроительный аудит. Мы изучим территорию и определим точную вероятность выдачи нулевого ГПЗУ, и этим сократим риск невыгодной покупки. Если нулевой ГПЗУ уже получен, исправить ситуацию можно, изменив статус объекта. Для этого мы проводим изыскания и готовим сопутствующую документацию.
Собственник, не владеющий нюансами получения ГПЗУ, может решить сэкономить на топографической съёмке. Если у администрации нет сведений о съёмке этой местности для определения границ подземных коммуникаций, то без топографической съёмки документы не примут. Или для привязки дома к рельефу может понадобиться вертикальная планировка и топосъёмка. Эти же документы потребуются и при перепаде высот земельного участка, а также при наличии на участке взрослых деревьев, которые хозяин желает сохранить.
Узнать об ограничениях, наложенных на использование участка, нужно из ГПЗУ, выданного в администрации. Также можно узнать из выписки ЕГРН, заказанной на официальном сайте Росреестра, но там меньше информации. Иногда в выписке нет сведений об ограничениях, хотя исходя из местоположения участка, очевидно, что они присутствуют.
Это касается участков, расположенных вблизи ЛЭП, трубопроводов, газопроводов, иных объектов инфраструктуры. Поскольку отсутствие сведений в ЕГРН не освобождает собственника от необходимости соблюдать ограничения по пользованию участком, необходимо получать ГПЗУ. Иначе у застройщика могут возникнуть проблемы.
Проведение строительных работ в охранных зонах следует согласовать с организацией, которая охраняет ценный или опасный объект. Если во время согласования выясняется, что размеры охранной зоны не определены либо установлены неправильно, придётся обратиться к кадастровому инженеру. Он измерит расстояние от охраняемого объекта до границ участка и сравнит его с нормативным. Если есть расхождения, кадастровый инженер составит запрос, где укажет на необходимость пересмотра установленных границ охранной зоны.
Вести работы без получения согласования нельзя. Иначе инициатора могут привлечь к административной или уголовной ответственности, если будет причинён вред здоровью собственникам смежных участков. В тех случаях, когда работы вызвали сбои в функционировании промышленного объекта, виновника привлекут к гражданско-правовой ответственности, обяжут возместить возникшие убытки.
Юристы и кадастровые инженеры АН Истрариел помогут с оформлением строительства садового или жилого дома от получения ГПЗУ до регистрации права собственности. Мы промежуем участок и разрешим споры с соседями, исправив наложение границ. Согласуем возведение дома в охранной зоне и составим технический план. Поставим дом на кадастровый учёт и присвоим ему адрес для прописки. Узаконим строительство с нарушением отступов. Защитим интересы в суде по другим земельным делам.