Вопреки распространённому мнению граждан, о том, что проведение сделок с недвижимым имуществом с обременением по ипотеке невозможно, юристы АН Истрариел сталкиваются с подобными сделками. Такое жильё на деле достаточно легко продать, оставить в наследство или сдать в аренду. Несмотря на то, что квартира, купленная в кредит, в обязательном порядке закладывается банку, современное законодательство не препятствует проведению подобных сделок со своим жильём.
В большинстве случаев условия продажи квартиры, находящейся в залоге, будут полностью зависеть от мотивации продавца. Так заёмщик, продавая одну квартиру, планирует взять в кредит квартиру большей площади. Сегодня практически каждый банк-кредитор имеет программы по замене ипотечной квартиры. Для того, чтобы воспользоваться ею, заёмщику необходимо просто обратиться в свой банк, где оформлялся ипотечный кредит.
Если банк не готов пойти на встречу заёмщика, то гражданин всегда может провести сразу две сделки, которые по факту будут совершенно самостоятельными и независящими друг от друга. Также можно решить проблему, когда заёмщик оказывается не в состоянии платить по кредиту. В этом случае банк продаёт заложенную квартиру новому собственнику, забирая себе оставшуюся часть долга по ипотеке, а заёмщик получает оставшиеся с продажи квартиры деньги и может распоряжаться ими по своему усмотрению.
Есть два варианта возможного оформления сделок. В первом случае можно договориться с покупателями квартиры, объяснив им, что она находится в залоге у банка, который может быть снять только после оплаты кредита. Существует ещё один вариант, который предполагает получение разрешения на сделку от кредитной организации. Банки идут на встречу своим заёмщикам, выдавая данные разрешения, однако согласно действующему законодательству, это не относится к перечню их обязанностей.
Еще одним важным моментом, здесь является техническая сторона организации сделки. Продавец чаще всего арендует сразу две ячейки в банке. Покупатель закладывает в них разделенную стоимость квартиры. Содержимое одной ячейки будет принадлежать банку, а другой продавцу. Для того, чтобы открыть ячейки продавцу необходимо будет предъявить документы о передачи прав собственности на недвижимость. В случае, если в оговоренный срок, сделка так и не состоялась, то покупатель получает свои денежные средства обратно.
Ещё один вариант — поэтапное внесение денег за квартиру. Сначала покупатель расплачивается с банком, затем с самим продавцом. Для того, чтобы избежать различные непредвиденные ситуации, юристы АН Истрариел советует заключить предварительный договор на куплю-продажи квартиры, в котором будут прописаны все действия каждой из сторон.
Согласно действующему законодательству, каких-либо препятствий для того, чтобы сдавать квартиру, купленную по ипотеке в аренду, не существует. Плательщик при желании имеет полное право извлекать выгоду из приобретённого им имущества, даже если по нему имеются обременения. На деле же все может оказаться не так просто. Реализовать своё законное право, можно, если в ипотечном договоре отсутствует пункт, в котором запрещается возможная аренда ипотечного жилья третьими лицами.
В наши дни большинство финансовых организаций стремятся подстраховаться и прописывают положения, согласно которым, любые сделки с недвижимостью, в том числе и сдача в найм, может осуществляться лишь с согласия банка. При этом обязательно заключение официального договора аренды и уплаты налогов на получаемые доходы. Однако, банки крайне редко напрямую ставят клиента перед запретом на проведение каких-либо сделок — получение справок и разрешений из банка, скорее направлено на получение полной информации обо всех действиях, осуществляемых заемщиком со своей недвижимостью.
Купленную по ипотеке квартиру, также можно без каких-либо проблем и трудностей оставлять в наследство, банк в этом случае только «за», так как все платежи по уплате займа ложатся на наследников, сразу после того как они вступают в право наследования.
Юристы АН Истрариел оформляют сделки с недвижимостью, купленной в ипотеку, составляем договоры и регистрируем в Росреестре. По желанию клиента арендуем банковскую ячейку и полностью сопровождаем сделку.