Собственники участков строят дома без ведома администрации и после завершения строительства подают документы на регистрацию. Сталкиваются с отказом. Причина: самовольное строительство. Велика ли вероятность сноса и есть ли возможность легализовать постройку, рассказали наши юристы.
Самовольными постройками называют все здания и сооружения, при возведении которых были обнаружены нарушения и те, что построены без специального разрешения (ст. 222 ГК РФ). Такие дома не могут быть сданы в аренду, подарены, проданы, то есть, любой вид сделок с незаконной недвижимостью запрещён.
Право собственности на незаконные строения признаётся исключительно в судебном порядке. Это возможно только в случае, если: параметры здания вписываются в нормы землепользования и застройки, дом безопасен, не несёт угрозу здоровью и жизни людей, сам процесс строительства не нарушил права третьих лиц — например, соседей.
Признание права собственности на самовольное строение требует досудебной подготовки. На объект нужно вызвать кадастрового инженера и провести технический осмотр дома для определения, не является ли он опасным. После обследования выдаётся заключение с указанными параметрами дома, отмечается наличие или отсутствие коммуникаций, проверяется соблюдение санитарных и градостроительных норм. Легализовать самострой можно только через суд. Наши юристы оказывают правовую помощь в оформлении таких домов и помогают составить иск.
Важно: в случае если постройка признана судом незаконной, она должна быть снесена в течении 12 месяцев за счёт застройщика, и участок должен быть приведён в первоначальное состояние.
Сейчас создаются комиссии по выявлению незарегистрированных объектов, также в базе Росреестра создан реестр незарегистрированных объектов, куда заносится информация по всем выявленным объектам. Если комиссией выявлена незаконная постройка и собственник не приводит ее в должное состояние, то могут изъять участок. Владельцу участка отправляется уведомление о том, что он должен поставить объект на кадастровый учет и оформить право собственности. Срок устанавливается от 6 месяцев до 3 лет, и, если по истечению 3 лет собственник не исполнил данное предписание, то суд его обяжет снести данное строение за счет его же средств.
Появление домов построенных без разрешения (уведомления о строительстве) и различных капитальных сооружений, возводимых без разрешительной документации — связано с элементарным пренебрежением к существующему законодательству это знаменитый народный «авось». Реже, с желанием сэкономить средства. Часто — с предполагаемой бюрократической волокитой. Хотя владельцы такой недвижимости понимают, что рано или поздно, данная проблема проявит себя.
Сейчас самострои выявляются контролирующими комиссиями Росреестра. После игнорирования проблемы, о проведении процедуры законного отчуждения такого объекта не может быть и речи. Владелец незаконного строения не сможет ни продать его, ни сдать в аренду, ни подарить и т.д. В этой ситуации понадобится срочная легализация самостроя. Только в случае признания права собственности, как правило, по решению суда, можно распоряжаться объектом на законных основаниях. Это и дороже и дольше процедуры получения уведомления о строительстве.
Следует помнить, что успеха в судебных разбирательствах добиваются полноправные владельцы земельных участков, содержащих объект легализации. Если земля не принадлежит застройщику, то он, скорее всего, потеряет все права на здание. При этом собственник участка, на котором произведено незаконное строительство, может получить назад не только землю, но и нелегальное сооружение. Иногда предусмотрена материальная компенсация, ее объемы определяет суд. В случае получения уведомления о строительстве, права собственности на здание переходят к застройщику. Оптимальным выходом при разрешении земельного вопроса в подобной ситуации может стать долгосрочная аренда надела с правом последующего выкупа.
Если незаконное строение признано нарушающим права граждан или представляющим угрозу для жизни и здоровья окружающих, оно подлежит не легализации, а сносу. Чтобы избежать такого радикального метода, нужно осуществлять строительство в соответствии с действующими нормами и правилами.
Сложно будет узаконить объект, возведенный вопреки полученному ранее отказу в строительстве. Самовольная застройка в таких случаях вызывает особенно негативное отношение суда и регистрирующих органов. Легализацию незаконно выстроенных объектов легче производить при наличии на данной территории законных построек. При сплошном незаконном строительстве оформление существенно осложняется.
Юристы компании «Истрариел» готовы взять в работу самые сложные случаи легализации незаконных сооружений. Высокий профессионализм юристов поможет справиться с самой нелицеприятной проблемой. Наша компания имеет опыт в удачном разрешении подобных ситуаций и готова предложить свои услуги.
Прежде всего, оформляется заявление в суд о признании законным самовольно выстроенного объекта. К заявлению потребуется приложение в виде правоустанавливающих документов на участок, техпаспорта, кадастрового паспорта. Затем специально созданная комиссия осуществляет подробный анализ здания на предмет соблюдения градостроительных нормативов и возможной угрозы гражданам. Выполняется опрос третьих лиц, имеющих отношение к земельному участку или постройке с целью выявления претензий по поводу легализации. Если строительные нормы соблюдены и нет возражений заинтересованных лиц, можно рассчитывать на успешное разрешение дела. На основании решения суда объект регистрируется Росреестром.
Конечно же, не все так гладко на практике. Каждый конкретный случай несет с собой массу нюансов и особенностей. А судебные процессы предполагают значительные затраты времени и финансов. Существуют способы внесудебного решения проблем легализации строительных объектов. Мы готовы подробно разобраться в вашей ситуации и решить вопрос максимально комфортно.
В РФ утверждён перечень объектов, строительство которых не требует специального разрешения. В остальных случаях требуется предварительное разрешение на проведение работ. Самовольное строительство (без получения согласования) воспринимается органами власти как противозаконная деятельность. Следовательно, подобные действия имеют последствия. Это административное правонарушение, за которое придётся понести ответственность. Необходимо учитывать, что построить дом или другой объект на оформленном в собственность земельном участке нетрудно. В разы сложнее будет узаконить эту постройку. Придётся доказывать права на неё.
Возведение объекта без соответствующего уведомления — частый тип правонарушения в градостроительной отрасли. С точки зрения гражданского законодательства незаконно построенным объектом является любое здание, которое соответствует следующим критериям:
Причины, которые толкают граждан на подобные нарушения, различны. Во-первых, незаконное строительство осуществить гораздо быстрее, чем при получении необходимых согласований. Во-вторых, граждане избавляют себя таким образом от необходимости участвовать в сложных бюрократических процедурах регистрации и оформления документов о праве собственности. В-третьих, гражданам не хватает юридической подкованности и знаний градостроительного законодательства, люди не понимают значимости такого документа как уведомление о строительстве. Не зависимо от причины появления самостроя, не стоит оттягивать визит к юристу до момента завершения строительства.
Незнание законов создаёт неверное предоставление о процессе узаконивания постройки. Некоторые граждане полагают, что заплатят сторонней компании, и она быстро решит этот вопрос. На самом деле собственнику, который решился на незаконное строительство, придётся столкнуться с целым рядом проблем. Объект, построенный с нарушениями действующего законодательства, будет невозможно зарегистрировать в ЕГРН. Для оформления на него права собственности придётся пройти через судебные тяжбы. Кроме того, собственнику придётся оплатить в бюджет штрафы, которые вправе выписать целый ряд государственных структур. Если объект возведён с нарушениями закона и представляет опасность для здоровья, жизни людей, высок риск сноса такой постройки по решению суда. Затраты на выполнение решения судебного органа при этом понесёт виновник.
Юристы АН Истрариел советуют прежде, чем приступать к работам изучить Градостроительное законодательство. Необходимо учитывать, что от типа участка земли зависит список документов и согласований, которые придётся получить. Потому что только после оформления строительства согласно требованиям закона, гражданин вправе на законных основаниях распоряжаться собственностью. Мы оформим разрешительную документацию перед началом строительства, а если дом уже построен, поможем зарегистрировать самострой.
Наши юристы помогают узаконить самовольные постройки. Представляют интересы в суде. Проводят строительную экспертизу и выдают заключение кадастрового инженера. Разрабатываем технический план постройки. Подаём документы для регистрации и постановки на кадастровый учёт. Обращайтесь за бесплатной консультацией.