Вступили в силу изменения в Федеральный закон № 382-ФЗ об увеличении минимального срока владения недвижимостью. В связи с этим появились вопросы, у тех кто продает или дарит квартиры с целью снижения чрезмерно большого налога. После истечения предельного срока доходы физического лица, полученные при продаже объекта недвижимого имущества, не облагаются НДФЛ в полной мере. Продавая квартиру до наступления узаконенного срока владения, гражданин обязан уплатить налог с дохода. Он равняется арифметическому произведению кадастровой стоимости и снижающего коэффициента 0,7. Регионы России наделены правом уменьшать минимальный срок владения недвижимым имуществом вплоть до нулевого предела.
До вступления в действие нового закона сделки по реализации недвижимости высвобождались от уплат налога, если налогоплательщик владел жильем сроком от трех лет. Минимально допустимые сроки увеличились до 5 лет, силы обратного действия поправки не имеют, они распространяются лишь на операции, проведенные в наступившем году.
Кто заплатит налоги в свете новых сроков владения? Старый предельный срок (три года) действует для категорий граждан, получивших недвижимое имущество в виде наследства либо договора дарения от членов своей семьи или ближайших родственников. Приватизированные объекты тоже облагаются налогом при продажах по прежней схеме, исходя из трехлетнего предела. Для недвижимого имущества наименьший срок владения равняется трем годам. К исключениям относятся и договора на пожизненное содержание с иждивенцем.
Участились прецеденты, когда владельцы недвижимости, в надежде избежать уплаты больших налогов, договора купли-продажи заменяют договорами дарения, и принимают расписку о выплате денежных средств. Такие граждане рискуют понести уголовное наказание по статье 159 Уголовного кодекса РФ. Налоговое законодательство четко указывает на наличие близких родственных связей, как возможность неуплаты налогов.
При переходе права собственности по договору дарения новый собственник, для разрешения налогового вопроса, должен доказать родство в Инспекции Налоговой службы. Для этого предъявляются свидетельства о рождении, о браке и другие документы, удостоверяющие родственные связи. Если гражданин не располагает такими свидетельствами, к нему применяются санкции, предусмотренные законодательством РФ.
Налога избегают предприниматели, распоряжающиеся недвижимостью, доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательском бизнесе, не подпадают под эту схему. А вот непрофессиональные инвесторы, количество которых увеличилось в период серьезных валютных колебаний, заплатят НДФЛ в случае скорых продаж жилья.
Налогом облагается разница в ценах покупки и последующей продажи квартиры. Сумма, затраченная на приобретение жилья отнимается по принципу налогового вычета. Если квартира куплена за 20 миллионов рублей, и владелец выставляет её на продажу за 24 миллиона до истечения срока в 5 лет, налогом облагается только разница в 4 миллиона. Таким образом, налог в 13% составит сумму, равную 520 тысячам рублей.
Эксперты полагают — продавцы квартир будут сознательно понижать стоимость жилья, зафиксированную в договоре купли-продажи. Закон учитывает предложение Налоговой службы, по которому устанавливается порог на минимально возможную цену. Стоимость недвижимого имущества, облагаемая НДФЛ, должна составлять, как минимум 70% от кадастровой стоимости. При сниженной цене для вычисления базы налогообложения подключается кадастр.
С начала года принимается в расчет ограничение в один миллион рублей при занижении цены продажи. В таком случае, налоговый вычет при досрочной продаже равняется одному миллиону либо сумме, затраченной на покупку объекта недвижимости. Как налоговый вычет, определяется сумма, предлагаемая государством для налогоплательщиков, на которую не начисляется налог.
В противовес налоговому вычету, используемому при покупке жилья, который можно применить один раз в жизни, вычет при совершении продажи не имеет таких ограничений, но прибегнуть к нему можно 1 раз за год. Налогом 13% облагается база, равная 0,7 от кадастровой цены квартиры, когда сумма договора занижена. Нестабильность рынка делает непредсказуемыми выгоды от сделок продажи. Государство оставляет за владельцем недвижимости возможность уменьшить кадастровую стоимость, которая часто превышает рыночную. Для этого в Кадастровую Палату подается заявление на снижение кадастровой стоимости. Специальная комиссия рассматривает заявки от граждан, и принимает решение «за» или «против». Оспорить кадастровую оценку можно через суд, но оба варианта потребуют больших временных и моральных затрат.
Остаются сложности при продажах квартир, полученных в наследство. Определение цены по кадастровой оценке и налоговый вычет в один миллион рублей приводят к достаточно ощутимым налоговым затратам. Люди, планирующие продать жильё для приобретения новой квартиры с лучшими жилищными условиями, попадают в самое невыгодное положение. А переложить затраты на покупателей сложно в нынешних рыночных условиях, когда правила диктуют не продавцы.
Собственники выбирают вариант сдачи квартир в аренду до наступления положенного срока. Рынок аренды набирает обороты, владельцы стремятся получать временные небольшие доходы от вложенных инвестиций. Массовая сдача новостроек привела к наполнению рынка квартирами, замершими в ожидании покупателей, так как продавцы не всегда находят выгодными сделки продажи в новых условиях.
Другие порядки распространяются на дольщиков, они платят НДФЛ, невзирая на сроки владения долей. Министерство Финансов дает пояснение, что при продажах долей в общем праве собственности нежилого помещения вышеописанные правила не применяются.