Составляем заявление в Москомархитектуры и формируем пакет документов, необходимых для смены ВРИ земельного участка. Прорабатываем обоснования для изменения и согласовываем с владельцами смежных участков.
Каждому земельному участку присваивается категория и вид разрешённого использования. От этого зависит, разрешается ли строительство на конкретном участке и можно ли использовать землю для ведения бизнеса. Поэтому прежде, чем покупать и осваивать участок, желательно узнать его принадлежность к разрешённой категории. Эти сведения содержатся в государственном реестре недвижимости и для того, чтобы их получить, нужно заказать выписку.
Например, ВРИ, который лучше оформить для строительства — «ИЖС», но эту землю не разрешают использовать для получения коммерческой прибыли. Если правоохранительные органы выявят факт незаконного использования участков в целях бизнеса, то на владельца будет наложен штраф, сумма которого устанавливается законодательными актами. Предпринимателям невыгодно терпеть такие убытки.
Однако, в приказе об утверждении ПЗЗ есть информация о возможности менять ВРИ. Для этого уточняются границы участка. Далее по кадастровому номеру участок находят на публичной кадастровой и графической карте с утверждёнными ПЗЗ, и смотрят, в какую зону он попадает, и возможно ли его сменить. Для смены ВРИ потребуются такие документы: градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), паспорт собственника недвижимости или доверенность на третье лицо, правоустанавливающий документ на участок, проект планировки территории (ППТ) и межевой план участка.
Цель деления земельных участков на категории и виды — контроль за использованием земли государством. В классификаторе представлено 12 ВРИ обобщённого вида с уточнениями в количестве 81. Чтобы не путаться в исправлениях и комментариях, каждому виду присваивается индивидуальный кодовый номер. При этом в документах может быть разрешён как обобщённый ВРИ, так и конкретный.
Встречаются случаи, когда одним видом ограничиваются другие, к примеру, уточнённые ВРИ ограничены обобщёнными. Например, на земельных участках, относящихся к категории ИЖС, допускается выращивание сельскохозяйственных культур. Но если выращивание культур выступает на первый план, становится способом заработка, то эта деятельность будет требовать регистрации и уплаты соответствующих налогов. Участки, принадлежащие к категории ИЖС, предназначены для постоянного проживания, а выращивание сельскохозяйственных культур отодвигается на второй план.
Самыми распространёнными считаются три категории земли:
Вид разрешённого использования определяет какие действия можно осуществлять на земельном участке и под какие нужды его использовать. Каждый участок относится к определённой категории, в рамках которой существует несколько видов разрешённого использования. Если в категории участка нет подходящего ВРИ, то её можно сменить. Либо можно установить дополнительное ВРИ к уже существующим. К примеру, если собственник участка с сельхозназначением решил построить жилой дом, то ему придётся сменить ВРИ на земли для ИЖС. Однако, чтобы сменить ВРИ, должны быть утверждены правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для земель, на которых расположен участок. Если ПЗЗ утверждены, правообладатель земельного участка вправе выбрать один из основных ВРИ, которые установлены на этом участке градостроительным регламентом.
Особенности процесса изменения вида и перевода участка из одной категории в другую устанавливает администрация конкретного района. Законодательство разрабатывает несколько доступных ВРИ, один из которых собственник выбирает самостоятельно. Если ВРИ не предусмотрен для земельного участка правилами землепользования, то может быть такое, что нужный вид предусмотрен ПЗЗ как условно разрешённый. Тогда необходимо получить разрешение на условно разрешённый вид. Добиться этого можно в результате специального слушанья, проводимого земельной комиссией.
Участвовать в слушании могут как сами собственники или арендаторы, так и граждане, проживающие по соседству. Участники процесса могут вносить предложения, критиковать заявителя или предлагать свою точку зрения. Этот этап оказывается самый сложный, поэтому рекомендуется предварительно найти поддержку среди окружающих, а уж потом подавать заявление на внесение изменений. По окончанию слушания и по итогам его проведения составляется протокол, который затем направляется соответствующий орган местной власти. В ином случае придётся менять правила землепользования, либо оспаривать уже утверждённые. Но для этого необходимо понимать не повлекут ли изменения нарушения градостроительной политики.
Юристы АН Истрариел соберут полный пакет необходимой документации и получат согласие на изменения от владельцев смежных участков. Затем составят заявление, в котором укажут цель изменений и её обоснование. Заявление вместе с прилагаемой документацией рассматривается госадминистрацией в течении 30 календарных дней. Положительное решение, принятое уполномоченным органом, даёт владельцу участка внести необходимые изменения в ЕГРН. Для этого наши юристы направляют полученное решение в Росреестр и оформляют выписку с изменёнными сведениями. Если же собственник участка решил сам заняться сменой ВРИ и получил отказ, наши юристы помогут оспорить такое решение через суд.