Администрация выносит 100 % отказы в строительстве жилых домов на участках, попавших в санитарно-защитную зону. Меры предпринимаются также и к незарегистрированным строениям в радиусе действия обременения. Тот факт, что данные о СЗЗ не указаны в ЕГРН, не отменяет существование этой зоны фактически. Собственники участков теряют надежду на получение возможности строить. Есть несколько действенных способов, следуя которым можно добиться положительного результата и начать стройку.
Владельцы участков, узнав о действующей вокруг участка санитарной зоне, ищут способы зарегистрировать дом. В жилом статусе оформить не удастся, но можно попробовать в качестве хозпостройки. Для вспомогательных строений уведомлять органы власти о строительстве нет необходимости. Если собственник заинтересован зарегистрировать дом по законным правилам и присвоить ему назначение «жилой», нужно добиться уменьшения или снятия СЗЗ либо оспорить отказ администрации в судебном порядке.
По сведениям, указанным в СанПиН, строительство жилых домов в санитарной зоне не допускается. Все объекты недвижимости, построенные без ведома администрации и попавшие под ограничения, подлежат сносу. Владелец узнаёт об имеющихся обременениях в момент подготовки участка к строительству. Чаще всего сведения о СЗЗ отображаются в ГПЗУ, кадастровой выписке, решении администрации отказать в выдаче разрешения на строительство по причине ограничений.
При определении возможно ли строить вблизи защитной зоны анализируется вид разрешённого использования земли, вид санитарной зоны, степень опасности производства, из-за которого наложено обременение. От вида СЗЗ зависит и расстояние, которое нужно отступать при размещении дома.
Режим СЗЗ допускает строительство нежилых объектов, например, гостиничных комплексов, складов, но категоричен в отношении жилой застройки. Если дом был построен на собственном участке до того, как предприятие установило санитарную зону, документы на объект и участок получены в соответствии с законодательством, то в судебном порядке можно добиться компенсации от администрации за причинённый ущерб (если остальные способы не сработали).
Всё зависит от конкретного участка и санитарной зоны, но чаще владельцы могут воспользоваться следующими методами в попытке добиться разрешения построить и оформить дом.
В отношении участка должно быть проведено межевание. После этого собственник обращается в администрацию и запрашивает разрешение, получает отказ по причине попадания в СЗЗ и начинает процедуру обжалования распоряжения в суде.
Факт: можно провести лабораторные исследования и оценить, насколько загрязнён воздух вблизи производственного объекта. Если уровень шума или загрязнений стал ниже на 10 %, чем был до этого, есть возможность внести корректировки в проект зоны и построить жилой дом на границе СЗЗ.
Для внесения изменений в проект предварительно нужно обратиться за проведением эпидемиологической экспертизы, инициировать замеры на границе СЗЗ и оценить параметры. Следующим этапом становится получение согласования от Роспотребнадзора и санитарного врача. После выдачи разрешения санитарная зона будет изменена, в ЕГРН также вносятся обновления.
Собственники участка не всегда могут получить ГПЗУ. Причиной задержки подготовки градостроительной документации становится формирование санитарной зоны. Юристы советуют не ждать, пока СЗЗ будет утверждена, всё равно в выдаче ГПЗУ откажут. Стоит готовиться к судебному процессу, если участок предназначен для индивидуального жилищного строительства. Либо вне судебного порядка строить дом и оформлять в качестве нежилого с соблюдением санитарных норм и правил.
Судебное рассмотрение вопроса даёт шансы на строительство и регистрацию дома в санитарной зоне. Для этого владелец до начала процесса инициирует строительную экспертизу, затем подготавливает иск. В заявлении указывает суть ситуации и просит исключить участок из санитарной зоны и получить одобрение в оформлении разрешительной документации. Обращение в суд по вопросам уменьшения санитарной зоны считается стандартной практикой, так как администрация не уполномочена одобрять уведомления собственников, если установлена СЗЗ.
Шансы на положительный исход дела зависит от самой зоны и параметров участка. Оценить документы, составить иск о возмещении убытков или об уменьшении зоны, собрать доказательную базу поможет юрист по недвижимости.
Из судебной практики по вопросам СЗЗ можно выделить следующее: если зона не утверждена в порядке, установленным законом, то ограничений нет, и построенный жилой дом вблизи ЗОУИТ не считается нарушением. Но при этом суд также указывает, что если жилой дом будет числиться в зоне обременения после установления санитарной зоны, то такой капитальный объект будет снесён на основании ст. 107 ЗК РФ.
Для решения вопроса о снятии ограничений владельцу нужно собрать документы:
Вышеперечисленные справки станут основаниями для уменьшения зоны. Иногда удаётся даже оспорить законность установки СЗЗ. Чем больше доказательная база истца, тем выше вероятность вынесения решения суда в пользу истца.
Сокращение санитарной зоны подразумевает процедуру уменьшения расстояния установленного ранее ограничения. При этом нужно соблюдать определённые условия. Так, снизить СЗЗ становится возможно, если концентрация негативных веществ в воздухе будет снижена, а показатели факторов загрязнения не будут нести риска для жизни и здоровья лиц.
Для снижения расстояния от зоны предприятия до пятна жилой застройки нужно получить заключение экспертизы о проведении лабораторных исследований физических и биологических параметров. Если данные о звуке, шуме, вибрации будут в норме, можно разрабатывать проект. К нему нужно приложить карту-план, заключение экспертизы и документы на участок. Перечень справок направляется на рассмотрение в Роспотребнадзор и согласовывается с санитарным врачом.
Если промышленный объект сократил уровень производства или закупил новое оборудование и системы, позволяющие снизить уровень загрязнений окружающей среды до предельно допустимых норм, такую зону можно уменьшить. При этом на самом объекте не нужно предпринимать никаких дополнительных мер.
Если нормы на границе зоны не достигли минимума, есть возможность уменьшить СЗЗ, разработав рекомендации для снижения вредных факторов. Соблюдение мероприятий позволит устранить негативное влияние, создаваемое промышленным объектом, для жилых застроек.
При изменении производства предприятия и модернизации оборудования меняется классификация опасности, следовательно, расстояние от зоны до участков ИЖС уменьшается. Смена сырья при производстве и получение результатов исследований из лаборатории становятся причиной рассмотрения вопроса санитарным врачом, который даёт одобрение на изменение СЗЗ. А также выдаётся положительное экспертное заключение.
От класса опасности зависит список инстанций, которые будут утверждать снижение зоны. Проекты объектов с 1 классом подписываются Роспотребнадзором, а 2-5 классов дополнительно требуют разрешения заинтересованных организаций и санврача.
Вовремя полученные сведения об установке зоны оказывает влияние на возможность реализации застройщиком запланированных строительных проектов. Анализ участка на наличие охранных зон проводится на стадии приобретения объекта недвижимости. Но в случае защитных зон получить данные сложнее, так как единый реестр СЗЗ пока не предусмотрен законом, его внедрение планируется не раньше 2025 года.
Органы власти регулярно разрабатывают нововведения для оповещения собственников об установке санитарных зон, но на практике пока есть проблемы с отображением ограничений в выписках ЕГРН. Многие владельцы получают данные о попадании в зону уже после покупки. Также не исключается риск вхождения в новые, недавно установленные зоны, которые влияют на строительство и мешают зарегистрировать объект в Росреестре.
Межведомственное взаимодействие между Роспотребнадзором и органами власти повышает уровень информированности населения об установках санитарных зон. Иногда удаётся добиться реализовать строительные проекты и сократить зону на стадии утверждения.
Внимание: если попадание участка в защитную зону повлекло за собой невозможность использовать его для строительства, а все способы по уменьшению ЗОУИТ не привели к результату, собственник имеет право на получение компенсации за причинённый ущерб. При отрицательном решении администрации в смене ВРИ, отказе в сокращении зоны владелец может потребовать выкупить участок и имеющиеся на нём строения по a рыночной стоимости, которая была установлена до появления зоны.
При строительстве дома до того, как участок попал под ограничения, разрабатываются меры по благоустройству. В сложных случаях собственников переселяют в более подходящее жильё, причём делается это за счёт руководителя промышленного объекта, который запросил установку зоны.
Также положена компенсация тем владельцам участков, которые находятся под обременением и показатели загрязнений превышают норму. Ситуации рассматриваются в индивидуальном порядке, учитывается состояние объекта, а также параметры не могут быть ниже, чем у предыдущего жилья.
Оплачивать уменьшение расстояния зоны должен тот, кто инициировал процедуры и разработку проекта. Подать документы в Роспотребнадзор может собственник промышленного объекта, владелец участка, который находится под влиянием ограничений. При наличии веских оснований просьба удовлетворяется и зона уменьшается.
Защитные зоны делятся по классам опасности. Под первый класс попадают предприятия, которые несут максимальный риск, к пятому относятся объекты, оказывающие минимальное негативное воздействие на окружающую среду. От степени опасности зданий зависит расстояние санитарной зоны, которое может достигать до 1000 метров (1 класс СЗЗ).
Для второго класса размер зоны составляет 500 метров, третьего — 300 метров, и для 4 и 5 — 100 и 50 метров соответственно. Информация о классах опасности и утверждённого расстояния прописаны в СанПиН, расстояния могут уменьшаться после формирования проекта сокращения СЗЗ. В отдельных случаях для объектов 5 класса санитарная зона и вовсе не выделяется. Кроме проведения лабораторных исследований, при разработке проекта проводятся расчёты.
Юристы «Истрариел» помогают снять санитарную зону. Оформляют жилые дома, попавшие под ограничения. Получают результаты экспертизы и положительное решение Роспотребнадзора. Составляют проект уменьшения зоны. Составляют исковое заявление и выступают на заседании, защищая права собственников участков. Звоните, поможем зарегистрировать и построить дом вблизи СЗЗ законным способом.