Приветствую всех читателей нашего сайта! В первую очередь, хочу представиться — меня зовут, Куликова Нелли Александровна. Я руководитель А/Н Истрариел, опыт в сфере недвижимости с 2011 года. Мы первые юристы в Истринском районе, которые выиграли судебное дело по накладке лесного фонда с участками в СНТ. На сегодняшний день занимаемся оформлением земельных участков и построенных на них строений в собственность. Наши эксперты сопровождают людей при продаже и покупки объектов недвижимости, а также иными вопросами касающиеся недвижимости.
27 ноября 2018 года в Истре состоялась собрание собственников недвижимости на котором я выступила с докладом. Тема моего выступления: межевание, и негативные последствия, если участок не промежеван. Тема актуальная, и постоянно вокруг этой темы возникает много вопросов, и споров. Давайте сегодня разберем как правильно поступать, чтобы не ошибиться!
Предлагаю ближайшее время нашей встречи провести следующим образом: я вам расскажу, что такое межевание, какие этапы межевания происходят, какие документы требуются, и с какой целью межевание необходимо делать, затем вы сможете задать возникшие вопросы и я с удовольствие отвечу.
Межевание это совокупность геодезических и кадастровых действий направленных с целью уточнения площади участка и его конфигурации, изменения площади, раздела и объединения участков по координатам. В результате проведения всех этапов межевания формируется межевой план в электронном виде, подлежащий передаче в Росреестре (именно в электронном виде, так бумажном виде официально с 2013 года не требуется).
С начала 2017 года возникли и продолжаются в настоящем времени ограничения пользования и распоряжения теми участками которые не промежеваны. Как именно это происходит и в чем это заключается?
Ограничение пользованием участка выглядит следующим образом, у человека есть документ подтверждающий право собственности (н-р, свидетельство о праве собственности или даже выписка из ЕГРН), но границы не определены в кадастре, то есть межевание никогда не было, соответственно как собственник своего участка докажет что это именно его участок. Участок у него есть только на бумаге, а в действительности, почему этот, а не тот напротив который тоже не уточнен. Вы можете сказать, что по номеру участка, но мы знаем, что по документам зачастую нет точных адресов.
Ограничения пользованием участка может выражаться в самозахвате, то есть собственник пользуется большей площадью, чем ему принадлежит. С точки зрения закона эти действия незаконны, однако, дополнительную площадь есть возможность оформить в собственность, что собственник и делают. Во многих СНТ, ДНП и НП границы земель общего пользования не промежеваны, тем самым этот факт только способствует самозахвату и уточнению за счет земель общего пользования и уменьшению фактической площади земель СНТ. Таким образом, если Председатель желает продать часть участка от общих земель, для начала надо уточнить всю землю общего пользования, разделить ее, чтобы выделить кусочек, затем зарегистрировать в Росреестре права на новые образованные земли и после этого продать.
Отсюда и возникает необходимость в уточнении участков не только физических лиц, но и юридических лиц.
Ограничения на Распоряжение земельным участком заключается в следующем: Собственник решил продать участок, примерно 80% покупателей приобретают недвижимость за счет кредитных средств, то есть у нас появляется еще один участник сделки — это Банк. Банк не выдаст кредит на не проверенный объект, границы участка должны быть определены, документы на недвижимость должны быть в порядке, что подтверждает выписка из ЕГРН с точками координат.
Даже если нашелся Покупатель и приобретает за счет собственных средств, сейчас население грамотное, либо проконсультируются и выяснят, в каком состоянии должны быть документы и участок, чтобы не купить кота в мешке., границы должны быть уточнены, а еще и дополнительно границы нужно проверить, чтобы они соответствовали действительности на местности.
Следующее, Собственник хочет подарить участок своему родственнику и его завещать, и оформление происходит через нотариуса, нотариус обязательно подстрахуется расширенной выпиской из ЕГРН с точками координат, так как объект должен быть точно определен на местности.
Подводя черту под вышесказанному, хочу подчеркнуть, если собственник не делал межевание границ своего участка и в сведениях Единого государственного реестра прав отсутствуют сведения о конфигурации участка, то он существует виртуально, в воздухе (н-р в базе Росреестра, или на каких то старых документах, которые Ростреестр норовит поставить под сомнение), но ваш участок не определен на местности, вы им пользуетесь условно на местности. Следовательно, любой другой гражданин может его оформить на себя, передвинув забор, поставив колья на местности. Таким образом присвоить чью то потенциальную границу чужого участка. Помимо этого землевладелец ограничивает себя в оформлении построенных строений без межевания участка, не сможет продать, передать по наследству, сдать в аренду, тем самым получается уход от налогов-а это штрафы.
Но если земельные споры всё-таки наступили, они решаются двумя способами, либо мирными переговорами (заново правильно межуют), либо в судебном порядке.
Мой доклад вызвал интерес среди слушателей, и Председатель СНП ТАЛИЦЫ-1, г Истра, Московская область Суворова Мария Николаевна задала мне очень интересный вопрос:
- У нас земли стоят на кадастровом учёте. Но часть земель общего пользования находится с согласия общего собрания в заборах владельцев. Они пользуются землёй общего пользования и хотят эту землю взять себе в собственность. Общее собрание не возражает, потому что эта земля принципиально не нужна для общих целей. Какие наши действия? Как нам эту землю вывести из земель общего пользования и передать членам партнёрства. Обязательно ли это должна быть продажа или это может быть дарение? Какой налог должен быть? Как эта процедура должна происходить? Границы не уточнены.
(я) - Если границы уточнены, Вы имеете право продать либо подарить часть участка. Но сначала нужно разделить участок, выделить части участка, затем зарегистрировать право сначала на СНТ. Потом разделить общее, чтобы образовались новые части участков.
(Суворова) - Получить новые свидетельства?
(я) - Да. Получить новое свидетельство на каждый кусочек. Только после этого, когда вы становитесь владельцем новых образованных участков, вы можете их отчуждать, продавать, дарить либо сдавать в аренду.
(Суворова) — Спасибо.
Позже, как оказалось, подобных ситуаций существует множество. Я решила опубликовать свой доклад, быть может, кому-то это будет полезно.
По закону межевание не является обязательной процедурой, но неуточнённые координаты ограничивают в правах владельца участка. Многие дачники, которые спешат оформить свои участки по «дачной амнистии», мечутся в поисках ответа, межевать или нет участок, спрашивая мнения соседей, друзей, родственников, экспертов и получают разные ответы.
Юристы АН Истрариел и я в частности, уверяем, что межевание является полезной процедурой, которая позволит застраховать себя от возможных ошибок кадастрового учёта, а также от захвата соседями чужой площади. Также встречается, что из-за технической или реестровой ошибки границы участка налезли на участок соседа. В этом случае даже дом может оказаться на чужой территории. Обезопасить себя от такой ситуации позволит вовремя проведённое межевание.
«За» межевание сегодня и работники Росреестра, которые занимаются кадастровым и техническим учётом строений, зданий и сооружений. Ведь им намного труднее наносить то или иное строение на план участка, который был получен по результатам обычного измерения рулеткой, чем использовать для этих целей уже готовые координаты точек земельного участка, которые получены от геодезистов.
Советую провести межевание своего участка как можно раньше. Ведь если конфликтная ситуация дойдёт до суда, суд вынесет решение в пользу того собственника, кто провёл уточнение своих границ раньше. Наши кадастровые инженеры проводят межевание, выносят границы участков в натуру, уточняют границы перед покупкой. Если не получается мирным путём решить конфликт с соседями юристы АН Истрариел составят иск и представят интересы клиента в суде.
Видео основной части моего доклада: