Как признать сделку с недвижимостью недействительной

Согласно данным статистики, от 5 до 15 % совершаемых сделок с объектами недвижимости впоследствии оспариваются в суде. Ситуации, когда аннулируется принятое соглашение, не редкость. Высока вероятность заключения ничтожных или оспоримых сделок. В итоге для покупателей растёт риск потери имущества и денег.

Признать сделку недействительной возможно, когда один из участников действует недобросовестно. Государственные органы могут отменить сделку, а договор не будет иметь юридической силы. Доказывать правоту придётся в судебном порядке.

Порядок признания сделки недействительной

Не каждую сделку можно признать недействительной, а только ту, что повлекла за собой нарушение прав сторон или заинтересованных лиц. Если совершаемая сделка стала причиной негативных последствий, сделка признаётся недействительной через суд. Для этого составляется и подаётся исковое заявление. Право инициировать рассмотрение дела в суде может участник, иные заинтересованные лица, органы местного самоуправления. Окончательное решение об аннулировании сделки выносит суд. Для оспаривания нужно следовать установленным правилам.

Шаг 1. Уточнить основание для оспаривания.

Определите причину, по которой будете просить суд отменить сделку, сформулируйте её в исковых требованиях и подкрепите позицию ссылками на законодательные нормы. Если дополнительно планируется взыскание денежных средств с ответчика, направьте до начала судебного заседания письменную претензию с указанием требований.

Шаг 2. Составить иск и подать в суд для начала процесса.

Заполнить иск можно самостоятельно, а также при помощи юриста по недвижимости. Для того чтобы суд не отклонил исковые требования, лучше обратиться за правовой поддержкой. Грамотно составленный иск — 40% успеха в вашу пользу.

Одного искового заявления недостаточно. Соберите пакет документов, доказательства, указывающие на то, что права нарушились в результате сделки. Предоставьте договор и иные справки, подтверждающие вашу позицию.

Шаг 3. Направить в суд исковое заявление.

Рассмотрение дел проводится по месту жительства истца, но предварительно убедитесь, что органы высшей инстанции выбраны правильно. Изучите процессуальные требования, определите, у какого суда есть компетенция рассматривать спор (арбитражный суд или общей юрисдикции). Исковое заявление стоит подавать в 3-х экземплярах, так как один направляется ответчику вместе с повесткой в суд.

По каким основаниям сделка недействительна

В законодательстве закреплены критерии, которые являются основанием для расторжения и аннулирования сделок.

Соглашение, принятое участниками. Сделку возможно отменить, если на это согласны оба участника. Оформляется соглашение расторжения, после чего операция с объектом считается аннулированной. Если имущество уже передано другому владельцу на основании договора, Росреестр выносит отказ в расторжении (при зарегистрированном переходе права собственности).

Есть исключение: если объект зарегистрирован на нового владельца, но покупатель не оплатил сумму, фигурирующую в документе сделки, нарушил условия, продавец получит право расторгнуть договорённость.

Смена условий. Договор расторгается через суд либо по взаимному согласию при внесении изменений в договор, заключённый ранее.

Неверный формат заключения сделки. Если операция с объектом проводилась не по правилам закона, отсутствует подпись сторон, а сделка совершилась в устной форме, договор не вступает в силу.

Нарушение закона при заключении сделки. Фиктивный порядок заключения называется мнимой сделкой, которая также признаётся недействительной. С правовой точки зрения договор выглядит верно составленным, но на самом деле у сторон нет желания реализовать права и обязанности договорённости.

Пример. Суд рассматривал дело об аннулировании договора и расторг сделку. Причиной стало то, что продавец, объявивший себя банкротом, пытался передать имущество сыну по заниженной рыночной цене с целью сохранения недвижимости. Попытка уйти от ответственности и нежелание передать дом кредиторам стала основанием для признания сделки мнимой.

В законодательстве есть также понятие «притворная сделка». Её, как и мнимую, заключают не для передачи имущества, а с целью прикрытия другого документа. Если продавец и покупатель не желают регистрировать покупку дома или квартиры, оформляя вместо купли-продажи дарственную. При такой ситуации притворная сделка прикрывает продажу (при дарении имущество передаётся безвозмездно).

Недееспособность физических лиц. Если судом установлена недееспособность стороны, операция с объектом признаётся ничтожной. Фактом для оспаривания становится также участие в сделке человека, который не отдавал отчёт своим действиям при подписании договора. Недееспособными считаются дети до 14 лет, 14-18 — частично дееспособными, поэтому за них действуют опекуны, родители.

Сделка проведена без согласия заинтересованных лиц. Перед передачей квартиры, дома или участка покупателю требуется предоставить согласие супруга, супруги или другого владельца объекта недвижимости. При продаже или дарении имущества без ведома заинтересованного лица сделка может быть оспорена в суде. Если продавец признан банкротом, то сделки должны осуществляться только с согласия управляющего. При участии несовершеннолетнего понадобится согласие, выданное органами опеки.

Договор подписан под заблуждением. Если покупатель неверно понимал условия или объект оказался не таким, как было оговорено при заключении договорённости, сделка подлежит оспариванию. В суде при рассмотрении дела уточняется: если бы покупатель понимал действительные условия, то сделка вряд ли бы состоялась.

Пример. Приобретался участок с целью строительства, продавец намеренно умолчал о несоответствии вида разрешённого использования и невозможности разместить на земле жилой дом. Также распространены варианты обмана, когда владелец объекта недвижимости указывает площадь участка, дома или квартиры больше, чем на самом деле.

Для оспаривания такой договорённости придётся постараться убедить суд, что покупатель проверял юридическую чистоту сделки, но был введён в заблуждение. Во избежание таких ситуаций нужно обращаться к юристу до момента заключения договора. Читать далее о том, как проверить недвижимость перед покупкой.

