Для строительства индивидуального дома раньше требовалось оформить соответствующее разрешение в местной администрации. Теперь изменения в Градостроительном кодексе отменили эту процедуру. Однако появились нововведения, согласно которым собственник, планирующий реконструкцию или возведение дома, обязуется направить в администрацию уведомление о начале строительства.
Уведомительный порядок касается как жилых так и садовых домов. О возведении хозяйственных построек, в том числе сарая, гаража и бани, предупреждать местную администрацию не требуется. В уведомлении описываются такие сведения, как площадь дома, количество этажей, высота, графическая схема и так далее. Важно уточнить и нахождение здания относительно границ участка. Последняя информация необходима для оценки того, не будет ли дом ущемлять права соседей или других лиц. Лучше все данные брать из готового проекта.
К уведомлению требуется приложить свидетельство о праве собственности на землю или выписку из ЕГРН и договор купли-продажи или другой правоустанавливающий документ на участок. Заметим, что строительство разрешено только на отмежёванном участке. Если он расположен в историческом поселении, то потребуется подробное описание характеристик и графическое изображение внешнего вида здания. Однако, можно принять уже готовое типовое архитектурное решение для конкретного района.
В течение семи рабочих дней местная администрация рассматривает уведомление застройщика или его представителя о начале строительства и в ответ направляет уведомление о соответствии или несоответствии планируемого строительства. Если участок расположен в охранной зоне аэропорта, железной дороги, газопровода, водоёма или другого объекта, то к уведомлению о соответствии администрация приложит перечень соответствующих организаций, с которыми нужно согласовать предстоящее строительство. Как правило, для согласования требуется топографический план участка с координатами его границ.
Если участок расположен слишком близко к охраняемому объекту, где строительство запрещено, то в согласовании могут отказать. Тогда администрация также не выдаст разрешение. Однако если согласно виду разрешённого использования участок предназначен именно для строительства, то на основе отказа администрации нужно подавать исковое заявление в суд.
Срок действия уведомления составляет 10 лет и остаётся действительным даже при смене собственника участка. Необязательно сразу приступать к строительству, но стоит помнить, что оставленный в запустении участок могут изъять. После окончания строительства нужно направить новое уведомление, приложив к нему технический план здания.
Если отклонений от намеченных параметров не будет, то администрация выдаст уведомление о соответствии построенного объекта требованиям земельного законодательства. В противном случае нужно опять же обращаться в суд, но лучше предупредить об отклонении и заранее получить соответствующее разрешение. С уведомлением и техпланом нужно обратиться в Росреестр для регистрации постройки и оформления прав собственности.
Сначала кажется, что схема оформления строительства индивидуального дома проста: два уведомления, согласование и технический план. Однако, на деле не всегда получается гладко. А с оформлением уже построенного дома может быть ещё хуже. Кроме того, что в согласовании и строительстве могут отказать, так ещё и дом могут снести.
Если участок в собственности уже давно, но ещё не зарегистрирован в Росреестре, советуем заказать геодезическую съёмку и поставить его на учёт как можно скорее. Потому что в генеральном плане населённого пункта неразмеченная территория может попасть, например, в зону многоэтажной застройки. Владелец участка может не догадываться об этом, в разрешении на строительство ему откажут. И незаконно построенный индивидуальный дом не спасёт ситуацию. Его попросту снесут, причём суд обяжет застройщика оплатить расходы за снос.
А чтобы при покупке участка избежать подобных проблем советуем ещё до оформления сделки изучить его градостроительный план, потому что выписка из ЕГРН не даёт точную информацию. Юристы АН Истрариел помогут оформить строительство жилого или садового дома в населённом пункте или на землях сельхозназначения.
Благодаря многолетнему опыту согласуем строительство в охранной зоне водоёма, аэропорта, объекта культурного наследия или месторождения полезных ископаемых. Получим градостроительный план земельного участка, составим проект дома по эскизам заказчика с учётом требований администрации. Составим технический план и зарегистрируем дом в Росреестре. Также, при необходимости, составим исковое заявление и оформим строительство в судебном порядке.