Проверка юридической чистоты сделки перед покупкой или продажей недвижимости позволит подстраховаться от неприятных неожиданностей как покупателю, так и продавцу. Именно поэтому очень важно, чтобы проверкой занимались юристы, которые сделают всё как нужно, а не просто для отписки. Наши юристы сопровождают сделки купли-прод оформить дажи на всех этапах проведения. Мы запрашиваем и проверяем необходимые выписки, доверенности и справки, а также поговор.
Юристы агентства Истрариел не раз сталкивались с ситуацией, когда риелторы, проверяя чистоту будущей сделки купли-продажи, убеждаются лишь в том, что на продаваемой жилплощади никто не зарегистрирован. При этом здесь ситуации могут быть самыми разными — несовершеннолетний ребёнок, которого по закону нельзя выписать на улицу, и он и его мать имеют право проживать по месту регистрации несовершеннолетнего, больной, который долгое время находится на лечении, например, в доме престарелых, доме инвалидов или психиатрической больнице. Также в квартире может быть прописан родственник, который в данное время отбывает уголовное наказание где-нибудь в Магадане или на Калыме, или же военнослужащий, который до определённого времени приписан к военной части.
Необходимо знать, что даже после того как прошла регистрация сделки, а эти граждане были успешно выписаны за коробку конфет в паспортном столе, они по закону имеют полное право произвести восстановление своей регистрации по прежнему месту жительства.
Именно поэтому необходимо, чтобы человек, который занимается проверкой юридической чистоты документов, получив справку от продавцов, что в квартире никто не прописан, самостоятельно сходил в ЖКУ и убедился, нет ли по адресу временно снятых с регистрации. В противном случае ещё не известно, на чью сторону в борьбе за квартиру в случае чего встанет суд. Нередко покупателю отказывают в его праве собственности или обязывают провести регистрацию на своей жилплощади ещё и посторонних для него лиц.
Первый шаг. Потребуется выписка из ЕГРН об основополагающих характеристиках объекта. Лучше заказывать сразу расширенную версию, потому что она содержит больше сведений, а также план планировки квартиры. Желательно заказывать выписку дважды: первый раз — при проверке квартиры, второй раз — при совершении сделки. Чем ближе дата выдачи выписки к дате совершения сделки, тем лучше, так как сведения из документа, который предоставил вам продавец, могут быть уже не актуальны.
Из выписки ЕГРН узнаем, кто действительный владелец, сравним площадь по документам и по факту, а также выясним, существуют ли ограничения или обременения в использовании квартиры. После этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе права собственности, чтобы посмотреть, когда было зарегистрировано право. Выписка показывает, кто был предыдущим собственником, с её помощью узнаем количество владельцев, и на основании чего нынешний хозяин стал собственником — договора купли-продажи, по завещанию и так далее.
Следующим этапом становится сверка планировки квартиры с её реальным состоянием. Важно понимать, что некоторые виды перепланировок, узаконить не получится. Если квартира взята в ипотеку, то незарегистрированная перепланировка может помешать продаже. Также есть смысл запросить у собственника справку от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Наличие задолженности не может стать причиной для отказа от сделки, но этот вопрос лучше урегулировать с правообладателем. Поскольку, например, взносы на капитальный ремонт переходят к новому владельцу вместе с правом собственности.
Второй шаг. Требуется проверить по онлайн-базам имеющуюся информацию. В первую очередь, является ли собственник банкротом, или начал процедуру банкротства. Если это так, сделку купли-продажи оспорят, и вы встанете в очередь на возмещение ущерба. Далее проверяем на предмет задолженностей на сайте судебных приставов и налоговой службы, так как, если сумма долга большая, на квартиру наложат арест, либо признают сделку недействительной.
Также рекомендуется зайти на сайт Нотариальной палаты, чтобы проверить объект в реестре наследственных дел, и на сайт Залоговой недвижимости, где можно узнать, не оформлена ли квартира в залог у юридического или физического лица, так как человек мог оформить займ и заложить эту квартиру.
Следующим этапом проверяем:
Не рекомендуется покупать квартиру по нотариальной доверенности, так как в практике много случаев, когда доверенности недействительны, или их потом отзывают. Поэтому лучше покупать квартиру у прямого собственника. Однако, если участие владельца не представляется возможным, проверьте доверенность на сайте нотариата её на действительность.
Третьим шагом мы запрашиваем у продавца необходимую документацию. Первая справка — это выписка из домовой книги. С её помощью можем убедиться, что на момент заключения сделки в квартире никто не прописан. Вторая справка выдаётся из психдиспансера о том, что собственник не состоит у них на учёте. Запрашивают в том случае, если владелец пожилой или ведёт себя неадекватно. Если сделка будет заключена с таким человеком, родственники оспорят её, ссылаясь на то, что собственник был не в состоянии отвечать за свои поступки.
Следующим шагом становится получение нотариального согласия супруга или супруги, если квартира приобреталась в браке. При этом важно сравнить дату заключения брака и дату заключения сделки, так как, например, если собственник находился в браке и купил эту квартиру, а сейчас состоит в другом браке, нужно будет согласие первой супруги, с которой вместе приобреталось это жильё.
В случае, если продавец несовершеннолетний, то для заключения сделки потребуется получить согласие органов опеки. Также учитывается, использовался ли материнский капитал при покупке нынешнего жилья, так как собственнику нужно выделить равные доли детям в другой квартире, и только после этого он продаст имеющуюся.
Также ждать подвоха при проведении купли-продажи можно в ситуациях, когда опять-таки допущена халатность в проверке чистоты документов. Например, пообщавшись с продавцом, покупатель решил, что требовать с него справку о психической вменяемости будет лишним, а оказалось, что человек уже долгое время стоит на психиатрическом учёте. Это обстоятельство позволит оспорить проведённую сделку. Или, например, квартира продаётся по доверенности, а на деле оказывается, что собственник жилья уже несколько недель или даже месяцев назад отошёл в мир иной.
Иногда продавцы договариваются с покупателем указать в договоре купли-продажи более низкую цену из соображений экономии на налогах. В результате, в случае судебных разбирательств этот нюанс может сильно ударит по карману покупателя.
Юристы АН Истрариел перед проведением сделки купли-продажи проверяют всю документацию, касающуюся объекта сделки. При покупке земельного участка наши кадастровые инженеры в обязательном порядке перепроверяют прохождение границ участков. Для сделок с квартирами уточняем наличие всех прописанных лиц, а также законность проведённых перепланировок. Мы оформляем сделки купли-продажи недвижимости, проверяя при этом документацию на соответствие. Запрашиваем у владельца необходимые выписки, а также контролируем исполнение обязанностей участников договора