Сделка совершена под влиянием обмана, путём угроз, принуждения и иных неблагоприятных действий. Договор, подписанный насильно или обманным путём, покупатель имеет право признать недействительным. Сюда же относится ситуация, если оценка недвижимости перед покупкой была занижена и продавец понёс убытки.

В законодательстве принято понятие «кабальной сделки», когда договор заключается по причине сложных обстоятельств одной стороны. При сборе весомых доказательств судебные органы могут аннулировать договорённость.

В таблице указаны статьи ГК РФ, регламентирующие оспаривание операций с недвижимостью.

Признаётся оспоримой Признаётся ничтожной
Оформлена под заблуждением — ст. 178 Считается мнимой (ненастоящая, фиктивная) — ст. 170 п. 1
Участвовало несовершеннолетнее лицо — ст. 175 Считается притворной (заключена для прикрытия других действий с недвижимостью) — ст. 170 п. 2
Совершена обманным путём или при угрозах — ст. 179 Участие лица, которое недееспособно — ст. 171
Договор подписан недееспособным лицом — ст. 176 Сделка проведена не юридическим представителем или нотариусом — ст.163 п.3
Сторона сделки не отдавала отчёт совершаемому действию — ст. 177 Сделку заключил ребёнок (до 14 лет) — ст.172
Сделка невыгодна для одной из сторон — ст.179 Нарушает основы правопорядка и нравственности — ст. 169

Кроме вышеперечисленных ситуаций, сделки признаются недействительными через суд, если:

Дополнительно узнать подробности о критериях, по которым возможно оспорить сделку, можно, позвонив нашим юристам.

Виды недействительных сделок

Сделки, которые аннулируются, могут быть ничтожными и оспоримыми. И между ними есть разница. Ничтожными считаются те юридические операции, которые не влекут последствий. Законом установлено, какие сделки признаются ничтожными автоматически. Та, которую опровергнуть можно через суд, считается оспоримой. Если при совершении сделки есть нарушения, но ни продавец, ни покупатель не подали в суд, она считается заключённой и влечёт за собой правовые последствия.

После аннулирования сделки договор утрачивает юридическую силу и участники возвращают имущество, денежные средства. Отличить оспоримую сделку и ничтожную несложно, если обратиться к формулировкам закона. Если указано «может признаваться недействительной» — относится к оспоримым. Если присутствует формулировка «является недействительной» — к ничтожным.

Последствия аннулирования сделок

Ответственность участников. Прямым последствием оспаривания сделки становится то, что каждая из сторон возвращает полученное, в законодательстве это называется реституцией. Но применяется она не всегда. Если признан недействительным договор аренды, то отмена правовой операции не повлечёт за собой никаких последствий для участников. При отмене купли-продажи проводится возврат имущества, а если это невозможно — компенсируется деньгами. Это носит название двусторонней реституции.

Обратите внимание: в отдельных случаях покупатель может пострадать и не получить всю сумму целиком после отмены сделки. Если продавец не в состоянии вернуть деньги, суд назначает постепенную выплату, и процесс затягивается на несколько лет. Чтобы не оказаться в ситуации, повлёкшей за собой негативные последствия, обращайтесь к юристу до заключения сделки для исключения неблагоприятных факторов. Лучше перестраховаться до момента заключения сделки, чем впоследствии оспаривать её в суде.

Отличие аннулирования сделки от расторжения договора. От оспаривания и ничтожности операций с недвижимостью нужно отличать обычное расторжение договора по желанию участников. Законодательно такая отмена регламентируется главой 29 Гражданского Кодекса.

Расторжение проводится в письменной форме, составляется отдельное соглашение или суд выносит соответствующее решение. После аннулирования договора стороны не возвращают назад то, что уже было исполнено. Иногда предусматриваются компенсации ущерба по добровольному согласию.

Срок исковой давности

Перед тем как обращаться в суд, нужно учитывать срок давности, установленный законом для таких сделок. От этого зависит содержание иска. Для тех операций с недвижимостью, которые оспариваются, срок составляет 1 год и начинает отсчитываться с того момента, когда истец узнал о том, что есть причины для отмены сделки.

Отдельно стоит выделить случай, если договор заключался под угрозами — тогда исковая давность берёт начало со дня прекращения действий насилия. Само по себе окончание срока исковой давности не препятствует подаче заявления в суд, но если второй участник скажет об этом на заседании, в рассмотрении иска будет отказано.

Для ничтожных правовых операций с недвижимостью законодательством установлен срок 3 года. Отсчёт идет с момента исполнения условий договора, например, после передачи денег или имущества. При неисполнении обязательств сторон срок давности не действует.

Если со дня заключения прошло свыше 10 лет, оспорить не удастся даже через суд. Для защиты сторон от негативных последствий и дальнейшего судебного процесса договор составляется юристом, при подписании документа каждый участник знакомится с условиями. При разработке документа можно указать пункты об ответственности за возможные претензии, за сокрытие важной информации об объекте, за наличие скрытых недостатков. Если документ предоставляет другая сторона, проверит, чтобы формулировки в документе не противоречили закону, не толковались двояко, были понятны и прозрачны.

Юристы «Истрариел» оказывают правовую поддержку на всех этапах проведения операций с недвижимостью, защищают права сторон после регистрации договора. Проверяют, есть ли причины для аннулирования сделки. Помогают взыскать компенсацию с ответчика, составляют иск, представляют интересы на заседании. Расторгают сделки по взаимному соглашению. Проверяют объекты недвижимости на юридическую чистоту перед заключением сделки. По вопросам операций с недвижимостью, купли-продажи, мены, дарения, наследования, представительства в суде, звоните.